Apartman PortalKısa cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin yönetimi "kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye" verebileceğini söyler (KMK m.34/1). Kiracı, bir kat malikinin yakını, profesyonel yönetici veya yönetim firması bu kapsamda yönetici olabilir. Ancak yöneticiyi seçme yetkisi kat maliklerindedir: atama, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34/4) ve kiracı yönetici olsa bile kurulda oy hakkı yoktur.
Özellikle malik sakinlerin az olduğu, dairelerin çoğunun kirada olduğu binalarda en işlevsel kişi çoğu zaman bir kiracıdır. Bu yazıda kiracının veya dışarıdan birinin yönetici olmasının hukuki çerçevesini, sınırlarını ve uygulamada dikkat edilmesi gerekenleri ele alıyoruz.
Yasal Dayanak: "Kendi Aralarından veya Dışardan"
"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir." (KMK m.34/1)
Kanun yönetici için kat maliki olma şartı koymaz. Kiracı da kat maliki olmadığından "dışarıdan" seçilen kişi kapsamındadır. Yönetici kim olursa olsun, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve kaide olarak vekilin haklarına sahiptir (KMK m.40/1). Yani kiracı yöneticinin yetkisi ve sorumluluğu, malik yöneticininkinden farklı değildir.
Kiracı Yöneticinin Yapabildikleri ve Yapamadıkları
| Konu | Kiracı yönetici | Dayanak |
|---|---|---|
| Aidat ve avans toplamak, giderleri ödemek | Evet | KMK m.35/d-e |
| Borçlu malike dava ve icra takibi başlatmak | Evet | KMK m.35/i |
| Yönetici sıfatıyla banka hesabı açmak | Evet | KMK m.35/j |
| Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak | Evet | KMK m.35/k |
| Kurulda oy kullanmak | Hayır (malik değilse ve vekâleti yoksa) | KMK m.31 |
| Kendini yönetici olarak atamak veya süresini uzatmak | Hayır | KMK m.34/4-5 |
Oy hakkı kat malikine aittir (KMK m.31/1). Bir malik, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir (KMK m.31/son); bu durumda kiracı, vekâlet aldığı malikin oyunu kullanabilir ancak vekâlet sınırlarına dikkat edilmelidir. Kiracının kurul toplantılarındaki genel konumu için kiracı genel kurula katılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracıyı Yönetici Seçerken Adım Adım
Adım 1: Gündeme açıkça yazın
Toplantı çağrısında "yönetici atanması" maddesi bulunsun ve adayın kat maliki olmadığı belirtilsin. Böylece katılmayan malikler de durumu bilerek karar verir.
Adım 2: Çoğunluğu doğru hesaplayın
Atama, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır (KMK m.34/4). Kiracılar bu hesaba katılmaz.
Adım 3: Görev ve ücret şartlarını yazılı yapın
Dışarıdan atanan yöneticiyle bir görev sözleşmesi veya en azından ayrıntılı bir kurul kararı yapılması önerilir: görev listesi, ücret, banka hesabı yetkisi, raporlama sıklığı. Yönetici, ücret kararlaştırılmamış olsa bile uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40/3). Not: Kat maliki yöneticinin yönetim giderlerine katılımıyla ilgili m.40/4 kuralı, kat malikleri arasından atanan yönetici içindir; kiracının aidatı ise kira sözleşmesi ve malikle ilişkisine göre değerlendirilir. Ücret örnekleri için apartman yöneticisi maaşı yazısına bakın.
Adım 4: Teminat ve denetimi düşünün
"Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir." (KMK m.34/8)
Ayrıca bir denetçi seçmek ve hesapların düzenli denetimini sağlamak (KMK m.41/2-3), dışarıdan yöneticiye duyulan güveni artırır.
Adım 5: Taşınma ihtimalini planlayın
Kiracı yönetici sözleşmesi bittiğinde binadan ayrılabilir. Görevin her yıl yenilenmesi kuralı (KMK m.34/5) bir güvencedir; yine de ayrılış halinde devir teslimin nasıl yapılacağını kararda önceden yazmak işinizi kolaylaştırır.
Profesyonel Yönetici veya Yönetim Firması
Kanundaki "dışardan seçilecek bir kimse" ifadesi, uygulamada profesyonel yönetici ve yönetim şirketlerinin atanmasına da dayanak yapılır. Vekâlet hükümlerinde tüzel kişi taraflardan da söz edildiği görülür (TBK m.513/1). Firma ile çalışırken sözleşmede kimin fiilen yetkili olduğu, banka hesabının KMK m.35/j'ye uygun açılıp açılmayacağı, raporlama ve fesih koşulları netleştirilmelidir. İki modeli karşılaştırmak için profesyonel site yönetimi mi, gönüllü yönetici mi yazısına bakın.
Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Sorumluluk aynıdır: Kiracı veya firma, malik yönetici gibi vekil sorumluluğu taşır (KMK m.38). Ayrıntılar için yöneticinin sorumluluğu ve ibra yazısı.
- Görevden alma her zaman mümkündür: Haklı sebep çıkarsa kurul yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1).
- Bilgilendirme zorunluluğu: Yöneticinin adı, iş ve ev adresi bina girişinde asılı olmalıdır (KMK m.34/son).
- Kişisel veriler: Dışarıdan yöneticiye malik ve sakin iletişim bilgileri devredilirken yalnızca gerekli verilerin paylaşılmasına dikkat edin.
Apartman Portal'da yönetici rolü kat maliki olma şartına bağlı değildir; kiracı bir yönetici panelden sakinleri davet edebilir, malikler de tahsilat ve giderleri kendi panellerinden izleyebilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.