Apartman PortalKısa cevap: Hayır, apartman yöneticisi sırf yönetici olduğu için kimsenin dairesine giremez. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yöneticiye ortak yerlerin bakımı, kurul kararlarının uygulanması ve paraların yönetimi gibi görevler verir (KMK m.35); bağımsız bölümlere girme yetkisi vermez. Rızaya aykırı olarak birinin konutuna girmek, Türk Ceza Kanunu (TCK) m.116'daki konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Daire içinden kaynaklanan bir sorun varsa yol; rıza almak, olmuyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurmak, acil tehlikede ise 112'yi aramaktır.
Yöneticilik görevi sık sık “yönetici her şeye karar verir” şeklinde algılanır. Oysa yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulayan bir vekildir. Bu yazıda yöneticinin gerçekten neleri yapabileceğini, nerede durması gerektiğini ve kat maliklerinin sınır aşıldığında ne yapabileceğini anlatıyoruz.
Yöneticinin Yetkisi Nereden Gelir?
Yöneticinin görev listesi KMK m.35'tedir ve şöyle başlar:
“Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:” (KMK m.35/1)
Listede kurul kararlarının yerine getirilmesi (a), anagayrimenkulün (binanın tamamının) amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (b), sigorta (c), avans toplanması (d), ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi (e), borcunu ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi (i), banka hesabı (j), kurulun toplantıya çağrılması (k) ve asansör bakımı (l) yer alır. Bunların hepsi ya ortak yerlerle ya da ortak paralarla ilgilidir.
Yetkinin ikinci kaynağı kat malikleri kuruludur. Kanun, kat maliklerinin yanında yönetici ve denetçileri de kurul kararlarına bağlar (KMK m.32/2). Yani yönetici kendi başına kural koymaz; ya yönetim planındaki ya da karar defterine yazılmış bir kararı uygular.
Yönetici Neleri Yapabilir, Neleri Yapamaz?
| Yapabilir | Yapamaz |
|---|---|
| Ortak yerlerin bakım ve onarımını yaptırmak (m.35/b) | Rıza olmadan bir daireye veya daireye ait depo, bahçe gibi eklentiye girmek |
| Borcunu ödemeyene ihtarname göndermek, icra takibi başlatmak (m.35/i) | Aidat borcu yüzünden su, elektrik, doğalgaz veya asansörü kesmek |
| Kurulda alınmış kuralları uygulamak ve hatırlatmak | Kurul kararı olmadan yeni yasak koymak (örneğin bisiklet, evcil hayvan) |
| İşletme projesindeki harcamaları yapmak | Bütçe dışı büyük harcamaları tek başına karara bağlamak |
| Kurulu toplantıya çağırmak (m.35/k) | Borçluların listesini isim vererek panoya asmak |
Tablodaki bazı başlıkların ayrıntısı için aidat ödemeyene su ve elektrik kesilir mi ve yönetici ne kadar harcama yapabilir yazılarına bakabilirsiniz.
Daireye Girme Meselesi: TCK m.116
Yönetici çoğu zaman iyi niyetle daireye girmek ister: alt kata su sızıyordur, ortak tesisatın vanası dairenin içindedir veya bir koku şikâyeti vardır. Ancak kanun nettir:
“Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” (TCK m.116/1)
Maddenin dördüncü fıkrasına göre fiil gece vakti veya cebir ya da tehdit kullanılarak işlenirse ceza bir yıldan üç yıla çıkar. Burada iki ayrıntı önemlidir: Birincisi, suç yalnızca konutu değil “eklentileri” de korur; daireye ait kapalı depo veya bahçe de bu kapsamda değerlendirilebilir. İkincisi, kiracının oturduğu dairede rıza verecek kişi kural olarak orada oturan kiracıdır; ev sahibinin “girebilirsiniz” demesi tek başına yeterli olmayabilir.
Doğru yol: rıza, randevu, tutanak
- Sorunu yazılı bildirin. Ne olduğu, neden daireye girilmesi gerektiği ve kim tarafından yapılacağı açıkça yazılsın.
- Randevu alın ve rızayı belgeleyin. Daire sahibi veya oturan kişi yanınızdayken girin; mümkünse kısa bir mesajla onayını yazılı alın.
- Tutanak tutun. Giriş saati, yapılan iş, hazır bulunanlar ve varsa hasar tutanağa yazılsın.
- Rıza yoksa mahkemeye başvurun. Kat maliklerinden birinin veya oturanın yükümlülüğünü yerine getirmemesinden zarar gören malik, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33).
- Gerçek acil durumda resmî yardım çağırın. Yangın, gaz kokusu veya su baskını gibi can ve mal tehlikesinde 112 aranır; müdahaleyi yetkili ekipler yapar.
Sınır Aşılırsa Kat Malikleri Ne Yapabilir?
Yönetici kat maliki ise, diğer maliklerle aynı komşuluk kurallarına tabidir: kat malikleri KMK m.18 uyarınca “birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla” yükümlüdür. Yöneticilik sıfatı bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Sınırın aşıldığını düşünen kat maliki:
- Önce yazılı olarak itiraz edip konunun kurul gündemine alınmasını isteyebilir,
- Yöneticinin bir kurul kararına dayanmadığını öne sürüyorsa, karar varsa iptali için KMK m.33'teki süreler içinde sulh mahkemesine gidebilir,
- Yöneticinin zarar veren davranışı için onun vekil gibi sorumlu olduğunu hatırlatabilir (KMK m.38),
- Rızası dışında konutuna girildiyse ceza şikâyetinde bulunabilir; TCK m.116/1 şikâyete bağlıdır.
Yetki tartışması kronikleştiyse yöneticiyi nereye şikâyet edebileceğinizi ve haklı sebep varsa yöneticinin nasıl görevden alınacağını anlatan rehberlere bakın.
Yönetici İçin Pratik Öneriler
- Her uygulamanızın dayanağını (yönetim planı maddesi veya kurul kararı tarihi) duyuruya yazın.
- Daire içi sorunlarda “ben hallederim” yerine taraflar arasında aracı olun; gerekirse ustayı sakinle doğrudan buluşturun.
- Anahtar teslim alıyorsanız (örneğin tatildeki komşunun su vanası için) bunu yazılı ve sınırlı bir amaçla yapın.
- Kamera, kartlı geçiş gibi kişisel veri içeren uygulamaları kurul kararı ve aydınlatma metniyle başlatın.
Apartman Portal'da duyurular, kurul kararları ve arıza kayıtları tarihli olarak saklanır; bir uygulamanın hangi karara dayandığını göstermek bu sayede kolaylaşır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.