Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?

KMK m.35'e göre yönetim planında aksi yoksa yönetici kurul kararlarını uygular, bakım ve onarım tedbirlerini alır, binayı sigortalatır, avans toplar, ödemeleri yapar, borçlulara karşı icra takibi yapar, yönetici sıfatıyla banka hesabı açar, kurulu toplantıya çağırır ve asansör bakımlarını yaptırır.

7579 sayılı Kanun yöneticinin avans toplamasını nasıl değiştirdi?

Eski düzenlemedeki “münasip miktarda avans toplama ve bittikçe tekrar avans isteme” ifadesi kaldırıldı; avans artık işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır.

Yönetici aidatları kendi hesabında tutabilir mi?

Hayır. Paralar muteber bir bankada yönetici adına ama anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulmalıdır.

Yönetici yoksa bu işlerden kim sorumlu?

Sekiz ve üzeri bölümlü binada yönetici atanmamışsa, m.35'te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

KMK Madde 35: Apartman Yöneticisinin Görevleri (7579)

KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar: kararları uygulama, sigorta, avans, banka hesabı, icra ve asansör bakımı. 7579 ile değişen d bendi sade dille anlatıldı.

Madde 35 - Tam Metin

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Değişiklik notu: (d) bendi 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanunun 3. maddesiyle değiştirilmiştir: bentteki “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir. (l) bendi ve son fıkra 4/4/2015 tarihli 6645 sayılı Kanunun 82. maddesiyle eklenmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 35, yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin yapmakla yükümlü olduğu işleri tek tek sayar. Bu liste yöneticinin asgari görev tanımıdır; yönetim planı görevleri genişletebilir veya düzenleyebilir.

(a) Kararları uygulamak: Kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek.
(b) Bakım ve onarım tedbirleri: Binanın amacına uygun kullanılması, korunması ve onarımı için gerekli önlemleri almak.
(c) Sigorta: Anagayrimenkulü sigorta ettirmek (bina/ortak alan sigortası; DASK ayrıca her bağımsız bölüm için zorunludur).
(d) Avans toplamak: Genel yönetim, bakım, temizlik, asansör, kalorifer ve sigorta giderleri için, yönetim planındaki zamanda, yoksa her yılın ocak ayında, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak.
(e) Ödemeler: Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek; yetki verilmişse kiraları toplamak.
(f–h) Temsil ve hak kaybını önleme: Binayı ilgilendiren tebligatı almak, süre kaçırılmasını ve hak kaybını önlemek, malikler yararına gerekli tedbirleri almak.
(i) Takip: Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, yasal ipoteği tescil ettirmek.
(j) Banka hesabı: Toplanan paraları muteber bir bankada, kendi adına ama “yönetici” sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutmak.
(k) Toplantıya çağrı ve (l) asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerini yaptırıp ücretlerini ödemek.

7579 sayılı Kanunla ne değişti?

Eski (d) bendi, yöneticinin “münasip miktarda” avans toplamasına ve avans bittikçe yeniden avans istemesine imkân veriyordu. 7579 sayılı Kanunla bu ifade kaldırıldı; artık avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanan geçici bir finansman aracıdır. Bu değişiklik, aynı kanunla değiştirilen m.37'deki “işletme projesinin genel kurulda onaylanması” ve geçici işletme projesi kurallarıyla birlikte okunmalıdır.

Son fıkraya göre sekiz ve daha fazla bölümlü binada yönetici atanmamışsa, bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Pratik örnek

30 daireli bir apartmanda 2027 işletme projesi henüz genel kurulda onaylanmadı. Yönetici, ocak ayında asansör bakımı (aylık 4.500 TL), temizlik (aylık 18.000 TL) ve sigorta (yıllık 36.000 TL) için avans topluyor. Üç aylık ihtiyaç: (4.500 + 18.000) × 3 + 36.000 = 103.500 TL; daire başına (eşit paylaşımla) 3.450 TL. Bu tutarları yöneticinin kişisel hesabında değil, “X Apartmanı Yöneticisi” sıfatıyla açılmış banka hesabında toplaması gerekir. Proje onaylandığında avanslar proje payından mahsup edilir.

Sık yapılan hatalar

Kişisel hesap kullanmak: (j) bendi açıkça yönetici sıfatıyla açılmış hesap ister; kişisel hesap, hesap verme ve sorumluluk sorunlarına yol açar.
Proje olmadan sürekli avans istemek: 7579 sonrası avans, projenin onayına kadar olan dönemle sınırlı düşünülmelidir.
Asansör kontrolünü ihmal etmek: Kırmızı etiketli asansörün kullanılması ciddi sorumluluk doğurur.
Borçlulara karşı hareketsiz kalmak: (i) bendi takibi görev olarak sayar; zamanaşımına uğrayan alacaklardan yönetici sorumlu tutulabilir.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.