İşletme projesi ile aidat bütçesi aynı şey mi?

Evet, uygulamada işletme projesi apartmanın yıllık gider bütçesini ve bu bütçenin kat maliklerine nasıl dağıtılacağını gösteren belgedir; günlük dilde 'aidat bütçesi' olarak da anılır.

İşletme projesini yönetici tek başına mı belirler?

Yönetici geçici işletme projesini hazırlar, ancak bu proje bağlayıcı hale gelmesi için en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanmalıdır. Kurul projeyi aynen kabul edebilir veya değiştirebilir.

İşletme projesindeki giderler nasıl paylaştırılır?

Kural olarak KMK m.20 uyarınca giderler arsa payı oranında paylaştırılır; ancak yönetim planında farklı bir dağıtım esası (eşit, m² veya bağımsız bölüm sayısına göre) belirlenmişse o esas uygulanır.

İşletme projesi bana nasıl tebliğ edilir?

Kat maliklerine veya fiilen yararlanan kiracılara imza karşılığında elden veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu bildirim şekli, ileride ödeme uyuşmazlığı çıkması halinde ispat için önemlidir.

İşletme projesine dayanarak icra takibi başlatılabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulunca kesinleşen işletme projesi veya işletme giderleriyle ilgili kararlar, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 kapsamında belge sayıldığından, ödemeyen kat malikine karşı ilamlı icra takibi yapılabilir.

KMK Madde 37: İşletme Projesi Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'ye göre işletme projesi kim hazırlar, neleri içerir, nasıl bildirilir? Yasal çerçeveyi madde metniyle öğrenin.

Madde 37 - İşletme Projesinin Yapılması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu projede, apartmanın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları ve kat maliklerinin veya kiracıların vecibe (borç) ve tediyelerinin (ödemelerinin) ne zaman yapılacağı gösterilir. Bütün gelir ve gider tutarları kat maliklerinin arsa payı oranına göre paylaştırılır. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

İşletme projesi, apartman veya sitenin bir yönetim döneminde (genellikle bir yıl) yapacağı tahmini giderler ile bu giderlerin kat maliklerine nasıl dağıtılacağını gösteren yazılı belgedir. Kısaca, apartmanın yıllık bütçesi ve aidat dağıtım tablosudur.

İşletme Projesini Kim Hazırlar?

İşletme projesini hazırlama görevi yöneticiye aittir. Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlamak ve en geç üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorundadır.

İşletme Projesi Neleri İçermeli?

Yıl içinde yapılması beklenen tüm giderlerin (temizlik, aydınlatma, asansör bakımı, güvenlik, ortak alan onarımı, sigorta vb.) tahmini tutarları
Varsa diğer gelir kaynakları (ortak alan kirası, faiz geliri gibi)
Toplam giderin, Kanun'un 20. maddesindeki esaslara göre (kural olarak arsa payı oranında, aksi kararlaştırılmadıkça) her kat malikine düşen tahmini payı
Her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı ve ödeme zamanı (genellikle aylık aidat şeklinde)

Ne Zaman Hazırlanır?

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş, yürürlükte bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu geçici proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunun onayına (aynen veya değiştirilerek kabulüne) sunulmalıdır.

Kat Maliklerine Nasıl Bildirilir?

Hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracılara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirim, sonradan çıkabilecek itiraz veya icra takibi süreçlerinde ispat aracı olduğu için önemlidir.

Kabul Edilmezse veya İtiraz Edilirse Ne Olur?

İşletme projesi, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulu tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilmek üzere karara bağlanır. Kurul tarafından kesinleşen işletme projesi veya işletme giderleriyle ilgili alınan kararlar, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir; bu da yöneticinin, aidatını ödemeyen kat maliki hakkında ilamlı icra takibi başlatabilmesini mümkün kılar. Kat malikinin projeye itirazı varsa bunu genel kurulda gündeme getirmesi veya yasal yollara başvurması gerekir; tek başına ödeme yapmamak bir çözüm değildir ve gecikme faizi (KMK m.20) işlemeye devam eder.