Aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mu?

Kanunen zorunlu değildir; yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Ancak ihtarname, borçluya son bir ödeme fırsatı sunması ve olası bir davada iyi niyeti/gecikme tazminatının başlangıcını kanıtlaması açısından önerilir.

Kiracı aidat borcundan ne kadar sorumlu?

KMK m.22 uyarınca kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz. Kiracı bu kapsamda ödeme yaparsa, ödediği tutar kira borcundan düşülür ve gerekirse kat malikine rücu edebilir.

Yasal ipotek için mahkemeye mi başvurulur?

Evet, kanuni ipoteğin tapuya tescili için önce mahkemece borç tutarının tespit edilmesi gerekir; ardından varsa yöneticinin, yoksa bir kat malikinin yazılı talebiyle ipotek tescili sağlanır.

İcra takibine borçlu itiraz ederse süreç ne olur?

Borçlunun ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi durumunda takip durur. Yönetim, itirazın iptali davası açarak veya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyerek sürece devam edebilir.

Aidat alacağında zamanaşımı süresi ne kadardır?

KMK m.22 kapsamında gider ve avans borcu ile gecikme tazminatı alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır.

KMK Madde 22: Aidat Borcunda Yasal İpotek ve İcra

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'ye göre ödenmeyen aidat/avans borcunda yasal ipotek ve icra takibi süreci adım adım; yöneticinin görevleri ve dayanak metin.

Madde 22 - Tam Metin

"Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa mahkemece tesbit edilen borcu ödeyen kiracı veya diğer sorumlu, ödediği miktar için, ayrıca hükme hacet kalmaksızın, kat malikine rücu eder. Bu suretle borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, mahkemece tesbit edilen borç miktarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 21 inci maddenin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. Kat malikinin, gecikme tazminatı ile birlikte, payına düşecek gider ve avans borcunu ödemesinden zamanaşımı süresi beş yıldır."

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Sade Anlatım: Madde Ne Diyor?

Bir kat maliki (daire sahibi), ortak gider (aidat) veya avans (toplu masraflar için önceden toplanan tutar) borcunu ödemezse, sadece kendisi değil, o daireyi kirayla veya oturma hakkıyla sürekli kullanan kişi de bu borçtan müştereken ve müteselsilen (birlikte ve her biri tüm borçtan) sorumlu tutulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödediği kira tutarını aşamaz; kiracı öderse bu tutarı kira borcundan düşer.

Borç bu yollarla da tahsil edilemezse, kanun apartman yönetimine önemli bir silah veriyor: mahkemece belirlenen borç tutarı için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü (dairesi) üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir. Bu ipoteğin şerhi için yöneticinin (varsa) veya bir kat malikinin yazılı talebi yeterlidir.

Yasal İpotek Ne Anlama Gelir?

Normal ipotekten farkı, kat maliklerinin ayrıca bir sözleşme yapmasına veya borçlunun rızasına gerek olmamasıdır — mahkeme kararıyla doğrudan tapuya tescil edilir. Bu, apartman/site aidatı alacaklarına dairenin kendisi üzerinde otomatik bir teminat sağlar: borç ödenmezse ipotekli daire icra yoluyla sattırılıp alacak buradan tahsil edilebilir. Uygulamada çoğu yönetim, önce doğrudan icra takibi başlatır; yasal ipotek genellikle büyük/kronik borçlarda ya da dairenin el değiştirme riski olduğu durumlarda ek güvence için talep edilir.

İcra Takibi Süreci: Adım Adım

1. Aidat Borcunun Tespiti ve İhtarname

Yönetici veya yönetim kurulu, kat malikleri kurulunca onaylanmış işletme projesine/karar defterine dayanarak borcu belirler. Dava veya icra öncesi borçluya ihtarname (noter veya yazılı bildirimle resmi ödeme uyarısı) göndermek zorunlu olmasa da güçlü bir kanıt ve son uyarı niteliği taşır, ayrıca KMK m.20 uyarınca işleyen gecikme tazminatının başlangıcını netleştirir.

2. İcra Takibinin Başlatılması

Ödeme yapılmazsa yönetici, kat malikleri kurulu kararına veya işletme projesine dayanarak icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatabilir. Karar defteri/işletme projesi kaydı, İcra ve İflas Kanunu m.68 kapsamında borcu kanıtlayan belge sayılabildiğinden süreç genellikle hızlıdır.

3. Ödeme Emri ve İtiraz

İcra dairesi borçluya bir ödeme emri gönderir. Borçlunun tebliğden itibaren 7 gün içinde borca itiraz hakkı vardır; itiraz ederse takip durur.

4. İtirazın İptali veya Kaldırılması

Borçlu itiraz ederse yönetim, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açarak veya belgeler yeterliyse icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyerek takibe devam edilmesini sağlayabilir.

5. Kesinleşme ve Haciz

İtiraz edilmez veya iptal edilirse takip kesinleşir; bu aşamada borçlunun taşınır/taşınmaz mallarına, banka hesaplarına haciz konulabilir. Borç büyük ve süreklilikse, mahkemeden bağımsız bölüm üzerine m.22 kapsamında kanuni ipotek tescili de talep edilebilir; bu, ileride daire satılsa dahi alacağın öncelikli teminat altında kalmasını sağlar.

Yöneticinin Bu Süreçteki Rolü

Borç takibini düzenli yapmak, gecikmeleri belgelemek (dekont, cari hesap ekstresi)
Kat malikleri kurulu kararına/işletme projesine dayanarak icra takibini başlatma yetkisini kullanmak
İhtarname göndermek ve süreci noter/yazılı kayıtlarla belgelemek
Gerekirse avukatla çalışarak itirazın iptali davasını takip etmek
Kanuni ipotek talebini yazılı olarak mahkemeye/tapu müdürlüğüne iletmek

Apartman Portal'da borç takibi ve gecikme faizi hesaplama modülü, hangi dairenin ne kadar süredir borçlu olduğunu otomatik izler; icra sürecine geçerken gereken cari hesap dökümünü tek tıkla alabilirsiniz.