Kat Mülkiyeti Kanunu hangi yapılara uygulanır?

KMK, tamamlanmış veya yapımı devam eden, birden fazla bağımsız bölümden (daire, işyeri, ofis vb.) oluşan tüm yapılara uygulanır. Apartmanlar, siteler, iş hanları ve karma kullanımlı (konut + ticari) binalar bu kapsamdadır (KMK m.1).

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulan kalıcı bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise inşaat aşamasında arsa payına bağlı olarak kurulan ve yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşen geçici bir haktır (KMK m.9).

Yönetim planı olmayan bir apartmanda hangi kurallar geçerlidir?

Yönetim planı bulunmuyor veya belirli bir konuyu düzenlemiyorsa, doğrudan 634 sayılı KMK hükümleri uygulanır. Yönetim planı hazırlanması zorunlu değildir ancak yönetim süreçlerini netleştirdiği için önerilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu siteleri (toplu yapıları) da kapsıyor mu?

Evet. 2007 yılında 5711 sayılı kanunla KMK'ya eklenen 'Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler' bölümü, birden fazla apartman bloğundan oluşan siteler için ayrı yönetim ve karar alma usulleri düzenler.

Arsa payı nasıl belirlenir ve neden önemlidir?

Arsa payı, her bağımsız bölümün değerine göre tapuda kayıtlı ortak mülkiyet oranıdır (KMK m.3). Ortak gider paylaşımı ve bazı kararlarda oy hakkı arsa payına göre hesaplanabildiğinden, doğru ve güncel arsa payı kaydı yönetim açısından önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir? Kapsam ve Temel Kavramlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kapsamı, temel kavramları ve bölümleri; apartman ve site yöneticileri için sade bir rehber.

Türkiye'de apartman ve site yönetiminin hukuki çerçevesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) belirler. 23 Haziran 1965'te kabul edilen ve 2 Ocak 1966'da yürürlüğe giren bu kanun, birden fazla bağımsız bölümden (daire, dükkân, ofis vb.) oluşan yapılarda kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetim usullerini ve ortak giderlerin paylaşımını düzenler. Kanunun güncel metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu sayfa, Apartman Portal mevzuat kütüphanesinin giriş noktasıdır. Aşağıda kanunun kimleri kapsadığını, temel kavramlarını ve bölüm yapısını özetliyoruz; her madde ve konu için ayrı, detaylı sayfalara yönlendiriyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Kimleri Kapsar?

KMK, tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölüm sahibi olan kat maliklerini, henüz inşaat tamamlanmadan pay sahibi olan kat irtifakı sahiplerini, bu bölümleri kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananları, apartman ve site yöneticilerini ve yönetim kurullarını kapsar. Kanun; müstakil apartmanlardan çok bloklu sitelere, iş hanlarından karma kullanımlı (konut + ticari) yapılara kadar birden fazla bağımsız bölümü olan tüm ana gayrimenkullerde uygulanır.

Temel Kavramlar

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Farkı

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan, o bölümün ortak yerlerden ayrılan payıyla birlikte bağımsız mülkiyet hakkıdır (KMK m.1-3). Kat irtifakı ise henüz yapı tamamlanmadan, arsa payına bağlı olarak ileride kat mülkiyetine dönüşecek geçici bir haktır (KMK m.9). Yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir.

Ortak Yerler

Ortak yerler, bina temeli, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansörler, kapıcı dairesi gibi tüm kat maliklerinin veya bir kısmının ortak kullanımına ayrılan bölümlerdir (KMK m.4). Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler ve bakım-onarım giderleri, kanunda ayrı hükümlere tabidir.

Arsa Payı

Arsa payı, her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı olarak tahsis edilen ve tapuda kayıtlı ortak mülkiyet oranıdır (KMK m.3). Ortak gider paylaşımı, oy hakkı ve bazı yönetim kararları arsa payına göre hesaplanabilir; bu nedenle doğru arsa payı kaydı yönetim açısından kritik önem taşır.

Yönetim Planı

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, yöneticinin görev ve yetkilerini, kullanım kurallarını düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir (KMK m.28). Yönetim planı, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir ve kanuna aykırı olmamak kaydıyla kat maliklerinin sözleşmesi niteliğindedir.

Ana Gayrimenkul

Ana gayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan, üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapının ve arsasının bütününü ifade eder (KMK m.4). Apartman blokları, siteler ve karma kullanımlı yapılar bu tanıma girer.

Kanunun Ana Bölümleri

634 sayılı KMK, aşağıdaki ana başlıklardan oluşur:

Kuruluş (m.1-18): Kat mülkiyeti ve kat irtifakının nasıl kurulacağı, ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin tanımı, arsa payı esasları.
Ana Gayrimenkulün Yönetimi (m.19-40): Yönetici atanması, kat malikleri kurulu toplantıları, karar yeter sayıları, yöneticinin görev ve sorumlulukları, ortak giderlere katılım ve gecikme faizi (m.20).
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Değişiklikler (m.41-51): Ana yapının harap olması, kat mülkiyetinin sona ermesi halleri, bağımsız bölümlerde tadilat ve değişiklik kuralları.
Ceza Hükümleri ve Geçici Hükümler (m.52 ve devamı): Kanuna aykırı davranışlara ilişkin yaptırımlar ile 2007 yılında 5711 sayılı kanunla eklenen "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" (site yönetimleri için önemlidir).

Her bölüm ve önemli madde, Apartman Portal mevzuat kütüphanesinde ayrı sayfalarda madde metni, sade açıklama ve pratik örneklerle ele alınmaktadır.

Neden Önemli?

Apartman ve site yöneticilerinin çoğu gönüllü olarak görev yapar ve hukuki altyapısı sınırlıdır. Ortak gider dağıtımından yönetici seçimine, tadilat izinlerinden toplantı kararlarına kadar birçok anlaşmazlık, KMK hükümlerinin doğru uygulanmamasından kaynaklanır. Kanunu ve temel kavramları bilmek, hem yöneticilerin görevini kanuna uygun yürütmesini hem de kat maliklerinin haklarını bilerek hareket etmesini sağlar.