Apartman PortalMadde 20 - Ortak Giderlere Katılma
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Madde Sade Türkçe İle Ne Anlama Geliyor?
Bu madde, apartman veya sitedeki her bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) sahibinin ortak giderlere (aidata) katılma zorunluluğunu düzenler. Kanun iki farklı paylaşım yöntemi öngörür:
- Eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi ortak hizmet giderleri — yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça tüm bağımsız bölümlere eşit bölünür.
- Arsa payı oranında paylaşım: Sigorta primi, bakım-onarım, yönetici ücreti gibi diğer tüm giderler — her bağımsız bölümün tapudaki arsa payı (arsa payı, kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme tapuda tahsis edilen ortak arsa oranıdır) oranında dağıtılır.
Kat maliki, dairesini kullanmadığını veya ortak alanlardan (asansör, bahçe, otopark vb.) faydalanmadığını ileri sürerek bu ödeme yükümlülüğünden kaçınamaz — madde bunu açıkça yasaklar. Aidatını süresinde ödemeyen kat maliki için kanun caydırıcı bir yaptırım getirir: gecikilen her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı. Bu oran, Türk Borçlar Kanunu'ndaki temerrüt faizinden bağımsız, KMK'ye özgü sabit bir orandır ve yönetim planıyla düşürülemez, artırılabilir mi konusunda Yargıtay kararlarına bakmak gerekir; pratikte sabit kabul edilip uygulanır.
Pratik Örnek: Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Aylık aidatı 1.500 TL olan bir kat maliki, bu tutarı 3 ay boyunca hiç ödemezse gecikme tazminatı şu şekilde işler (basit, ay bazlı %5 üzerinden, her ayın borcu kendi gecikme süresine göre ayrı hesaplanır):
- 1. ay borcu (1.500 TL): 3 ay gecikmiş → 1.500 x %5 x 3 = 225 TL gecikme tazminatı
- 2. ay borcu (1.500 TL): 2 ay gecikmiş → 1.500 x %5 x 2 = 150 TL gecikme tazminatı
- 3. ay borcu (1.500 TL): 1 ay gecikmiş → 1.500 x %5 x 1 = 75 TL gecikme tazminatı
Toplam borç: 3 x 1.500 TL = 4.500 TL anapara + (225 + 150 + 75) = 450 TL gecikme tazminatı = 4.950 TL. Görüldüğü gibi aylık %5 oranı, klasik banka faizlerine kıyasla oldukça yüksektir (yıllık bileşik etkiyle %60'a yaklaşabilir); bu nedenle kanun koyucu, aidat ödemelerini teşvik etmek için caydırıcı bir oran belirlemiştir. Güncel uygulamada mahkemeler bu oranı genellikle aynen kabul eder, ancak somut uyuşmazlıklarda faiz talebinin fahiş bulunup indirilmesi ihtimali de vardır; kesin sonuç için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Yöneticiler İçin Pratik Önemi
Apartman/site yöneticisi için bu madde iki açıdan kritik: Birincisi, aidat borcunu zamanında ve doğru dağıtım yöntemiyle (eşit veya arsa payı oranında) tahakkuk ettirmek yöneticinin görevidir; hatalı dağıtım kat maliklerinin itirazına ve dava riskine yol açar. İkincisi, gecikme tazminatının doğru ve tutarlı hesaplanması, hem tahsilatı hızlandırır hem de olası icra takibinde talep edilecek tutarın hukuka uygun olmasını sağlar. Elle tutulan Excel tablolarında ay ay gecikme hesabı hata yapmaya çok açıktır; bu nedenle borç takibi ve gecikme tazminatı hesaplamasını otomatik yapan bir sisteme geçmek, yöneticinin hem zamanını korur hem de hukuki riskini azaltır.