Genel kurula katılmadım, karar beni bağlar mı?

Evet. KMK m.32'ye göre kurul kararları bütün kat maliklerini, haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açabilir.

Karar defteri noterden onaylı olmak zorunda mı?

Evet. Kararlar sayfaları numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılmalıdır; yönetici ayrıca defteri her yıl sonunu izleyen bir ay içinde notere kapattırmalıdır.

Karara karşıysam deftere nasıl imza atmalıyım?

Aykırı oy veren malik, aykırılığın sebebini deftere yazarak imza atar. Bu kayıt, sonradan iptal davası açabilmek için önemlidir.

Önceki yıllarda alınan karar yeni anlaşmazlıkta geçerli mi?

KMK m.32'nin son fıkrasına göre aynı konuda karar defterinde önceden verilmiş bir karar varsa yeni anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür.

KMK Madde 32: Kurul Kararları ve Karar Defteri Kuralları

KMK m.32: kat malikleri kurulu kararları herkesi bağlar, noter tasdikli karar defterine yazılıp imzalanır; aykırı oy gerekçeli imzalanır. Örnek ve hatalar.

Madde 32 - Tam Metin

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 32, apartman yönetiminin karar alma ve kayıt düzenini kurar. Dört temel kural vardır:

Yönetim kararlara göre yürür: Anagayrimenkul; sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine uygun olarak kat malikleri kurulunun vereceği kararlara göre yönetilir.
Kararlar herkesi bağlar: Bütün kat malikleri, mirasçıları ve daireyi sonradan alanlar, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymak zorundadır. Toplantıya katılmamış olmak kararın bağlayıcılığını ortadan kaldırmaz.
İç uyuşmazlıklar önce kurulda çözülür: Kullanım veya yönetimle ilgili malikler, yönetici ve denetçiler arasındaki anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca karara bağlanır.
Karar defteri: Kararlar, sayfaları (1)'den başlayarak numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza atar.

Son fıkra bir “emsal” kuralıdır: Bir konuda ileride çıkan anlaşmazlık, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür.

Aykırı oyun önemi

Toplantıya katılan bir malikin karar aleyhine m.33 uyarınca iptal davası açabilmesi için aykırı oy kullanmış olması gerekir. Bu yüzden karara katılmayan malik, deftere “Aleyhte oy verdim, çünkü …” şeklinde gerekçesini yazarak imza atmalıdır. Lehte oy verip sonra dava açmak mümkün değildir.

Karar defterinin önemi icrada da ortaya çıkar: Kesinleşmiş işletme projesi ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, m.37 uyarınca icra hukuku bakımından güçlü belge niteliğindedir. Defterin usulüne uygun tutulmaması, aidat alacağını tahsil ederken zorluk çıkarabilir. Yönetici ayrıca m.36 gereği bu defteri her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmak zorundadır.

Pratik örnek

18 daireli bir apartmanın genel kurulu, 2027 yılı aylık aidatını 1.500 TL'den 1.950 TL'ye çıkarma kararı alıyor. Toplantıya katılan 13 malikten 10'u lehte, 3'ü aleyhte oy veriyor. Karar şöyle yazılmalıdır: tarih, katılanlar (hazirun), gündem maddesi, kararın tam metni (“2027 Ocak'tan itibaren aylık aidat 1.950 TL olarak belirlenmiştir”), oy dağılımı ve 13 malikin imzası. Aleyhte oy veren 3 malik, “aidat artışı %30 olup enflasyonun üzerindedir” gibi gerekçelerini yazarak imzalar. Bu 3 malik isterse karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir; toplantıya hiç gelmeyen 5 malik ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay (ve her hâlde altı ay) içinde dava açabilir.

Sık yapılan hatalar

Kararları ayrı kâğıtlara yazmak: Noter tasdiksiz bir dosya kâğıdı veya e-posta özeti, karar defterinin yerini tutmaz.
İmza almamak: Kararlar toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmalıdır; eksik imza ispat sorunu yaratır.
Aykırı oy gerekçesini yazdırmamak: Gerekçe yazılmadan atılan imza, sonradan “aleyhte oy verdim” iddiasını zayıflatır.
Defteri yıl sonunda notere kapattırmamak: m.36'daki bu yükümlülüğe uymayan yöneticiye idari para cezası uygulanabilir.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.