Kat Malikleri Kurulu Karar Yeter Sayıları: Tam Liste

Bir apartman toplantısında alınan kararın geçerli olup olmadığı çoğu zaman tek bir soruya bağlıdır: Yeter sayı sağlandı mı? Yanlış çoğunlukla alınan bir karar sonradan iptal davasına konu olabilir, yapılan harcamalar tartışmalı hale gelir. Bu rehberde kat malikleri kurulunun toplantı yeter sayısını ve farklı işler için kanunun aradığı karar çoğunluklarını tek yerde topladık.

Önce İki Kavram: Sayı Çoğunluğu ve Arsa Payı Çoğunluğu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çoğu yerde çift çoğunluk arar:

• Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin kişi sayısı. KMK m.31'e göre her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları toplam oyların üçte birini geçemez.
• Arsa payı çoğunluğu: Kararı destekleyenlerin arsa paylarının (her dairenin arsa üzerindeki ortak mülkiyet oranı) toplamı. Paylarınızı yüzdeye çevirmek için arsa payı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kanun ikisini birlikte arıyorsa ikisinin de ayrı ayrı sağlanması gerekir. Örneğin 10 daireli bir binada 6 malik evet dese bile bu 6 dairenin arsa payı toplamı yarının altındaysa karar çıkmaz.

Toplantı Yeter Sayısı (KMK m.29 ve m.30)

KMK m.30'a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

İlk toplantıda bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. KMK m.29'a göre ilk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmeli, iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır. Olağanüstü toplantı için çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce imza karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılır.

Kritik ayrıntı: m.30'un son fıkrası, kanunda ayrıca özel yeter sayı öngörülen hükümleri saklı tutar. Yani ikinci toplantıdaki kolaylaştırılmış çoğunluk, 4/5 veya oybirliği gereken işler için kullanılamaz. Toplantının nasıl organize edileceğini genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımızda adım adım anlattık.

Oy Çokluğu Yeterli Olan Kararlar

Kanunda özel bir oran yoksa olağan çoğunluk uygulanır. Tipik örnekler:

• İşletme projesinin onaylanması (KMK m.37)
• Yöneticinin yıllık hesabının görüşülmesi ve ibrası (aklanması)
• Kapıcı istihdamı, temizlik, bahçe gibi günlük yönetim kararları

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gereken Kararlar

• Yönetici atanması (m.34): Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
• Denetçi seçimi (m.41): Denetçi veya üç kişilik denetim kurulu da sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
• Faydalı yenilik ve ilaveler (m.42): Ortak yerlerin daha rahat kullanılmasını veya faydasının artırılmasını sağlayan yenilikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır.
• Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü (m.42): Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ferdi sistemden merkezi sisteme geçiş de sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır; giderler arsa payına göre ödenir.
• Mülkiyetin devri davası (m.25): Yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden kat maliki aleyhine devir davası açılması, aksi kararlaştırılmamışsa sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararına bağlıdır.

Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gereken Kararlar

• Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve dış badana (m.19): Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılamaz, binaya farklı renkte dış badana yaptırılamaz. İstisna: Bozukluğun ana yapıya zarar verdiği, acil onarım veya güçlendirme gerektiği mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.
• Yönetim planının değiştirilmesi (m.28): Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Süreç için yönetim planı nasıl değiştirilir rehberine göz atın.

Dikkat: Bu oranlar toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. 20 daireli bir binada en az 16 malikin olumlu oyu veya yazılı rızası gerekir.

Oybirliği Gereken Kararlar

• Meskende yasaklı işyerleri (m.24): Kütükte mesken olarak görünen bölümde kahvehane, lokanta, fırın, dükkan gibi yerler ancak kurulun oybirliğiyle açılabilir.
• Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm (m.44): Kurulun oybirliğiyle karar vermesi ve arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi gerekir.
• Temliki tasarruflar ve önemli işler (m.45): Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp devredilmesi, dış duvar veya çatının reklam amacıyla kiralanması bütün kat maliklerinin oybirliğini ister.
• Büyük binalarda merkezi ısıtmadan ferdi sisteme geçiş (m.42): Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerindeki binalarda sayı ve arsa payı olarak oybirliği aranır.

Lüks ve Çok Masraflı İşler (m.43)

m.43 bir oran koymaz, gider paylaşımını düzenler: Çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerden yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir; gideri karara katılanlar öder. Sonradan payını ödeyen malik yararlanma hakkı kazanır.

Kentsel Dönüşüm

Riskli yapılarla ilgili kararlar KMK'ya değil, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a tabidir ve kendi çoğunluk kuralları vardır. Bu oran yasal değişikliklere konu olduğundan güncel değeri kontrol edin; ayrıntılar kentsel dönüşüm karar süreci yazımızda.

Kararı Sağlama Almak İçin Pratik Öneriler

1. Toplantıdan önce her dairenin arsa payını içeren bir hazirun (katılımcı) listesi hazırlayın.
2. Gündemdeki her maddenin hangi çoğunluğa tabi olduğunu çağrı yazısına not edin.
3. Oylamada evet, hayır ve çekimser oyları malik adı ve arsa payıyla birlikte tutanağa geçirin. Toplantı tutanağı şablonu bu iş için hazırlanmıştır.
4. Kararı noter onaylı karar defterine yazın ve katılanlara imzalatın (m.32); aykırı oy verenler gerekçesiyle imza atar.

Hatalı çoğunlukla alınmış bir karara karşı katılan ve aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay içinde (her halde altı ay) sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33); ayrıntılar kat malikleri kurulu kararına itiraz rehberimizde.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.