Apartman PortalApartman toplantısında aidata yüksek bir zam yapıldı, bahçeye otopark yapılmasına karar verildi ya da siz haber almadan yeni bir yönetici seçildi. Karara katılmıyorsanız ne yapabilirsiniz? Yalnızca itiraz dilekçesi yazmak veya yöneticiye şikâyette bulunmak kararı ortadan kaldırmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat malikleri kurulu kararlarına karşı tek bir etkili yol öngörür: sulh hukuk mahkemesinde iptal davası. Bu davanın süreleri kısadır ve kaçırılırsa karar kesinleşir. Bu yazıda kimin, ne zamana kadar, hangi mahkemede dava açabileceğini ve süre sınırına tabi olmayan yok hükmündeki ya da batıl kararları anlatıyoruz.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Kimi Bağlar?
Kat malikleri kurulu, bir binadaki tüm kat maliklerinden oluşan ve yönetimle ilgili en üst karar organıdır. Kurulun kanuna ve yönetim planına uygun olarak aldığı kararlar, toplantıya katılmayanlar ve aleyhte oy verenler dahil tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar. Bu nedenle karara uymamak bir itiraz yolu değildir; örneğin artırılan aidatı ödemeyen malik hakkında icra takibi yapılabilir ve gecikme tazminatı işler.
Karara karşı çıkmanın hukuki yolu KMK m.33'te düzenlenen iptal davasıdır. Dava açılması kendiliğinden kararın uygulanmasını durdurmaz; gerekirse mahkemeden ihtiyati tedbir (dava sonuçlanana kadar kararın uygulanmasının geçici olarak durdurulması) istenebilir.
KMK m.33: İptal Davası Süreleri
KMK m.33'ün ilgili fıkrasına göre kat malikleri kurulu kararları aleyhine; kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.
| Durum | Süre ne zaman başlar? | Dava süresi |
|---|---|---|
| Toplantıya katıldı, karara aykırı (ret) oy verdi | Karar tarihinden | 1 ay |
| Toplantıya katılmadı | Kararı öğrendiği tarihten | 1 ay (her halde karar tarihinden itibaren en geç 6 ay) |
| Toplantıya katıldı, olumlu oy verdi | — | Kural olarak iptal davası açamaz |
| Karar yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl | — | Süreye bağlı değil; her zaman tespit istenebilir |
Süreler Neden Bu Kadar Önemli?
Bir ay ve altı aylık süreler hak düşürücü süredir. Yani süre geçtikten sonra dava açılırsa mahkeme işin esasına girmeden davayı reddeder ve hakim bunu kendiliğinden dikkate alır. Toplantıya katılmayan malik açısından öğrenme tarihi, örneğin karar tutanağının kendisine tebliğ edildiği ya da apartman panosunda ilan edildiği ve bunu gördüğü tarih olabilir. Öğrenme tarihi ne olursa olsun, karar tarihinden itibaren altı ay geçtiyse dava açma hakkı sona erer.
Olumlu Oy Veren Dava Açabilir mi?
Kanun metni, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malike dava hakkı tanır. Karara olumlu oy veren malikin daha sonra aynı kararın iptalini istemesi, kural olarak dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Çekimser kalan malikin durumu uygulamada tartışmalı olabilir; bu nedenle karara karşıysanız tutanağa açıkça ret oyu ve gerekçenizi yazdırmanız en güvenli yoldur.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
İptal davası, binanın (ana gayrimenkulün) bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. KMK Ek Madde 1 uyarınca bu Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Davalı, kural olarak karara olumlu oy veren kat malikleridir; toplu yapılarda husumet konusu farklı değerlendirilebilir.
2023'ten itibaren kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı hâline getirilmiştir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). İptal davalarında bu şartın nasıl uygulandığı konusunda uygulama farklılık gösterebildiğinden, dava açmadan önce güncel durumu bir avukattan teyit etmeniz önerilir. Hak düşürücü süreyi takvimde mutlaka işaretleyin.
Hangi Kararlar İptal Edilebilir?
İptal davası, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu ileri sürülen kararlar için açılır. Uygulamada en sık görülen iptal sebepleri şunlardır:
- Usulsüz çağrı: KMK m.29 uyarınca toplantıya çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Bazı maliklerin çağrılmaması iptal sebebidir.
- Gündem dışı karar: Çağrıda belirtilmeyen bir konuda karar alınması.
- Yetersiz çoğunluk: KMK m.30'a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar alır. Kanunun daha yüksek çoğunluk aradığı konularda (ör. ortak yerlerde değişiklik için m.19'daki 4/5) bu çoğunluk sağlanmadan karar alınması.
- Hakkaniyete aykırı gider paylaşımı: KMK m.20'deki paylaşım esaslarına aykırı aidat veya masraf kararları.
- Tutanak eksiklikleri: Kararın karar defterine usulüne uygun yazılmaması, imzaların eksik olması.
Yokluk ve Mutlak Butlan: Süreye Bağlı Olmayan Kararlar
Bazı kararlar o kadar ağır kusurludur ki hukuken hiç doğmamış (yok hükmünde) veya baştan geçersiz (mutlak butlan) sayılır. Bu kararlar için m.33'teki bir ay ve altı aylık süreler işlemez; ilgili kişi her zaman mahkemeden kararın yok ya da batıl olduğunun tespitini isteyebilir.
| Hükümsüzlük türü | Anlamı | Tipik örnekler |
|---|---|---|
| Yokluk | Kararın kurucu unsurları hiç oluşmamıştır | Hiç toplantı yapılmadan tutanak düzenlenmesi; kat maliki olmayan kişilerin kendi aralarında karar alması; imzaların sahte olması |
| Mutlak butlan | Karar emredici hukuk kurallarına veya kişilik haklarına aykırıdır | Oybirliği gereken bir konunun oy çokluğuyla karara bağlanması; bir malikin bağımsız bölümünün kullanımının tamamen engellenmesi; kanunda yeri olmayan ceza veya yasak getirilmesi |
| İptal edilebilirlik | Karar geçerli doğmuştur ama kanuna veya yönetim planına aykırıdır | Usulsüz çağrı, gündem dışı karar, yüksek tutulmuş aidat |
Hangi kusurun hangi kategoriye girdiği Yargıtay içtihatlarıyla şekillenir ve somut olaya göre değişebilir. Bir kararın yok hükmünde olduğunu düşünseniz bile, güvenli yol süreler içinde iptal davası açmak ve davada yokluk ya da butlanı da ileri sürmektir.
Adım Adım: Karara Nasıl İtiraz Edilir?
- Toplantıda ret oyu verin ve tutanağa yazdırın: Karara katılmadığınızı ve gerekçenizi karar defterine işletin. Toplantı düzeni için genel kurul toplantısı rehberimize bakabilirsiniz.
- Karar tutanağının örneğini isteyin: Yöneticiden kararın bir suretini yazılı olarak talep edin. Tutanağın doğru tutulup tutulmadığını kat malikleri kurulu toplantı tutanağı şablonu ile karşılaştırabilirsiniz.
- Süreyi hesaplayın: Toplantıdaysanız karar tarihinden, değilseniz öğrenme tarihinden itibaren bir ay; her durumda karar tarihinden altı ay.
- Önce uzlaşmayı deneyin: Kurulun olağanüstü toplantıyla kararı yeniden görüşmesi mümkündür. Ancak bu görüşme süreyi durdurmaz.
- Arabuluculuk ve dava: Gerekiyorsa arabulucuya başvurun, ardından binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açın. Kararın uygulanması telafisi güç zarar doğuracaksa ihtiyati tedbir isteyin.
Yöneticiler İçin: İptal Riskini Azaltmak
Kararların iptali, yönetim açısından hem zaman hem para kaybıdır. Şu önlemler riski ciddi ölçüde azaltır:
- Çağrıyı tüm maliklere, on beş gün kuralına uyarak ve ispatlanabilir yolla yapın.
- Gündemi açık yazın; gündem dışı konuları bir sonraki toplantıya bırakın.
- Her karar için katılan malik sayısını, arsa paylarını ve oyları tutanağa ayrı ayrı yazın.
- Kararları toplantıya katılmayan maliklere de yazılı olarak bildirin; böylece öğrenme tarihi netleşir ve belirsizlik altı ay yerine bir ayda sona erer.
Toplantı çağrısı ve karar bildirimlerini tarihli ve kayıtlı şekilde göndermek için duyuru yönetimi özelliğini kullanabilirsiniz. Kanunun tam metni için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamızı inceleyin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, m.20, m.29, m.30, m.33 ve Ek Madde 1 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr
Apartman Portal'da toplantı çağrıları, karar tutanakları ve bildirimler tarih damgasıyla saklanır; bir karara itiraz edildiğinde hangi malike ne zaman bildirim yapıldığını tek ekranda görebilirsiniz. Toplantı süreçlerinizi düzene sokmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.