Apartman PortalDış cephe işleri apartmanların en pahalı ortak projelerindendir. Kimi kat malikleri ısınma faturası düşsün diye mantolama ister, kimileri yalnızca dökülen boyanın yenilenmesini yeterli bulur, bir kısmı ise hiçbir masrafa katılmak istemez. Bu yazıda mantolama ve dış cephe boyası kararının hangi çoğunlukla alınabileceğini, masrafın nasıl paylaşıldığını, karara katılmayan kat malikinin durumunu ve teklif toplarken dikkat edilmesi gerekenleri anlatıyoruz.
Dış Cephe Ortak Yer midir?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, temeller, ana duvarlar, çatılar ve yapının dış cephesi gibi unsurları ortak yerler arasında sayar. Bu nedenle dış cepheye ilişkin kararlar tek tek kat maliklerine değil, kat malikleri kuruluna aittir. Hiçbir kat maliki kendi dairesinin önündeki cepheyi tek başına farklı renge boyatamaz veya yalıtamaz.
Önce Doğru Soruyu Sorun: Bakım mı, Yenilik mi?
Hangi çoğunluğun gerektiği, yapılacak işin hukuki niteliğine bağlıdır. Uygulamada üç durum birbirinden ayrılır:
| İşin niteliği | Örnek | Dayanak | Genel yaklaşım |
|---|---|---|---|
| Zorunlu bakım ve onarım | Dökülen sıvanın onarılması, su alan cephenin tamiri, mevcut boyanın aynı renkte yenilenmesi | KMK m.20 (gider paylaşımı), m.35 (yöneticinin görevleri) | Binanın korunması için gereklidir; bütçe onayı kurulda salt çoğunlukla alınır, masrafa herkes katılır. |
| Faydalı yenilik | Mantolama (ısı yalıtımı), cepheye değer katan yeni kaplama | KMK m.42 | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir. |
| Mimari durumu değiştiren esaslı değişiklik | Cephenin görünümünü köklü biçimde değiştiren işler | KMK m.19 | Daha yüksek çoğunluk (beşte dört) aranabilir; somut olaya göre değerlendirilir. |
Bu sınıflandırma her zaman net değildir. Örneğin eski boyanın yenilenmesi bakım sayılırken, cephenin tamamen farklı bir malzemeyle kaplanması mimari değişiklik tartışmasına yol açabilir. Karar öncesinde işin niteliği konusunda tereddüt varsa bir avukattan görüş almak, ileride kararın iptali riskini azaltır.
Mantolama Kararı İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
Mantolama, binanın enerji verimliliğini artırdığı ve değerini yükselttiği için uygulamada ve Yargıtay kararlarında genellikle faydalı yenilik olarak değerlendirilir. KMK m.42 uyarınca ana gayrimenkulün değerini yükselten, kullanılışını kolaylaştıran veya verimliliğini artıran yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılabilir.
Burada çift çoğunluk gerekir:
- Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin yarısından fazlası (toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin).
- Arsa payı çoğunluğu: Toplam arsa payının yarısından fazlası.
İkisinden biri sağlanmazsa karar alınmış sayılmaz. Örneğin 10 dairelik bir binada 6 malik evet dese bile bu 6 dairenin toplam arsa payı yarının altındaysa karar geçmez.
Toplantı usulü
Kararın geçerli olması için toplantının usulüne uygun yapılması da gerekir: Gündemde mantolama maddesinin açıkça yer alması, çağrının süresinde yapılması ve kararın karar defterine yazılıp imzalanması. Ayrıntılar için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz; tutanak için toplantı tutanağı şablonunu kullanabilirsiniz.
Masraf Nasıl Paylaşılır?
KMK m.20 uyarınca ana gayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderleri, yönetim planında aksine hüküm yoksa arsa payı oranında paylaşılır. Mantolama ve cephe boyası masrafları da uygulamada arsa payına göre dağıtılır.
| Daire | Arsa payı | Toplam masraf 800.000 TL ise payı |
|---|---|---|
| 1 | 100/1000 | 80.000 TL |
| 2 | 150/1000 | 120.000 TL |
| 3 | 250/1000 | 200.000 TL |
| Diğerleri | 500/1000 | 400.000 TL |
Büyük tutarlar genellikle taksitlendirilir. Taksit planı kararla birlikte tutanağa yazılmalıdır. Daire bazında payları hızlıca görmek için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Karara Katılmayan Kat Maliki Ödemek Zorunda mı?
Kural olarak usulüne uygun alınmış kurul kararı, toplantıya katılmayan ve karşı oy verenler dahil tüm kat maliklerini bağlar. Ancak KMK m.42 faydalı yenilikler için karşı çıkan kat malikini koruyan bazı istisnalar da içerir; örneğin masrafın aşırı olması veya yeniliğin niteliği gibi durumlarda karşı çıkan malikin katılım yükümlülüğü tartışılabilir. Bu istisnaların kapsamı dar yorumlanır ve somut olaya göre değişir; kendi durumunuz için maddenin tam metnini okuyun ve gerekirse avukata danışın.
Karara katılmayan malik kararın iptali için dava açabilir; süreler ve koşullar KMK m.33'te düzenlenmiştir. Kararı alan taraf için en iyi savunma, usule eksiksiz uyulmuş olmasıdır.
Payını ödemeyen malik
Karar kesinleştikten sonra payını ödemeyen kat maliki, ödemediği tutar için KMK m.20'deki aylık yüzde beş gecikme tazminatıyla birlikte takip edilebilir. Süreç için aidat ödemeyen kat maliki ne yapılır rehberine bakabilirsiniz.
İmar ve Belediye Boyutu
Mantolama ve cephe renk değişikliği bazı belediyelerde izin veya bildirim gerektirebilir; iskele kurulumu için de kaldırım işgal izni istenebilir. Başlamadan önce belediyenizin imar birimine danışın. Çatı işleriyle birlikte yapılacaksa çatı tamiri masrafları yazımız da faydalı olacaktır.
Teklif Toplama Kontrol Listesi
- En az üç yazılı teklif alın ve aynı şartname üzerinden karşılaştırın.
- Malzemeyi netleştirin: Yalıtım levhasının türü (EPS, XPS, taş yünü), kalınlığı ve yangın sınıfı yazılı olsun.
- Metrekare hesabını kontrol edin: Pencere boşlukları düşülmüş mü?
- Kapsamı yazdırın: İskele, fileli sıva, dübel sayısı, denizlik, söve, boya kat sayısı dahil mi?
- Garanti ve süre: İşçilik garantisi, iş bitim tarihi ve gecikme cezası sözleşmeye yazılsın.
- Ödeme planı: İş ilerlemesine bağlı hakediş; peşin ödemenin tamamını vermeyin.
- Firma kontrolü: Vergi levhası, referans binalar, iş güvenliği ve sigorta belgeleri.
- Teklifleri kurula sunun: Karar tutanağına seçilen firma, tutar ve ödeme takvimi yazılsın.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 (ortak yerler), m.19 (mimari durum), m.20 (gider paylaşımı), m.33 (iptal davası), m.35 (yönetici görevleri), m.42 (faydalı yenilik)
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu
Taksitli mantolama ödemelerini daire bazında izlemek için Apartman Portal'ın aidat takibi özelliğine göz atabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Çoğunluk şartları işin niteliğine göre değişebilir; karar öncesinde bir avukata danışmanız önerilir.