Çatı ve Cephe Tamir Masrafını Kim Öder?

Çatıdan su sızıyor ve en üst kattaki daire zarar görüyor; dış cephedeki sıva dökülüyor ve yayalar için tehlike oluşturuyor. Böyle bir durumda ilk tartışma çoğu zaman 'masrafı kim ödeyecek?' sorusu etrafında başlar. Üst kat sakini 'çatı herkesin', alt kat sakinleri 'zarar gören sensin' der. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu soruya açık bir cevap verir. Bu yazıda çatı ve dış cephe giderlerinin nasıl paylaşıldığını, acil onarımda kimin ne yapabileceğini ve süreci adım adım anlatıyoruz.

Çatı ve Dış Cephe Ortak Yerdir

KMK m.4, ana gayrimenkulün korunması ve ortak kullanım için gerekli olan yerleri ortak yer olarak sayar. Bu sayımda temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatılar, bacalar, dış cephe, merdivenler ve ortak tesisat açıkça yer alır. Dolayısıyla çatı ve dış cephe, altındaki veya yanındaki dairenin değil, tüm kat maliklerinin ortak mülküdür. En üst kattaki daireyi 'çatının sahibi' saymak hukuken yanlıştır.

Masraf Nasıl Paylaşılır? KMK m.20

KMK m.20 uyarınca her kat maliki, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bakım, koruma ve onarım giderlerine, kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Çatı onarımı ve dış cephe tamiri tam olarak bu kapsamdaki giderlerdir.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, her bağımsız bölüme tapuda bağlanmış olan ve ana gayrimenkuldeki pay oranını gösteren kesirdir (örneğin 12/240). Büyük dairelerin arsa payı genellikle daha yüksektir; bu nedenle büyük giderlerde onların payına düşen tutar da daha yüksek olur.

Eşit Paylaşımla Farkı

Günlük aidat kalemleri (kapıcı ücreti, ortak elektrik gibi ortak giderler) KMK m.20'deki ayrım uyarınca eşit paylaşılabilirken, çatı ve cephe gibi yapının korunmasına yönelik bakım ve onarım giderleri kural olarak arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı farklı bir dağıtım usulü belirleyebilir; bu nedenle önce yönetim planınızı kontrol edin.

Kullanmıyorum, Ödemem Diyebilir mi?

Hayır. KMK m.20'ye göre kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını veya yararlanmak istemediğini ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki bir malik 'çatı beni etkilemiyor' diyerek ödemeyi reddedemez.

Pratik Örnek: Arsa Payına Göre Hesaplama

Arsa paylarının toplamı 100 olan 5 daireli bir apartmanda çatı onarımı için 200.000 TL'lik teklif kabul edilmiştir.

Kendi apartmanınız için hesaplamayı aidat paylaşım hesaplama aracı ile arsa paylarını girerek birkaç saniyede yapabilirsiniz.

Zarar Gören Dairenin İç Hasarı

Çatı akması sonucu en üst kattaki dairenin tavanı, boyası veya eşyası zarar görmüşse durum farklıdır. Çatının kendisi ortak yer olduğundan, bakımının ihmal edilmesi yüzünden bağımsız bölümde oluşan zarar kural olarak tüm kat maliklerinin (yönetim aracılığıyla) sorumluluğundadır. Uygulamada bu zarar, ortak gider olarak arsa payı oranında karşılanır. Ancak zarar, dairenin kendi terasındaki ihmalden veya kat malikinin kendi yaptığı değişiklikten kaynaklanıyorsa, sorumluluk o malike ait olabilir. Konut sigortası veya bina sigortası varsa önce poliçe kapsamını kontrol edin.

Acil Onarım: Kim Ne Yapabilir?

Bazı durumlar toplantıyı bekleyemez: çatı kiremitlerinin uçması, cepheden parça düşmesi, yoğun su sızıntısı gibi. Bu gibi hallerde:

• Yönetici: KMK m.35 uyarınca ana gayrimenkulün iyi kullanılması, bakımı ve korunması için gerekli tedbirleri almakla görevlidir. Acil ve zorunlu onarımı, kurul toplantısı beklemeden yaptırıp masrafı sonradan kurul onayına sunabilir. Yöneticinin görevleri için yönetici atanması ve görevleri sayfamıza bakabilirsiniz.
• Kat maliki: Yönetici harekete geçmezse ve gecikmede tehlike varsa, bir kat maliki de zorunlu onarımı yaptırıp harcadığı tutarı diğer maliklerden arsa payı oranında isteyebilir. Bu durumda harcamanın zorunlu ve makul olduğunu ispat edebilmek için fatura, fotoğraf ve birden fazla teklif saklanmalıdır.

Acil olmayan, planlı büyük onarımlar ise kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanmalıdır.

Adım Adım Çatı/Cephe Onarım Süreci

1. Hasarı belgeleyin: Fotoğraf, video ve varsa zarar gören dairelerin tespitini kayda geçirin.
2. Uzman görüşü ve en az üç teklif alın: Kapsamı ve tahmini maliyeti netleştirin; teklifler kurulda karşılaştırma imkanı sağlar.
3. Acil mi, planlı mı karar verin: Can ve mal güvenliği riski varsa yönetici acil tedbir alır; değilse kurul toplantısına gidilir.
4. Kurul kararı alın: Usulüne uygun çağrı ve gündemle toplantı yapın. Tutanak için kat malikleri kurulu toplantı tutanağı şablonunu kullanabilirsiniz.
5. Arsa payına göre tahakkuk edin: Her daireye düşen tutarı hesaplayın, ödeme takvimini (tek seferlik veya taksitli) belirleyin.
6. Tahsilatı ve işi takip edin: Ödemeleri kaydedin, iş tamamlandığında fatura ve teslim tutanağını saklayın.

Ödemeyen Kat Maliki

Kurul kararıyla belirlenen onarım payını ödemeyen kat maliki, diğer ortak giderlerde olduğu gibi KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı ile sorumludur. Yönetici ihtar ve icra takibi yoluyla tahsil edebilir; ayrıntılar için aidat ödemeyen kat maliki ne yapılır rehberimize bakabilirsiniz. Kiracının bu tür büyük onarım giderlerinden malike karşı sorumlu olmadığını, kira ilişkisinde bunların genellikle ev sahibine ait olduğunu da hatırlatalım.

Özel Durum: Isı Yalıtımı (Mantolama)

Dış cephe onarımıyla birlikte ısı yalıtımı yapılması gündeme geliyorsa, bu karar KMK m.42 ve enerji verimliliği mevzuatı kapsamında farklı çoğunluklara tabi olabilir. Mantolama kararı almadan önce güncel mevzuatı ve yönetim planınızı kontrol edin.

Madde metni ve ayrıntılı açıklamalar için KMK madde 20 sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.20, m.35, m.42 — mevzuat.gov.tr

Apartman Portal, arsa paylarını bir kez tanımladığınızda büyük onarım giderlerini her daireye otomatik dağıtır ve tahsilat durumunu anlık gösterir. Bir sonraki onarımda hesap karmaşası yaşamamak için ücretsiz deneyebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.