Apartman PortalKısa cevap: Dış cephe ve çatı, binanın ortak yeridir. Boya, sıva ve onarım gibi bakım giderleri, yönetim planında aksine hüküm yoksa KMK m.20/1-b uyarınca arsa payı oranında paylaşılır; dükkan veya zemin kat “cepheden faydalanmıyorum” diyerek payından kaçınamaz. Mantolama (ısı yalıtımı) gideri de KMK m.42/4 uyarınca arsa payına göre ödenir. Sitelerde yalnızca bir bloğun çatısı veya cephesi için yapılan gider, KMK m.72 uyarınca o bloğun kat maliklerine aittir. Kiracı ile ev sahibi arasında ise cephe boyası gibi kalıcı onarım giderleri kural olarak ev sahibine düşer. Dış sıva, boya ve çatı onarımı İmar Kanunu m.21'e göre ruhsata tabi değildir; ancak belediye cephe rengini ve malzemesini belirleyebilir.
Karar için gereken çoğunluğun ayrıntılarını mantolama ve dış cephe boyası kararı yazımızda, acil çatı onarımını çatı tamiri masrafları yazımızda anlattık. Bu yazı masrafın hesabına odaklanıyor: hangi iş hangi kurala göre bölünür, kiracı ne öder, sitelerde blok ayrımı nasıl yapılır ve “dış cephe yönetmeliği” diye aranan kurallar nelerdir.
Dış Cephe ve Çatı Ortak Yer midir?
Evet. KMK m.4, “bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır” dediği yerler arasında temelleri ve ana duvarları sayar; çatılar için ayrı bir bent vardır:
“c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.” (KMK m.4/c)
Kanun “dış cephe” ifadesini bu listede ayrıca kullanmaz; ancak cephe, ana duvarların dış yüzüdür ve maddenin son cümlesindeki genel hüküm kapsamına da girer:
“Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” (KMK m.4)
Bu yüzden uygulamada dış cephe ortak yer kabul edilir. Sonucu basittir: Cephenin boyası veya onarımı tek bir dairenin değil, bütün kat maliklerinin işidir ve tek bir malik kendi dairesinin önündeki cepheyi kendi başına farklı renge boyatamaz (KMK m.19/2).
Masraf Hangi Kurala Göre Bölünür?
Paylaşım yöntemi yapılan işin niteliğine göre değişir. Önce işin hangi gruba girdiğini belirleyin:
| İşin niteliği | Örnek | Paylaşım | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Bakım ve onarım | Dökülen sıvanın onarılması, aynı renkte boya yenileme, çatı aktarma, oluk tamiri | Arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Isı yalıtımı (mantolama) | Cepheye yalıtım levhası ve sıva | Arsa payı oranında | KMK m.42/4 |
| Diğer faydalı yenilikler | Kullanımı kolaylaştıran veya faydayı artıran yeni tesis ve ilaveler | Faydalanma oranına göre | KMK m.42/3 |
| Çok masraflı veya lüks yenilik | Binanın özel durumuna göre lüks sayılan kaplama veya ilave | Faydalanmak istemeyen katılmak zorunda değil | KMK m.43 |
| Bir malikin kusuruyla doğan hasar | Cepheye izinsiz delik açma, terastan sızan suyun cepheyi bozması | Ödeyenlerin kusurluya rücu hakkı var | KMK m.19/3, m.20 son fıkra |
Bakım ve onarım: arsa payı kuralı
Cephe boyası ve onarımının büyük çoğunluğu bakım ve onarım niteliğindedir. KMK m.20'nin ilgili bendi şöyledir:
“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;” (KMK m.20/1-b)
Arsa payı, her bağımsız bölüme tapuda tahsis edilen ve ortak mülkiyetteki payını gösteren kesirdir. Büyük dairelerin payı genellikle daha yüksek olduğundan cephe masrafının daha büyük kısmını onlar öder. Aynı maddeye göre kimse kullanmadığını öne sürerek bu paydan kurtulamaz:
“c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/c)
Yönetim planı farklı bir dağıtım öngörüyorsa (örneğin dükkanların bazı giderlerden muaf tutulması) o hüküm uygulanır. Bu nedenle hesaba başlamadan önce yönetim planınızı okuyun. Eşit ve arsa payıyla bölünen giderlerin genel ayrımı için ortak giderler nasıl paylaştırılır yazımıza bakabilirsiniz.
Mantolama ve diğer yenilikler
Isı yalıtımı kararı sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır ve KMK m.42/4'e göre “Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.” Isı yalıtımı dışındaki faydalı yenilikler için ise kural farklıdır: “Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.” (KMK m.42/3). Yenilik çok masraflıysa veya binanın özel durumuna göre lüks sayılıyorsa, KMK m.43 uyarınca ondan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Maddenin tam metni için KMK madde 42 sayfamıza bakın.
Kaç Oy Gerekir?
Paylaşım kadar, kararın doğru çoğunlukla alınması da önemlidir; aksi halde karar iptal davasına konu olabilir. Kısaca:
- Bakım ve onarım bütçesi: Kat malikleri kurulunda karara bağlanır. 7579 sayılı Kanun sonrasında işletme projesi genel kurulda onaylandığından, büyük bir cephe onarımı ya projeye ya da kurul kararıyla ek bütçeye yazılmalıdır.
- Isı yalıtımı: Bir kat malikinin isteği üzerine, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla (KMK m.42/4).
- Tek bir malikin ortak yerde inşaat, onarım veya farklı renkte dış boya yaptırması: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (KMK m.19/2).
Kendi binanızda gereken sayıyı karar yeter sayısı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Rakamlı Örnek: Cephe Boyası Arsa Payına Göre
Altı bağımsız bölümlü bir binada arsa paylarının toplamı 1.000'dir: zemin kattaki dükkan 100, dört daire 150'şer, çatı dubleksi 300. Kat malikleri kurulu, dökülen sıvanın onarımı ve mevcut renkte boya için 720.000 TL'lik teklifi kabul ediyor ve altı aylık taksit planı belirliyor (rakamlar örnek amaçlıdır).
| Bağımsız bölüm | Arsa payı | Toplam payı | Aylık taksit (6 ay) |
|---|---|---|---|
| Dükkan | 100/1.000 | 72.000 TL | 12.000 TL |
| Daire 1–4 (her biri) | 150/1.000 | 108.000 TL | 18.000 TL |
| Çatı dubleksi | 300/1.000 | 216.000 TL | 36.000 TL |
| Toplam | 1.000/1.000 | 720.000 TL | 120.000 TL |
Masraf eşit bölünseydi her bölüm 120.000 TL öderdi. Kanuni dağıtımda dükkan 48.000 TL daha az, çatı dubleksi 96.000 TL daha fazla öder. Yönetim planında aksine hüküm yoksa dükkanın “ben cepheyi kullanmıyorum” itirazı sonucu değiştirmez.
Dış Cephe Boyasını Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?
Bu soru iki ayrı ilişkiyi ilgilendirir. Apartman yönetimine karşı borçlu kat malikidir; ancak kiracı da sınırlı ölçüde sorumludur:
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)
Ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise Türk Borçlar Kanunu belirleyicidir. TBK m.301 kiraya verene kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler; TBK m.341 ise ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini, sözleşmede aksi yoksa kiracıya bırakır. Cephe boyası, mantolama ve çatı yenileme gibi binanın kalıcı unsurlarına yönelik onarım ve yenilikler kullanma gideri değildir; bu yüzden kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa kural olarak ev sahibine aittir. Kiracı bu payı yönetime ödemek zorunda kalırsa, ödediği tutarı kira borcundan düşebilir. Ayrıntılı tablo için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazımıza bakın.
Sitelerde Çatı ve Cephe Onarımı Kime Aittir?
Toplu yapılarda (sitelerde) her bloğun kendi çatısı ve cephesi vardır. KMK m.69'a göre ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, “kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak” o bloktaki maliklerden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Giderlerin kime ait olduğu ise m.72'de açıkça yazılıdır:
“Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.” (KMK m.72/1)
Yani A blokun çatı onarımını A blokun kat malikleri öder; B blok sakinleri bu masrafa katılmaz. Site genelindeki sosyal tesis, çevre duvarı veya ortak otoparkın onarımı ise bütün site maliklerine aittir. Blok içindeki dağıtımda KMK m.74 uyarınca genel hükümler “aynen veya kıyas yoluyla” uygulandığından, yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa m.20'deki arsa payı kuralı esas alınır. Sitelerin yönetim yapısı için site ile apartman yönetimi farkı yazımıza bakabilirsiniz.
Bir not: Genel dam terasları KMK m.4'e göre ortak yerdir; ancak tapuda yalnızca bir bağımsız bölüme bağlanmış bir teras söz konusuysa, onarım giderinin kime ait olduğu kat mülkiyeti kütüğüne ve yönetim planına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Bunu da okuyun: Mantolama ve Dış Cephe Boyası Kararı: Yeter Sayı ve Paylaşım
Apartman Dış Cephe Yönetmeliği Var mı?
“Dış cephe yönetmeliği” adında tek bir düzenleme yoktur. Dış cephe işlerinde birkaç farklı kural birlikte uygulanır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu: Ortak yer (m.4), görünüşü koruma ve beşte dört yazılı rıza (m.19), gider paylaşımı (m.20), faydalı yenilik ve ısı yalıtımı (m.42), lüks yenilik (m.43), toplu yapılar (m.69–74).
- İmar Kanunu m.21: Basit onarımlar ruhsattan muaftır: “Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”
- Belediyenin renk ve malzeme yetkisi: Aynı madde devam eder: “Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.” Renk seçmeden önce belediyenin imar birimine danışın.
- İskele ve kaldırım: Kaldırıma iskele kurmak veya malzeme yığmak için belediyeden izin alınması gerekebilir. Kabahatler Kanunu m.38/2, yetkili makamların açık ve yazılı izni olmadan kaldırım üzerine inşaat malzemesi yığmayı idari para cezasına bağlar; tutar her yıl güncellendiğinden güncel değeri belediyenizden kontrol edin.
- Malzeme ve güvenlik: Yalıtım malzemesinin yangın sınıfı ve iskelede iş güvenliği yükümlülükleri için yüklenici firmadan yazılı taahhüt alın; güncel yangın yönetmeliğini kontrol edin.
Taşıyıcı sistemi etkileyen, cephenin görünümünü köklü biçimde değiştiren veya yeni kaplama ekleyen işlerde ruhsat ve kurul çoğunluğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Adım Adım: Cephe Masrafını Paylaştırmak
- Hasarı belgeleyin. Fotoğraf, varsa teknik rapor ve zarar gören dairelerin listesini hazırlayın.
- İşin niteliğini belirleyin. Bakım-onarım mı, ısı yalıtımı mı, başka bir yenilik mi? Paylaşım yöntemi buna göre değişir.
- Yönetim planını kontrol edin. Dükkanlar veya bazı bölümler için farklı dağıtım hükmü olup olmadığına bakın.
- En az üç yazılı teklif alın. Metrekare, iskele, malzeme, kat sayısı, garanti ve iş bitim tarihi aynı şartnameyle karşılaştırılsın.
- Kurul kararı alın. İş, seçilen firma, toplam bütçe, paylaşım yöntemi ve taksit planı karar defterine yazılsın. Bütçe dışı büyük gider için ek bütçe usulünü beklenmeyen gider için ek aidat yazımızda anlattık.
- Belediyeyle görüşün. Renk, iskele ve kaldırım kullanımı için gerekli izinleri işe başlamadan alın.
- Daire başı tahakkuk yapın. Arsa paylarını tapudan doğrulayın, her bölümün payını hesaplayın ve tüm maliklere yazılı bildirin.
- Tahsilatı izleyin. Payını süresinde ödemeyen kat maliki, KMK m.20 uyarınca geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder; yönetici dava ve icra takibi yoluna gidebilir.
Kusurlu bir davranış cephe hasarına yol açtıysa (örneğin bir malikin terasından sızan su sıvayı dökmüşse), KMK m.20'nin son fıkrası gidere katılanlara kusurlu kat malikine rücu hakkı tanır. Bu durumda masraf önce ortak bütçeden karşılanır, sonra sorumlu malikten istenir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. İşin niteliği ve gereken çoğunluk somut olaya göre değişebilir; büyük tutarlı işlerde karar öncesinde bir avukata danışmanız önerilir.