Apartman PortalAsansör tamiri, kapıcı maaşı, ortak alan elektriği, çatı onarımı... Bu giderlerin daireler arasında nasıl bölüneceği, apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biridir. Büyük daire sahibi "Neden eşit ödüyoruz?", giriş kattaki malik "Asansörü kullanmıyorum, neden ödüyorum?" diye sorar. Bu rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel kuralını, istisnaları ve rakamlı bir örnek hesabı sade bir dille anlatıyoruz.
Temel Kural: KMK m.20
Ortak gider, apartmanın tamamına ve ortak yerlerine ait masraflardır. KMK m.20 bu giderlerin paylaşımını iki gruba ayırır. Aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa her kat maliki:
- Eşit olarak katılır: Yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine.
- Arsa payı oranında katılır: Ana gayrimenkulün sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve güçlendirme giderleri ile ortak tesislerin işletilmesi için yapılan giderlere. Yönetim için toplanacak avans da bu oranla belirlenir.
Arsa payı, her bağımsız bölümün tapuda yazan ve arsa üzerindeki ortaklık oranını gösteren kesirdir (örneğin 120/1.200). Genellikle büyük dairelerin arsa payı daha yüksektir; bu yüzden onarım gibi giderlerde daha fazla pay öderler.
"Aksine Anlaşma" ve Yönetim Planı
Kanundaki kural, ancak kat malikleri farklı bir şey kararlaştırmadıysa uygulanır. Pratikte farklı dağıtım en çok yönetim planında yer alır. Örneğin yönetim planınız "bütün giderler eşit paylaşılır" diyorsa bu hüküm geçerlidir. Bu yüzden bir dağıtım tartışmasında ilk bakılacak belge yönetim planıdır. Yönetim planını değiştirmek ise kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk gerektirir; ayrıntılar yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda.
Boş Daire ve "Kullanmıyorum" İtirazı
KMK m.20 açıktır: Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı veya ortak yerlerden ve tesislerden faydalanmadığı gerekçesiyle giderlere katılmaktan kaçınamaz. Yani boş duran daire de, asansörü kullanmayan giriş kat da payına düşen gideri öder. Yönetim planında bazı bağımsız bölümler için özel bir düzenleme varsa (örneğin ayrı girişli dükkânların bazı giderlerden muaf tutulması) o hüküm uygulanır; yoksa genel kural geçerlidir.
Isınma Giderleri
Merkezi sistem veya kalorifer kullanan binalarda ısınma gideri ayrı bir konudur. Kaloriferci ücreti KMK m.20 uyarınca eşit paylaşılır; yakıt gideri ise pay ölçer (kalorimetre) bulunan binalarda ilgili yönetmelikteki usule göre, ortak kullanım payı ve ölçülen tüketim dikkate alınarak dağıtılır. Pay ölçer yoksa genellikle yönetim planı veya kurul kararı belirleyicidir. Konuyu merkezi ısıtma ve pay ölçer yazımızda ayrıntılı anlattık.
Rakamlı Örnek Hesap
8 daireli bir apartman düşünelim. Toplam arsa payı 800: 4 büyük daire 120'şer, 4 küçük daire 80'er paya sahip (4 × 120 + 4 × 80 = 800). Bir aylık giderler şöyle olsun (rakamlar örnek amaçlıdır):
| Gider | Tutar (TL) | Dağıtım |
|---|---|---|
| Kapıcı ücreti ve primi | 24.000 | Eşit |
| Ortak alan elektriği | 2.400 | Arsa payı |
| Asansör bakımı | 3.200 | Arsa payı |
| Bina sigortası (aylık pay) | 1.600 | Arsa payı |
| Toplam | 31.200 |
Eşit kısım
24.000 TL ÷ 8 daire = 3.000 TL her daire için.
Arsa payı kısmı
Arsa payına göre bölünecek toplam: 2.400 + 3.200 + 1.600 = 7.200 TL.
- Büyük daire: 7.200 × 120/800 = 1.080 TL
- Küçük daire: 7.200 × 80/800 = 720 TL
Sonuç
| Daire tipi | Eşit kısım | Arsa payı kısmı | Toplam |
|---|---|---|---|
| Büyük (120) | 3.000 TL | 1.080 TL | 4.080 TL |
| Küçük (80) | 3.000 TL | 720 TL | 3.720 TL |
Kontrol: 4 × 4.080 + 4 × 3.720 = 31.200 TL. Tüm giderler eşit bölünseydi her daire 3.900 TL öderdi; yani kanuni dağıtımda büyük daire 180 TL fazla, küçük daire 180 TL az öder. Kendi rakamlarınızla hesap yapmak için aidat paylaşım hesaplama aracını, tapudaki kesirleri yüzdeye çevirmek için arsa payı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Olağanüstü Giderler
Çatı yenileme, cephe yalıtımı veya deprem güçlendirmesi gibi büyük işler de ortak yerlerin onarımı sayıldığından, aksine anlaşma yoksa arsa payına göre paylaşılır. Bu tür işler için önce kurul kararı alınmalı, ek ödeme planı karar defterine yazılmalıdır. Örnek bir uygulama için çatı tamiri masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
Paylaşımı Ödemeyen Kat Maliki
Payını zamanında ödemeyen kat maliki, KMK m.20 uyarınca geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Diğer kat maliklerinin bu payı onun yerine üstlenmesi gerekmez; yönetici alacağı yasal yollarla takip eder.
Dağıtım kuralını bir kez belirleyip her ay aynı hesabı tekrarlamak yerine borçlandırmayı otomatikleştirmek hata riskini azaltır; Apartman Portal'ın aidat takibi özelliği bu amaçla kullanılabilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Örnekteki tutarlar temsilîdir; kendi bütçenizi güncel faturalarla hazırlayın.