Kaloriferi Kullanmayan Boş Daire Isınma Gideri Öder mi?

Kısa cevap: Evet, en azından bir kısmını öder. Pay ölçer veya ısı sayacı olan binalarda yakıt giderinin yüzde 30'u ortak kullanım ve sistem kayıpları için m²'ye göre herkese dağıtılır; boş ya da radyatörü kapalı daire bu kısımdan payını öder, tüketime bağlı yüzde 70'lik kısımdan ise ölçülen tüketimi kadar sorumlu olur. Ölçüm sistemi olmayan binalarda ise KMK m.20 gereği ‘kullanmıyorum’ gerekçesiyle ödemeden kaçınılamaz.

Merkezi ısıtmalı binalarda en sık sorulan sorulardan biri budur: Daire satılık ya da kiralık bekliyor, ev sahibi yurt dışında, ya da sakin radyatörleri tamamen kapatıp elektrikli ısıtıcı kullanıyor. Hiç yakmadığı kaloriferin parasını neden ödesin? Cevap, binanın ölçüm sistemine göre değişir; ama her iki durumda da tam muafiyet mümkün değildir. Aşağıda nedenini, hesabın nasıl yapıldığını ve itirazın hangi durumlarda haklı olduğunu anlatıyoruz.

İki Farklı Durum: Ölçüm Sistemi Var mı?

Önce binanızda radyatörlerin üzerinde küçük pay ölçer cihazları ya da daire girişinde bir ısı sayacı (kalorimetre) olup olmadığına bakın. Paylaşım kuralı buna göre belirlenir.

1. Pay ölçer veya ısı sayacı varsa

Bu binalarda paylaşım, Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'e göre yapılır. Yönetmeliğin 8. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:

“Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30'u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.” (Yönetmelik m.8/1)

Boş daire, merdiven boşluğunun ısınmasından, borulardaki kayıplardan ve komşu dairelerden geçen ısıdan da faydalanır. Bu yüzden yüzde 30'luk ortak kısımdan m²'si oranında pay alır. Yüzde 70'lik kısım ise ölçüme bağlıdır: Radyatörler gerçekten kapalıysa bu kalem sıfıra yakın çıkar.

2. Ölçüm sistemi yoksa

Pay ölçer bulunmayan eski binalarda yakıt gideri, yönetim planında özel bir hüküm yoksa KMK m.20'deki genel kurala göre paylaşılır. Ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında, kaloriferci gibi personel giderleri ise aksine anlaşma yoksa eşit dağıtılır. Maddenin (c) bendi bu yazının sorusunu doğrudan kapatır:

“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/1-c)

Yani ölçüm olmayan binada boş daire, kaloriferi hiç kullanmasa bile payının tamamından sorumlu olur. Bu adaletsiz görünüyorsa çözüm ödememek değil, binaya ölçüm sistemi kurulmasını kat malikleri kuruluna önermektir.

Örnek Hesap: Pay Ölçerli Binada Boş Daire

Aylık 40.000 TL ısınma faturası olan, her biri 100 m² dört daireli bir bina düşünelim. 3 numaralı daire boş ve radyatörleri kapalı.

Boş daire 40.000 TL'lik faturanın 3.000 TL'sini öder; ölçüm olmayan bir binada ise aynı daire eşit paylaşımda 10.000 TL öderdi. Gerçek hesaplarda paylaştırma firmaları cephe ve kat konumu için düzeltme katsayıları uygulayabilir. Kendi binanızın rakamlarını aidat paylaşım hesaplama aracıyla deneyebilirsiniz; yöntemin ayrıntıları merkezi ısıtmada yakıt gideri paylaşımı yazımızda.

Ne Zaman İtiraz Etmek Haklıdır?

Boş daire sahibinin itirazı her zaman haksız değildir. Şu durumlarda yöneticiden açıklama istemek yerindedir:

• Ölçüm sistemi olduğu halde eşit paylaşım yapılıyorsa: Pay ölçer okumaları dikkate alınmıyorsa yönetmeliğe aykırı bir paylaşım söz konusu olabilir.
• Ortak pay yüzde 30'dan fazla alınıyorsa: Hesap tablosunu ve paylaştırma firmasının raporunu isteyin.
• Okuma yapılmadan tahmini tutar yazılıyorsa: Dairenize erişim verdiğiniz halde okuma yapılmadıysa bunu yazılı bildirin.
• Aidat içinde ısınma kalemi ayrı gösterilmiyorsa: Gider dökümü talep etme hakkınız vardır.

Okumaya erişim vermemek ise tersine çalışır: Pay ölçeri okunamayan dairelere yönetmelikteki tahmini hesap usulü uygulanır ve bu tahmin dairenin gerçek (düşük) tüketimini yansıtmayabilir. Uzun süre boş kalacak bir daire için yöneticiye anahtar bırakmak ya da okuma günü için birini görevlendirmek en pratik çözümdür.

Adım Adım: Boş Dairenin Isınma Giderini Düşürmek

1. Ölçüm sistemini öğrenin. Binada pay ölçer veya ısı sayacı olup olmadığını ve okuma dönemlerini yöneticiye sorun.
2. Okumaya erişim sağlayın. Okuma günlerinde daireye girilebilmesini sağlayın.
3. Radyatörleri tamamen kapatmayın. Termostatik vanayı don koruma kademesinde bırakmak, boruların donma riskini azaltır ve tüketimi düşük tutar.
4. Dökümü isteyin. Ortak ve tüketim payının ayrı gösterildiği hesabı talep edin.
5. Ödemeye devam edin. İtiraz ederken ödemeyi durdurmak, KMK m.20/2 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı doğurur. Ayrıntı için aidat ödememe hakkı var mı yazımıza bakın.
6. Kalıcı çözüm için kurulu gündeme getirin. Ölçüm sistemi yoksa kurulmasını, sistem çok verimsizse dönüşümü önerin. Bireysel sisteme geçiş şartları için merkezi sistemden kombiye geçiş yazımız yol gösterir.

Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?

Daire boşsa ısınma gideri doğrudan kat malikine aittir. Daire kiradaysa, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça ısınma gibi kullanım giderleri genellikle kiracı tarafından ödenir; ancak yönetime karşı asıl borçlu kat malikidir. Boş kalan dönem için ısınma payının kime ait olduğu, taşınma tarihine göre gün bazında hesaplanabilir.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetmelik oranları değişebilir; güncel metni resmi kaynaktan kontrol edin.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — mevzuat.gov.tr
• Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik m.8 — mevzuat.gov.tr