Apartman PortalKısa cevap: Hayır. Asansör aylardır bozuk olsa, merdivenler temizlenmese ya da kalorifer düzgün yanmasa bile kat maliki aidatını kesemez. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20, ortak yerlerden faydalanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınmayı açıkça yasaklar. Aidatı tutmak, haklı olduğunuz bir şikayeti borçlu taraf olmanıza çevirir: aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve icra takibi riski doğar. Doğru yol, ödemeye devam ederken yönetimi yazılı olarak harekete geçirmek, gerekirse kat malikleri kuruluna ve sulh hukuk mahkemesine başvurmaktır.
Bu soru, apartman yaşamında en sık duyulan cümlelerden birinin hukuki karşılığıdır: 'Hizmet yoksa para da yok.' Mantıklı görünür, çünkü günlük hayatta bir hizmeti alamadığımızda ödemeyi durdurmaya alışkınız. Ancak aidat bir hizmet bedeli değil, ortak mülkün giderine katılma borcudur. Aşağıda bunun neden böyle olduğunu, kanunun ne dediğini ve hizmet gerçekten aksıyorsa elinizdeki etkili araçları sırasıyla anlatıyoruz.
Aidat Neden Bir Hizmet Bedeli Değildir?
Bir spor salonuna üyelik ücreti ödediğinizde karşınızda hizmeti satan bir işletme vardır; hizmet verilmezse sözleşmeye dayanarak ödemeyi durdurabilir ya da iade isteyebilirsiniz. Apartmanda durum farklıdır. Ortak gider, kat maliklerinin birlikte sahip oldukları ortak yerlerin (merdiven, asansör, çatı, kazan dairesi) masrafıdır. Yönetici bu masrafı sizin adınıza toplayıp harcayan kişidir; kendi adına hizmet satan bir şirket değildir.
Bu yüzden aidatı kestiğinizde yöneticiyi değil, aynı binadaki diğer kat maliklerini cezalandırmış olursunuz. Asansör bakım firmasının, elektrik faturasının ve kapıcı maaşının ödenmesi gerekir; sizin payınız eksik kalınca açığı komşularınız kapatır ya da borç birikir. Arıza da çoğu zaman tam bu nedenle uzar: kasada para yoksa tamir yaptırılamaz.
Yasal Dayanak: KMK m.20
Gider paylaşımının temel kuralı KMK m.20'dedir. Maddenin birinci fıkrasının (c) bendi, bu yazının sorusunu doğrudan cevaplar:
“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/1-c)
Yani 'asansörü kullanmıyorum', 'zemin kattayım', 'bahçeye hiç çıkmıyorum' ya da 'asansör zaten çalışmıyor' gibi gerekçeler ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Aynı maddenin ikinci fıkrası ödemenin gecikmesinin sonucunu da belirler:
“Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (KMK m.20/2)
Bu oran kanunda sabittir; ayrıntısı için gecikme tazminatı maddesine bakabilirsiniz. Aynı fıkra, yöneticinin ya da herhangi bir kat malikinin ödemeyen kişi hakkında dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini de söyler.
Peki 'ödemezlik' savunması işe yaramaz mı?
Karşılıklı sözleşmelerde, karşı taraf kendi edimini yerine getirmedikçe ödemeyi durdurma imkânı genel hukukta bulunur. Ancak aidat borcu yönetici ile aranızdaki karşılıklı bir sözleşmeden değil, kat mülkiyetinden ve KMK m.20'den doğar. Kanun da kaçınma gerekçelerini tek tek sayarak kapatmıştır. Bu nedenle hizmet aksadığı için tutulan aidat, icra takibinde genellikle geçerli bir itiraz sebebi olmaz. Somut durumunuzda farklı bir değerlendirme gerekip gerekmediğini bir avukata danışmanız en sağlıklısıdır.
Ödemezseniz Ne Olur?
| Sonuç | Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Gecikme tazminatı | KMK m.20/2 | Geciken her gün için aylık %5 hesabıyla işler. |
| İcra takibi veya dava | KMK m.20/2, m.35/1-i | Yönetici ya da herhangi bir kat maliki başlatabilir. |
| Kiracıya başvurulması | KMK m.22 | Dairede kiracı varsa, kira bedeliyle sınırlı olarak o da sorumludur. |
| Kanuni ipotek | KMK m.22/2 | Mahkemece tespit edilen borç ödenmezse daire üzerine tescil edilebilir. |
| Mülkiyetin devri davası | KMK m.25/3-a | İki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olmak 'çekilmezlik' sayılır. |
Kısacası haklı bir şikayetiniz varken aidatı keserek elinizdeki en güçlü kozu, yani 'borcu olmayan, haklı kat maliki' konumunu kaybedersiniz.
Hizmet Gerçekten Aksıyorsa: Adım Adım Doğru Yol
Yöneticinin görevleri kanunda yazılıdır. KMK m.35/1-b'ye göre yönetici “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” ile yükümlüdür. Asansör özelinde m.35/1-l, aylık bakım ve yıllık kontrollerin yaptırılmasını ayrıca yöneticiye yükler. Yönetici bu görevleri yerine getirmiyorsa izleyeceğiniz yol şudur:
- Sorunu yazılı bildirin. WhatsApp grubunda söylemek yerine tarihli bir yazı, e-posta ya da yönetimin kullandığı talep sistemi üzerinden kayıt açın. Arızanın ne zamandan beri sürdüğünü ve ne istediğinizi net yazın.
- Makul süre tanıyın ve belgeleyin. Fotoğraf, tarih ve gerekirse komşuların imzasıyla durumu kayda geçirin.
- Hesap ve harcama sorun. Asansör bakım sözleşmesi ödeniyor mu, temizlik firmasına para gidiyor mu? KMK m.39 ve m.41 kapsamında hesapları sorma hakkınız vardır.
- Denetçiye başvurun. Binada denetçi seçilmişse sorunu ona iletin; yönetimi denetlemek onun görevidir.
- Kat malikleri kurulunu gündeme getirin. Önemli bir sebep varsa kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı isteyebilir (KMK m.29/2). Kurul, yöneticiyi haklı sebeple her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1).
- Sulh hukuk mahkemesi. Yönetici görevini yapmadığı için zarar görüyorsanız, KMK m.33 uyarınca binanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilirsiniz.
Yönetici hesap vermekten kaçınıyorsa yönetici hesap vermezse ne yapılır, değişiklik gerekiyorsa yönetici görevden nasıl alınır yazılarımız sonraki adımları ayrıntılı anlatır.
Örnek bildirim yazısı
Sayın Yönetici, ... Apartmanı ... no.lu bağımsız bölümün maliki olarak, binamızın asansörünün ... tarihinden bu yana çalışmadığını bildiririm. KMK m.35/1-b ve m.35/1-l uyarınca arızanın giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınmasını, bakım firmasıyla yapılan sözleşmenin ve son üç aylık bakım ödemelerinin tarafıma gösterilmesini rica ederim. Aidat ödemelerime devam ettiğimi, bu yazının kat malikleri kurulunda gündeme alınmasını talep ettiğimi bilgilerinize sunarım. Tarih, ad soyad, imza.
Kontrol Listesi: Aidatı Kesmeden Önce
- Aidatınızı ödemeye devam edin, dekontları saklayın.
- Her şikayeti tarihli ve yazılı yapın.
- Gider dökümünü ve sözleşmeleri isteyin.
- Komşularla ortak dilekçe hazırlamak, tek kişinin sesinden daha etkilidir.
- Kurul toplantısında sorunu gündeme aldırın ve karar defterine yazdırın.
Yönetici İçin: 'Ödemiyorum' Diyen Komşuyu Nasıl Karşılamalı?
Bir sakin hizmet eksikliği gerekçesiyle aidatı keserse, önce arızanın gerçekten var olup olmadığını ve ne zamandır sürdüğünü kayıt altına alın. Tahsilatı kanuni yoldan sürdürmek hakkınızdır, ancak şikayetin kendisini görmezden gelmek uzun vadede tahsilat oranını düşürür. Arıza kayıtlarını ve harcamaları herkesin görebileceği bir yerde tutmak, 'para nereye gidiyor' sorusunu baştan cevaplar. Bunun için talep yönetimi gibi bir kayıt düzeni işe yarar.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.25, m.29, m.33, m.35, m.39, m.41 — mevzuat.gov.tr