Apartman PortalKısa cevap: Evet, kural olarak kiracının otopark hakkı vardır. Ortak otopark kat maliklerinin ortak yeridir; kat maliki daireyi kiraya verdiğinde, dairenin olağan kullanımına bağlı ortak yer kullanma hakkı da fiilen kiracıya geçer. Ancak kiracı, ev sahibinin sahip olduğundan daha fazla hak elde edemez: yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve varsa tahsis (belirli bir yerin belirli bir daireye ayrılması) kiracıyı da bağlar.
Apartman Portal'ı geliştirirken yöneticilerden gelen sorularda otopark, kiracı ile diğer sakinler arasındaki en sık sürtüşme konularından biri olarak öne çıkıyor. Bu yazıda kiracının otoparktaki yerini kanun maddeleriyle ve pratik senaryolarla açıklıyoruz.
Otopark Kimin? Ortak Yer mi, Bağımsız Bölüm mü?
İlk soru, otoparkın tapudaki niteliğidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.4, ortak garajları kanun gereği ortak yer sayar:
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.” (KMK m.4/1) — sayılanlar arasında “genel kömürlük ve ortak garajlar” da yer alır.
Üç olası durum vardır:
- Ortak otopark: Tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. En yaygın durum budur.
- Eklenti olarak otopark: Tapuda belirli bir bağımsız bölüme eklenti olarak yazılmış park yeri. O dairenin malikine (ve dolayısıyla kiracısına) aittir.
- Bağımsız bölüm olarak otopark: Ayrı tapusu olan dükkan niteliğinde otopark. Bu durumda ayrı bir kira ilişkisi gerekir.
Hangisinin geçerli olduğunu tapu kaydı ve yönetim planı gösterir. Kiracı, daireyi kiralarken otopark durumunu ev sahibine sormalı ve mümkünse kira sözleşmesine yazdırmalıdır.
Kanun Ne Diyor?
KMK m.16: Ortak yerde kullanma hakkı
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” (KMK m.16/2)
Yani garajdaki kullanım ölçüsü kanunda arsa payına bağlanmış, ama 'aksine sözleşme' ile (çoğunlukla yönetim planıyla) farklı düzenlenmesine izin verilmiştir. Uygulamada pek çok apartman, yönetim planı veya kurul kararıyla 'her daireye bir araç' kuralını benimser.
KMK m.18: Kiracı da aynı kurallara uyar
“Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” (KMK m.18/2)
Bu hüküm iki yönlü okunmalıdır: kiracı, kat malikinin otopark kurallarına uyma borcuyla bağlıdır; buna karşılık kat malikinin dairesiyle birlikte kullandırdığı ortak yerlerden yararlanması da kira ilişkisinin doğal sonucudur. Yönetim, 'kiracısın, otoparka giremezsin' diyemez; ama 'yönetim planına göre daire başına bir araç' diyebilir.
KMK m.28: Yönetim planı herkesi bağlar
“Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” (KMK m.28/1)
Yönetim planının değiştirilmesi için KMK m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kiracının bu oylamada oy hakkı yoktur; konuya ilişkin ayrıntıları kiracı genel kurula katılabilir mi yazımızda anlattık.
Sık Karşılaşılan Senaryolar
1. Ev sahibinin de aracı var, kiracının da
Ev sahibi başka bir adreste oturuyorsa, dairenin otopark hakkını kendisi kullanamaz ve aynı anda kiracıya da devredemez. Daire başına bir araç kuralı varsa hak, daireyi fiilen kullanan kiracıya aittir. Ev sahibi otoparkı kendine saklamak istiyorsa bunu kira sözleşmesine açıkça yazmalıdır.
2. Tahsisli (numaralı) park yerleri
Kurul kararı veya yönetim planıyla her daireye numaralı bir yer ayrılmışsa, kiracı ev sahibinin yerini kullanır. Başka bir yere park etmesi, diğer kat maliklerinin kullanım hakkını ihlal eder. Tahsis kararlarının nasıl alındığı ve itiraz yolları için apartman otopark anlaşmazlığı rehberimize bakabilirsiniz.
3. Kiracının ikinci aracı
Yer yeterliyse ve kurul kararı izin veriyorsa ikinci araç park edilebilir. Kural yoksa ve yer kısıtlıysa, ikinci araç diğer dairelerin hakkını daraltır; yönetici öncelikle kurul kararı alınmasını önermelidir.
4. Otopark kiraya verilmişse
Eklenti veya bağımsız bölüm niteliğindeki park yeri, ev sahibi tarafından ayrıca kiraya verilebilir. Ortak otopark ise tek bir malik tarafından üçüncü kişiye kiralanamaz; ortak yerin gelir getirecek şekilde kullanımı kat malikleri kurulunun işidir.
Anlaşmazlıkta Adım Adım Yol
- Belgeyi bulun: Tapu kaydı, yönetim planı ve otoparka ilişkin kurul kararlarını yöneticiden isteyin.
- Ev sahibine bildirin: Kiracının yönetime karşı hakları ev sahibinin haklarından türer. İlk muhatap ev sahibidir.
- Yazılı başvuru: Yöneticiye sorunu tarih ve fotoğrafla yazılı iletin.
- Kurul gündemi: Kural yoksa ev sahibinden kurulda konuyu gündeme getirmesini isteyin.
- Mahkeme: KMK m.33 uyarınca, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya kiracı nedeniyle zarar gören kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Yöneticiye Not
Otopark kuralı yazılı değilse, tartışma her yeni kiracıda yeniden başlar. Kurul kararıyla 'daire başına araç sayısı, misafir aracı süresi, tahsis listesi' gibi kuralları netleştirmek ve yeni sakinlere taşınırken iletmek en etkili önlemdir. Yeni sakinlere verilecek bilgiler için apartmana yeni taşınanlar rehberi iyi bir başlangıç noktasıdır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.16, m.18, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr