Kiracı Genel Kurula Katılabilir mi?

Pek çok apartmanda dairelerin önemli bir kısmında kiracılar oturur. Aidatı her ay kiracı öder, asansörü, kaloriferi, bahçeyi en çok o kullanır; ama genel kurul davetiyesi ev sahibine gider. Bu durum yöneticilerin sık karşılaştığı bir soruyu doğurur: Kiracı genel kurula katılabilir mi, oy kullanabilir mi? Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kiracının toplantıdaki yerini, vekaletle temsili, yönetim planının neleri değiştirebileceğini ve aidat ile oy hakkı arasındaki ilişkiyi sade bir dille açıklıyoruz.

Kısa Cevap: Oy Hakkı Kat Malikine Aittir

KMK'da binanın yönetimine ilişkin kararları alan organ kat malikleri kuruludur ve bu kurul, adından da anlaşılacağı gibi kat maliklerinden (tapuda bağımsız bölüm sahibi görünen kişilerden) oluşur. Kanun kiracıya kendiliğinden bir üyelik veya oy hakkı tanımaz. Dolayısıyla bir kiracı, yalnızca kiracı sıfatıyla toplantıya katılıp oy kullanamaz.

Ancak bu, kiracının toplantıda hiç bulunamayacağı anlamına gelmez. Üç yol vardır:

• Vekaletle temsil: Ev sahibi, kiracısını vekil tayin ederek kendi oyunu onun aracılığıyla kullandırabilir (KMK m.31).
• Yönetim planındaki özel düzenleme: Yönetim planı kiracıların toplantıya dinleyici olarak katılmasını veya belirli konularda görüş bildirmesini düzenleyebilir.
• Kurulun izni: Kurul, gündemdeki bir konu hakkında bilgi almak için kiracıyı toplantıya davet edebilir; bu durumda kiracı söz alabilir ama oy kullanamaz.

KMK m.31: Vekaletle Temsil Nasıl İşler?

KMK m.31, kat maliklerinin toplantıya bizzat katılabileceği gibi yazılı bir vekaletname ile başka birini de vekil olarak gönderebileceğini düzenler. Vekil, kat maliki olmak zorunda değildir; kiracı, akraba veya komşu vekil olabilir. Maddede ayrıca bir kişinin temsil edebileceği malik sayısına sınır getirilmiştir; bir vekilin, kat malikleri sayısının belirli bir oranından fazlasını temsil edememesi öngörülür. Bu oranı toplantıdan önce mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metinden kontrol edin.

Vekaletname noterden mi olmalı?

Kanun vekaletin yazılı olmasını arar; noter onayı zorunlu tutulmamıştır. Uygulamada ev sahibinin imzaladığı basit bir yetki belgesi yeterli kabul edilir. Yine de imzanın ev sahibine ait olup olmadığı tartışma konusu olabileceğinden, kritik kararlarda (örneğin sonradan itiraz ihtimali olan konularda) kimlik fotokopisi eklenmesi veya noter onayı tercih edilebilir.

Vekaletnamede neler yazmalı?

1. Kat malikinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası
2. Vekilin (kiracının) adı soyadı ve T.C. kimlik numarası
3. Hangi toplantı için verildiği (tarih) veya süresi
4. Yetkinin kapsamı: tüm gündem maddeleri mi, yalnızca belirli maddeler mi
5. Varsa talimat: "Yönetici seçiminde X'e oy verilmesi" gibi
6. Tarih ve kat malikinin imzası

Vekaletname tutanağa eklenmeli ve karar defterinde vekilin kimi temsil ettiği yazılmalıdır. Toplantı tutanağı şablonumuz katılımcı listesinde "vekaleten" sütunu içerir.

Kiracı Hangi Konularda Söz Sahibi Olabilir?

Kanun oy hakkını malike verse de bazı konular günlük yaşamı doğrudan ilgilendirdiği için kiracıyı en çok etkileyen konulardır: ısınma, asansör, temizlik, kapıcı hizmeti, otopark düzeni. Yönetim planı (KMK m.28) kanunda açık hüküm bulunmayan konuları düzenleyebildiği için, bazı binalarda şu tür hükümler görülür:

Yönetim planıyla kiracıya kanundaki çoğunluk kurallarını aşan bağımsız bir oy hakkı verilmesi tartışmalıdır; çünkü karar yeter sayıları kat maliklerinin sayısı ve arsa payı üzerinden kurulmuştur. Güvenli yol, kiracının söz hakkını "danışma" niteliğinde düzenlemek, oyu ise vekalete bırakmaktır.

Aidatı Kiracı Ödüyorsa Oy Hakkı Doğar mı?

Hayır. Ortak giderlere katılma borcu kanunen kat malikine aittir (KMK m.20). Kiracı aidatı genellikle kira sözleşmesi gereği öder; KMK m.22 ise kiracının ortak gider ve avans borçlarından, kira bedeliyle sınırlı olmak üzere kat malikiyle birlikte sorumlu olduğunu düzenler. Bu sorumluluk kiracıyı kurul üyesi yapmaz. Yani aidatı fiilen kimin ödediği, oy hakkını değiştirmez.

Bunun pratik bir sonucu vardır: Kiracı, ödediği aidatın nasıl harcandığını merak eder ama toplantıda oy kullanamaz. Bu gerilimi azaltmanın en iyi yolu şeffaflıktır. Gelir-gider tablolarını ve yıllık denetim raporunu kiracılarla da paylaşmak, "paramız nereye gidiyor" sorusunu toplantı gündeminden çıkarır. Aidat borcu konusunda KMK m.20 sayfamızda paylaşım esaslarını ayrıntılı bulabilirsiniz.

Pratik Örnek

20 daireli bir binada 8 daire kirada. Yönetici, genel kurul çağrısını tüm kat maliklerine gönderiyor. Ev sahiplerinden 5'i şehir dışında yaşıyor ve kiracılarına yazılı vekalet veriyor. Toplantıda:

• Vekaletnamesi olan 5 kiracı, ev sahiplerinin oyunu kullanır ve katılımcı sayılır.
• Vekaletnamesi olmayan 3 kiracı toplantıya dinleyici olarak katılır; kurul başkanı ısınma gideri maddesinde onlara söz verir, ama oylamaya katılmazlar.
• Tutanakta vekillerin temsil ettiği bağımsız bölümler ayrı ayrı yazılır, vekaletnameler tutanağa eklenir.

Eğer vekaletnamesi olmayan bir kiracının oyu sayılmışsa ve bu oy kararın sonucunu değiştirmişse, karar KMK m.33 kapsamında iptal davasına konu olabilir.

Yöneticiye Öneriler

1. Çağrıyı malike gönderin: KMK m.29'a göre davet kat maliklerine yapılır. Kiracıya ayrıca bilgi vermek iyi uygulamadır ama malike yapılan çağrının yerini tutmaz.
2. Vekaletname örneğini davetle birlikte gönderin: Şehir dışındaki ev sahipleri için katılımı ciddi oranda artırır.
3. Katılımcı listesini bağımsız bölüm bazlı tutun: Kimin malik, kimin vekil olduğu tek bakışta görülsün.
4. Kiracılar için bilgilendirme kanalı kurun: Toplantı kararlarını ve bütçeyi kiracılara da duyurun; tartışmalar toplantı dışına taşmadan çözülür.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, m.20, m.22, m.28, m.29, m.31, m.33, m.34, m.37 — mevzuat.gov.tr
• Kanunun tamamına ilişkin özet: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman Portal'da toplantı çağrısını maliklere, bilgilendirme notunu kiracılara ayrı ayrı gönderebilir, kimin okuduğunu takip edebilirsiniz. Kiracılı binalarda iletişimi düzenlemek isterseniz duyuru yönetimi özelliğine göz atabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.