Apartman PortalApartman yöneticilerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri şudur: daire kirada, kiracı aylardır aidat ödemiyor, ev sahibi ise 'aidat kiracının işi' diyerek sorumluluğu üstlenmiyor. Peki yönetim bu borcu kimden, nasıl tahsil eder? Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) aidat borcundan hem kat malikini hem de kiracıyı sorumlu tutar; yönetim ikisinden birine veya ikisine birden başvurabilir. Ancak kiracının sorumluluğunun önemli bir sınırı vardır. Bu yazıda süreci yasal dayanaklarıyla ve pratik bir örnekle anlatıyoruz.
Aidat Borcundan Kim Sorumludur?
Aidat, hukuki adıyla ortak giderlere ve avans niteliğindeki ödemelere katılma payıdır. KMK m.20 uyarınca her kat maliki, kat malikleri kurulunca kararlaştırılan işletme projesine göre, arsa payı oranında (veya yönetim planında öngörülen başka bir usulle) ortak giderlere katılmak zorundadır. Yani aidatın asıl borçlusu kat malikidir (tapuda bağımsız bölümün sahibi görünen kişi).
Kiracının durumu KMK m.22'nin son fıkrasında düzenlenmiştir. Bu hükme göre kat maliki ile bağımsız bölümdeki kiracılar veya bağımsız bölümden başka bir sebeple faydalanan kişiler, ortak giderlerden ve avanslardan dolayı yöneticiye karşı müteselsilen sorumludur.
Müteselsil Sorumluluk Ne Demek?
Müteselsil (zincirleme) sorumluluk, alacaklının borcun tamamını borçlulardan dilediğine karşı talep edebilmesi demektir. Aidat özelinde yönetici, borcu ister kat malikinden, ister kiracıdan, isterse ikisinden birlikte isteyebilir. Borçlulardan biri öderse borç o miktarda sona erer; yönetim aynı borcu iki kez tahsil edemez.
Kiracının Sorumluluğu Kira Bedeliyle Sınırlıdır
KMK m.22'ye göre kiracının bu sorumluluğu, kat malikine ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli miktarı ile sınırlıdır ve kiracı ödediği bu tutarı kira bedelinden düşebilir. Bu kural iki şey anlatır:
- Yönetim, kiracıdan ödemesi gereken kira tutarını aşan bir aidat borcunu talep edemez; aşan kısım için kat malikine gitmek gerekir.
- Kiracı, yönetime ödediği aidatı ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup edebilir. Böylece kiracı, ev sahibinin borcunu ödemiş olmakla fazladan zarara uğramaz.
Pratikte bu sınırlamanın nasıl yorumlanacağı (aylık kira mı, ödenmemiş kira toplamı mı) somut olaya göre değişebilir; büyük tutarlı uyuşmazlıklarda bir avukata danışmak yerinde olur.
Kira Sözleşmesindeki 'Aidat Kiracıya Aittir' Hükmü
Kira sözleşmelerinde sıkça 'aidat ve ortak giderler kiracıya aittir' ifadesi yer alır. Bu hüküm, yalnızca kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler. Yönetim bu sözleşmenin tarafı olmadığı için, sözleşme kat malikinin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yani ev sahibi 'sözleşmede kiracı ödeyecek yazıyor' diyerek yönetime karşı borçtan kurtulamaz; ödedikten sonra kiracıya rücu edebilir (ödediğini ondan geri isteyebilir).
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.341 de konut kiralarında, aksi kararlaştırılmamışsa, kullanıma bağlı yan giderlerin kiracıya ait olduğunu belirtir. Bu da yine kiracı ile kiraya veren arasındaki paylaşıma dairdir; yönetimin tahsil hakkını değiştirmez.
Demirbaş ve Büyük Onarım Giderleri
Dikkat edilmesi gereken bir ayrım daha var: çatı yenileme, asansör değişimi gibi demirbaş giderleri ve yapının değerini artıran büyük harcamalar, kira ilişkisinde genellikle kat malikine ait kabul edilir. Kiracı yönetime karşı KMK m.22 kapsamında sorumlu olsa bile, bu tür bir ödemeyi yaptığında ev sahibinden geri isteme hakkı güçlüdür. Yönetici açısından en temiz yol, bu tür kalemleri doğrudan kat malikine tahakkuk ettirmektir.
Adım Adım Tahsil Süreci
- Borcu kayıt altına alın: Hangi aylara ait, hangi kalem (aidat, yakıt, demirbaş) ve ne kadar borç olduğunu işletme defteri veya dijital kayıtla netleştirin.
- Kiracıya ve malike yazılı hatırlatma yapın: İki tarafı da bilgilendirmek, ileride 'haberim yoktu' itirazını zayıflatır. Kat malikinin güncel iletişim bilgisi yoksa tapu kaydındaki adresi kullanın.
- Gecikme tazminatını hesaplayın: KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen borç için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı istenebilir. Tutarı aidat gecikme faizi hesaplama aracı ile kontrol edebilirsiniz.
- İhtarname gönderin: Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilen ihtarname, ispat açısından en güçlü yoldur. Hazır metin için aidat ihtarname örneğini kullanabilirsiniz; ihtarnameyi hem malike hem kiracıya ayrı ayrı yöneltin.
- İcra takibi başlatın: Ödeme olmazsa yönetici, KMK m.35 kapsamındaki görevi gereği ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip malik ve kiracı aleyhine birlikte açılabilir; itiraz edilirse itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Süreç ayrıntıları için aidat ödemeyen kat maliki rehberimize de göz atabilirsiniz.
Pratik Örnek
Bir apartmanda 5 numaralı dairenin sahibi Ayşe Hanım, daireyi aylık 15.000 TL kira ile Mehmet Bey'e kiralamıştır. Aylık aidat 1.500 TL'dir ve Mehmet Bey dört aydır aidat ödememektedir; toplam borç 6.000 TL'dir.
| Seçenek | Kimden? | Sonuç |
|---|---|---|
| 1 | Kiracı Mehmet Bey | 6.000 TL aylık kira bedelinin altında olduğu için tamamı istenebilir. Mehmet Bey ödediği tutarı Ayşe Hanım'a ödeyeceği kiradan düşebilir. |
| 2 | Malik Ayşe Hanım | Borcun tamamından sorumludur. Ödedikten sonra kira sözleşmesine dayanarak Mehmet Bey'den geri isteyebilir. |
| 3 | İkisi birlikte | Takip ikisine karşı açılır; kim öderse borç o ölçüde kapanır. |
Kiracı daireden taşınmış ve adresi bilinmiyorsa, yönetim için en hızlı yol genellikle doğrudan kat malikine gitmektir; çünkü malikin adresi tapudan tespit edilebilir ve bağımsız bölüm üzerinde KMK m.22 kapsamında kanuni ipotek hakkı bulunur.
Kanuni İpotek Hakkı
KMK m.22'nin ilk fıkrası, ödenmeyen ortak gider ve avans borçları için diğer kat maliklerine, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez; ipoteğin tapuya tescili için dava açmak gerekir. Kiracının borcu nedeniyle de bu yola başvurulabilir, çünkü güvence altına alınan şey bağımsız bölümün kendisidir. Uygulamada bu yol daha çok yüksek tutarlı ve uzun süreli borçlarda tercih edilir.
Kiracı Taşınırken Borç Kalırsa
Kiracı taşınmadan önce yönetimden bir borcu yoktur yazısı talep etmek, ev sahibi açısından iyi bir uygulamadır. Yönetici de taşınma döneminde kiracı ve malike güncel borç durumunu bildirerek sonraki uyuşmazlıkların önüne geçebilir. Kiracı ayrıldıktan sonra ortaya çıkan eski borçlar için kat malikinin sorumluluğu devam eder.
Yöneticinin Dikkat Etmesi Gerekenler
- Kiracıyla yazışırken malike de bilgi verin; tek tarafa odaklanmak tahsili geciktirir.
- Aidat kararlarının usulüne uygun alındığından emin olun; işletme projesi kurulda onaylanmamışsa borca itiraz edilebilir.
- Gecikme tazminatını kanuni oranı aşmayacak şekilde uygulayın.
- Kişisel verileri (borç listeleri) apartman panosunda isim açıkça yazarak ilan etmekten kaçının; bu, KVKK açısından risk doğurabilir.
Yöneticinin tahsil yetkisi ve görevleri hakkında daha fazla bilgi için KMK madde 22 sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.35 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.341 — mevzuat.gov.tr
Apartman Portal'da her bağımsız bölüm için malik ve kiracı ayrı ayrı tanımlanır; borç bildirimleri iki tarafa birlikte gönderilebilir ve gecikme tazminatı otomatik hesaplanır. Tahsilat takibini düzene sokmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.