Kiracı Yönetimden Aidat Dökümü ve Makbuz İsteyebilir mi?

Kısa cevap: Evet, ama iki farklı yoldan. Kiracı, ödediği her aidat için yönetimden makbuz isteyebilir; çünkü borcunu ödeyen kişi TBK m.103 uyarınca makbuz talep etme hakkına sahiptir ve KMK m.22 kiracıyı aidattan yönetime karşı sorumlu tutar. Aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren gider belgelerini ise kiracı öncelikle ev sahibinden ister; TBK m.341/2 giderlere katlanan tarafı bu belgelerin örneğini vermekle yükümlü kılar. Yönetimin defter ve faturalarını doğrudan inceleme hakkı ise kanunda kat malikine tanınmıştır, kiracıya değil.

Bu ayrım pratikte önemlidir: Kiracının yönetimle ilişkisi “ödeme ve makbuz” ilişkisidir; “hesap sorma ve denetim” hakkı ise malikler kuruluna aittir. Aşağıda her iki yolu, dayanak maddeleri ve örnek bir talep metniyle anlatıyoruz.

Kiracı ile Yönetim Arasındaki İlişki

Kiracı kat maliki değildir; kat malikleri kurulunun üyesi de değildir. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kiracıyı ortak giderlerden belli ölçüde sorumlu tutar:

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)

Yönetim aidatı kiracıdan isteyebildiğine göre, kiracının da ne ödediğini bilmeye ve ödediğini belgelemeye hakkı vardır. Maddenin ayrıntılı açıklaması için KMK madde 22 sayfamıza bakabilirsiniz.

Birinci Yol: Yönetimden Makbuz İstemek

Aidat bir para borcudur ve borcu ödeyen kişinin makbuz isteme hakkı genel hükümlerden doğar:

“Borcu ödeyen borçlu, bir makbuz ve borcun tamamı ödenmişse, buna ilişkin borç senedinin geri verilmesini veya iptalini isteyebilir.” (TBK m.103/1)

Yani kiracı nakit, havale ya da kartla ödeme yapmış olsun, yöneticiden ödemenin tarihini, tutarını, dönemini ve daire numarasını gösteren bir makbuz isteyebilir. Banka dekontu da güçlü bir ödeme belgesidir; ancak açıklamasında daire numarası ve ay yazmıyorsa ödemenin hangi borca sayıldığı tartışmalı hâle gelebilir. Makbuzun neden önemli olduğunu aidat makbuzu vermek zorunlu mu yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Borç durumu (cari döküm) istenebilir mi?

Kiracı, kendi adına tahakkuk ettirilen ve kendisinden istenen tutarların dökümünü, yani hangi aya ne tahakkuk edildiğini, ne ödendiğini ve ne kadar borç kaldığını sorabilir. Yönetim kiracıdan ödeme talep ediyorsa bu talebin dayanağını göstermesi hem dürüst davranma gereği hem de tahsilatı kolaylaştıran bir uygulamadır. Kanun burada ayrı bir “kiracı bilgi hakkı” maddesi içermez; ancak dökümü verilmeyen bir talebe karşı kiracının ödemeyi geciktirmesi ve anlaşmazlığın büyümesi yönetimin de aleyhinedir.

İkinci Yol: Gider Belgelerini Ev Sahibinden İstemek

Aidatın içinde hangi giderlerin bulunduğu, yani temizlik, ortak elektrik, kapıcı ya da yakıt kalemlerinin belgeleri kira ilişkisinin konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda açıktır:

“Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.” (TBK m.341/2)

Kiracı, ev sahibinden aidatın kalem kalem dökümünü ve dayanağını isteyebilir. Ev sahibi de bu belgeleri yönetimden temin eder; çünkü kat maliki olarak yönetimin hesaplarını görme ve belgeleri inceleme imkânı ona aittir. Bu hak ve yöneticinin defter tutma yükümlülüğü için kat malikinin belge inceleme hakkı yazımıza göz atabilirsiniz.

Neden kiracı defterleri doğrudan inceleyemez?

KMK, yöneticiye hesap verme yükümlülüğünü kat malikleri kuruluna karşı yükler; yönetimin işletme defteri, karar defteri ve gider belgeleri malikler adına tutulur. Kiracı kurulun üyesi olmadığı için bu belgeleri kendi adına inceleme hakkı yoktur. Bununla birlikte ev sahibi kiracıya yazılı vekâlet verirse kiracı malik adına inceleme talep edebilir. Kiracının kurula katılım durumunu kiracı genel kurula katılabilir mi yazımızda anlattık.

Adım Adım: Kiracı Döküm ve Makbuzu Nasıl İster?

1. Ödemelerinizi toparlayın: Dekontları, eski makbuzları ve kira sözleşmesindeki aidat hükmünü bir araya getirin.
2. Yöneticiye yazılı talep iletin: E-posta, mesaj ya da imzalı dilekçeyle hangi dönemler için makbuz ve borç dökümü istediğinizi belirtin.
3. Kalem dökümünü ev sahibinden isteyin: TBK m.341/2'ye dayanarak aidatın içeriğini gösteren belgelerin örneğini talep edin.
4. Demirbaş kalemlerini ayırın: Dökümde yenileme veya demirbaş payı görürseniz bunun ev sahibine ait olup olmadığını konuşun.
5. Taşınırken kapanış belgesi alın: Çıkışta borcunuz olmadığını gösteren bir yazı isteyin.

Örnek talep metni (kendi durumunuza göre uyarlayın):

“... Apartmanı Yöneticiliğine. Binanın ... numaralı bağımsız bölümünde kiracı olarak oturmaktayım. ... ile ... dönemleri arasında yaptığım aidat ödemelerine ait makbuzların ve dairemize tahakkuk ettirilen tutarlar ile ödemeleri gösteren borç dökümünün tarafıma verilmesini rica ederim. Tarih, ad soyad, daire no, imza.”

Taşınma döneminde gerekli adımlar için kiracı taşınırken yönetime bildirim yazımız yol gösterir.

Yöneticiye Not: Döküm İstemek Bir Tehdit Değildir

Gönüllü yöneticiler çoğu zaman döküm talebini güvensizlik olarak algılar. Oysa düzenli makbuz ve şeffaf döküm, tahsilat oranını artıran ve “ödedim, ödemedin” tartışmalarını bitiren en basit yöntemdir. Önerilerimiz:

• Her ödemeye numaralı makbuz verin; nakit tahsilattan kaçının, banka hesabını kullanın.
• Tahakkukları olağan aidat, yakıt ve demirbaş olarak ayrı satırlarda gösterin; kiracı ile ev sahibi paylaşımı kendiliğinden netleşir.
• Kiracıya yalnızca kendi dairesinin hesabını gösterin; diğer dairelerin borç bilgilerini paylaşmayın.
• Defter ve fatura inceleme taleplerini malik veya malikten yetki alan kişilerden kabul edin.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Yönetici makbuz vermiyor: Ödemeyi bankadan, açıklamasına daire numarası ve dönem yazarak yapın; dekont makbuz yerine güçlü bir delildir. Durumu ev sahibine de yazılı bildirin.

Ev sahibi belge vermiyor: TBK m.341/2 açık bir yükümlülüktür; yazılı talepten sonra sonuç alınamazsa uyuşmazlık kira ilişkisinden doğar ve önce arabuluculuğa başvurulması gerekebilir.

Aidat çok yüksek görünüyor: Kiracı işletme projesine itiraz edemez; bu hak malike aittir. Ev sahibinizden konuyu kurulda gündeme getirmesini isteyebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 — mevzuat.gov.tr
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.103, m.341 — mevzuat.gov.tr