Apartman PortalKısa cevap: Aidat tutarı yöneticinin tek başına koyduğu bir rakam değildir; dayanağı kat malikleri kurulunda onaylanan işletme projesidir. 7579 sayılı Kanunla değişen KMK m.37'ye göre işletme projesi genel kurulda onaylanır. Kurulun kabul ettiği bir proje yokken yönetici geçici proje hazırlayabilir; mevcut bir proje varsa geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranını aşamaz. İtiraz yolunuz sırasıyla şudur: dökümü isteyin, genel kurulda oyunuzu ve itirazınızı kullanın, hukuka aykırı bir karar varsa KMK m.33'teki süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açın. İtiraz sürerken aidatı ödemeye devam edin.
Yeni yılın ilk aidat bildirimi geldiğinde tutarın yüzde elli, hatta iki katına çıktığını görmek sık yaşanan bir durumdur. Bazen artış gerçekten yüksek enflasyonun, kapıcı maaşının ya da yakıt fiyatının sonucudur; bazen de projede açıklanamayan kalemler vardır. Bu yazıda önce 'yüksek' tutarın nereden geldiğini anlamayı, ardından itirazın hangi aşamada ve nasıl yapılacağını anlatıyoruz.
Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidatın kaynağı işletme projesidir: binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşen payı ve ödenecek avansı gösteren belge. KMK m.37'nin 2026'da 7579 sayılı Kanunla değişen ilk fıkrası şöyledir:
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.” (KMK m.37/1)
Projede bulunması gerekenler de sayılmıştır: bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı. Paylaşımın kendisi KMK m.20'ye bağlıdır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında bölünür (aksi anlaşma yoksa).
7579 sonrası artış sınırı
“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.” (KMK m.37, 7579 ile eklenen fıkra)
Bu sınır yöneticinin hazırladığı geçici projeye ilişkindir; genel kurul projeyi görüşüp kabul ederken daha yüksek bir bütçe onaylayabilir. Yeniden değerleme oranı her yıl Gelir İdaresi Başkanlığınca ilan edilir; güncel oranı resmi kaynaktan kontrol edin. Değişikliğin tamamı için 7579 sayılı Kanun ve işletme projesi onayı yazımıza bakabilirsiniz.
Adım Adım İtiraz
1. Tutarın dayanağını isteyin
İlk soru şudur: Bu tutar onaylanmış bir işletme projesine mi, yöneticinin geçici projesine mi, yoksa ayrı bir ek bütçe kararına mı dayanıyor? Projenin ve varsa kurul kararının bir örneğini isteyin. Proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmek zorundadır (KMK m.37).
2. Kalem kalem karşılaştırın
- Geçen yılın gerçekleşen giderleriyle bu yılın tahminini yan yana koyun.
- Kapıcı ücreti, yakıt, asansör bakımı, sigorta gibi büyük kalemlerdeki artışın gerekçesini sorun.
- Arsa payı veya eşit paylaşımın doğru uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin.
- Geçici projeyse, artışın yeniden değerleme oranını aşıp aşmadığına bakın.
3. Genel kurulda itiraz edin ve oy kullanın
İşletme projesi genel kurulda 'aynen veya değiştirilerek' kabul edilir. Asıl itiraz yeri burasıdır: kalemlerin azaltılmasını önerin, alternatif bütçe sunun ve oyunuzu kullanın. Kabul edilmezse karşı oy verin ve gerekçenizi karar defterine yazdırın; KMK m.32'ye göre karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza atar. Bu, ileride dava açma hakkınızı korur.
4. Hukuka aykırılık varsa iptal davası
Kurulun bütçeyi yüksek bulmanız tek başına iptal sebebi değildir; çoğunluk makul bir bütçeyi onaylamışsa mahkeme bunun yerine geçmez. İptal davası daha çok usul ve hukuka aykırılık durumlarında anlam taşır: toplantı usulüne uygun çağrılmamışsa, yeter sayı yoksa, paylaşım KMK m.20'ye aykırı yapılmışsa ya da proje hiç kurula getirilmeden tahsilata başlanmışsa. Süreler kısadır:
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” (KMK m.33/1)
Ayrıntılı süreç için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakın.
İtiraz Sürerken Aidatı Ödemeli miyim?
Evet. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu, ödenmeyen aidat için icra takibine itiraz edilirse yönetimin itirazın kaldırılmasını isteyebileceği anlamına gelir. Ödememek, üstüne aylık yüzde beş gecikme tazminatı ekler (KMK m.20/2). Makul yol, tartışmasız kısmı ödemeye devam etmek, itirazı yazılı yapmak ve gerekirse ödemeyi 'ihtirazi kayıtla' yaptığınızı belirtmektir.
Örnek itiraz yazısı
... Apartmanı Yöneticiliğine. ... no.lu bağımsız bölüm maliki olarak tarafıma bildirilen ... yılı işletme projesindeki aylık ... TL avans tutarına itiraz ediyorum. KMK m.37 uyarınca projenin kalem kalem dökümünün, geçen yıl gerçekleşen giderlerle karşılaştırmasının ve dayanak kurul kararının tarafıma verilmesini; proje kurulda görüşülürken itirazımın gündeme alınmasını talep ederim. Bu tarihten sonraki ödemelerimi ihtirazi kayıtla yaptığımı bildiririm. Tarih, ad soyad, imza.
'Yüksek' Aidatın Sık Görülen Sebepleri
| Sebep | Nasıl kontrol edilir? |
|---|---|
| Kapıcı/görevli maaş ve SGK artışı | Bordro ve asgari ücret değişimi |
| Yakıt ve ortak elektrik | Son 12 ayın faturaları |
| Büyük onarım payının aidata eklenmesi | Ayrı ek bütçe kararı var mı? |
| Borçlu dairelerin açığı | Tahsilat oranı ve borçlu listesi |
| Yanlış paylaşım anahtarı | Arsa payı / eşit paylaşım ayrımı (KMK m.20) |
Binanızdaki tutarın makul olup olmadığını kıyaslamak için apartman aidatı ne kadar olmalı yazımız bir başlangıç noktası sunar.
Yönetici İçin: İtirazı Önlemenin Yolu Döküm
'Aidat neden bu kadar' sorusunun en kısa cevabı kalem kalem dökümdür. Geçen yılın gerçekleşen giderini ve bu yılın tahminini yan yana gösteren bir proje, genel kurulda tartışmayı rakamlara taşır. Her dairenin tahakkukunu ve ödemesini kendi ekranından görebildiği bir aidat takibi düzeni de itirazların büyük kısmını toplantıdan önce cevaplar.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.32, m.33, m.37 (7579 sayılı Kanunla değişik) — mevzuat.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 — mevzuat.gov.tr
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 (yeniden değerleme oranı) — mevzuat.gov.tr