Apartman PortalKısa cevap: 7579 sayılı Kanunla (RG 22.05.2026) işletme projesi artık yalnızca kat malikleri kurulunda (genel kurulda) onaylanarak kesinleşiyor; eski "tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı kaldırıldı. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar, bunu kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir ve en geç üç ay içinde genel kurula onaylatır.
Bu yazı, değişikliği "ne değişti" düzeyinde değil, bir yöneticinin önümüzdeki dönemde sırayla ne yapması gerektiği düzeyinde ele alıyor. Yöneticilerin bize en çok sorduğu soru şu: "Eskiden projeyi gönderip bir hafta bekliyordum; şimdi toplantı yapmadan aidat isteyebilir miyim?" Cevabı ve takvimi aşağıda.
Ne Değişti? Eski ve Yeni Kural Karşılaştırması
İşletme projesi, ana gayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesi ve her kat malikinin bu bütçeden payına düşen tutarı gösteren belgedir. Düzenlemenin yeri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.37'dir. Güncel birinci fıkra şöyledir:
"İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar." (KMK m.37/1, 7579 s. Kanun m.4 ile değişik)
| Konu | 7579 öncesi | 7579 sonrası |
|---|---|---|
| Projeyi kim yapar? | Yönetici | Yönetici (taslak/geçici); onay kat malikleri kurulunda |
| Kesinleşme | Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşirdi | 7 günlük itiraz kuralı mülga; kesinleşme kurul kararıyla |
| Onay süresi | Belirli bir üst süre yoktu | Geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurula sunulup karara bağlanır |
| Avans (m.35/d) | "Münasip miktarda" avans, bittikçe yeniden avans | İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanması |
| Geçici projede artış sınırı | Yoktu | Mevcut proje varsa artış, VUK mük. m.298'e göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz |
Pratik sonuç: Yönetici artık tek başına "kesinleşmiş" bir bütçe üretemez. Bu, hem kat malikleri için bir güvence hem de yönetici için bir takvim disiplini anlamına gelir.
Yönetici Kontrol Listesi: Adım Adım Onay Süreci
Adım 1: Mevcut durumu tespit edin (1. hafta)
- Kat malikleri kurulunca onaylanmış, yürürlükte bir işletme projesi var mı? Karar defterinde tarih ve sayısıyla kontrol edin.
- Yönetim planınız bütçe dönemi veya toplantı zamanı için özel bir kural koyuyor mu? KMK m.35/d'ye göre avans, yönetim planında gösterilen zamanda; yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır.
- Geçen yılın gerçekleşen giderlerini (faturalar, banka dökümü, işletme defteri) çıkarın.
Adım 2: Geçici işletme projesini hazırlayın (gecikmeksizin)
Onaylı proje yoksa geçici projeyi "gecikmeksizin" yapmak kanuni bir yükümlülüktür. Projede KMK m.37/2 uyarınca en az şu üç bilgi bulunmalıdır:
- Bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar,
- Her kat malikinin m.20 esaslarına göre vermesi gereken avans tutarı.
Dağıtımda personel giderlerinin eşit, diğer giderlerin arsa payı oranında paylaştırıldığı KMK m.20 kuralını (aksine anlaşma yoksa) uygulayın. Rakamlı örnek için aidat nasıl belirlenir rehberimize bakabilirsiniz.
Adım 3: Artış sınırını kontrol edin
Yürürlükte bir proje varsa, geçici projedeki bedel mevcut proje bedelinin bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (KMK m.37, 7579 ile eklenen fıkra). Ayrıntılı hesap için geçici işletme projesi ve yeniden değerleme sınırı yazımıza bakın. Bu sınır geçici proje içindir; genel kurul gerekçeli olarak farklı bir bütçe kabul edebilir.
Adım 4: Projeyi usulüne uygun bildirin
KMK m.37/3'e göre proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (ör. kiracıya), imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Pratik öneriler:
- İmzalı tebliğ listesi tutun: daire no, ad-soyad, tarih, imza.
- Ulaşılamayan malikler için taahhütlü mektup gönderin ve alındı belgesini saklayın.
- WhatsApp mesajı veya e-posta tek başına kanundaki şekli karşılamayabilir; dijital duyuruyu ek bilgilendirme olarak kullanın.
Adım 5: Genel kurulu planlayın (en geç 3 ay)
Bildirimden sonra en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulü için kurul kararı alınmalıdır. Toplantı çağrısında gündeme "işletme projesinin görüşülmesi ve karara bağlanması" maddesini açıkça yazın. Çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları için genel kurul toplantısı nasıl yapılır ve karar yeter sayıları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Adım 6: Kararı yazılı hale getirin
- Kabul edilen projeyi (değişiklikleriyle) karar defterine işleyin, katılanlara imzalatın.
- Projenin son halini tüm maliklere bildirin.
- Toplantıya katılmayanlara karar KMK m.32 çerçevesinde bildirilmelidir; kararın iptali için KMK m.33 süreleri bu bildirime bağlıdır.
Adım 7: Uygulamaya alın ve izleyin
Kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37/4). Yani ödenmeyen aidat için başlatılan icra takibine itiraz edilirse, bu karar itirazın kaldırılması talebinin dayanağı olur. Usulsüz onaylanmış bir proje bu avantajı zayıflatır.
Örnek Takvim
| Tarih | Yapılacak iş |
|---|---|
| 1-10 Ocak | Geçen yıl gerçekleşen giderleri çıkar, geçici projeyi hazırla |
| 10-15 Ocak | Geçici projeyi imza karşılığı/taahhütlü mektupla bildir |
| Ocak (m.35/d) | Geçici projeye göre avans toplamaya başla |
| Şubat-Mart | Genel kurul çağrısı ve toplantı; proje görüşülüp karara bağlanır |
| En geç bildirimden 3 ay sonra | Kabul kararı defterde, son hali tüm maliklere bildirilmiş olmalı |
Yönetim planınızda farklı bir bütçe dönemi varsa takvimi ona göre kaydırın.
Sık Yapılan Hatalar
- Eski usulle "7 gün bekledim, kesinleşti" demek: 7579 sonrası bu yol kapandı; kesinleşme için kurul kararı gerekir.
- Geçici projeyi süresiz uygulamak: Üç ay sınırı aşılırsa projenin hukuki dayanağı tartışmalı hale gelir.
- Tebliğ ispatı tutmamak: Toplu mesaj gruplarına atılan bütçe, ileride icra veya dava aşamasında ispat sorunu yaratabilir.
- Sınırı aşan geçici artış: Mevcut projeye göre yeniden değerleme oranını aşan geçici proje bedeli itiraz konusu olur.
Bu adımları takip eden yöneticiler için onaylanan projeyi bir kez tanımlayıp aylık borçlandırmayı otomatikleştirmek işleri kolaylaştırır; Apartman Portal'ın aidat takibi ve duyuru yönetimi özellikleri bu amaçla kullanılabilir. Geçiş dönemine ilişkin özel bir hükmün olup olmadığını 7579 sayılı Kanunun güncel metninden kontrol etmenizi öneririz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, 32, 33, 35, 37) – mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261 – resmigazete.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.68) – mevzuat.gov.tr