Apartman PortalKısa cevap: Yürürlükte bir işletme projesi varsa, yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesindeki bedel, mevcut proje bedelinin bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (KMK m.37, 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra). 2026 takvim yılı için esas alınacak 2025 yeniden değerleme oranı %25,49'dur; örneğin aylık 3.000 TL olan aidat geçici projede en fazla 3.764,70 TL'ye çıkabilir.
Bu sınır, yöneticinin genel kurul toplanana kadar aidatı keyfi biçimde artırmasını önlemek için getirildi. Aşağıda kuralın metnini, hangi durumda uygulandığını, adım adım hesabı ve sık karıştırılan noktaları anlatıyoruz.
Kuralın Metni
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.37'ye 7579 sayılı Kanunla (7.5.2026, RG 22.05.2026) eklenen fıkra şöyledir:
"Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur."
Sade Türkçesiyle: Elinizde genel kurulca kabul edilmiş, hâlâ yürürlükte olan bir işletme projesi varsa, yeni genel kurul yapılana kadar uygulayacağınız geçici projede artış, devletin her yıl ilan ettiği yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Geçici proje yine kat malikleri kuruluna sunulmak zorundadır; sınır, genel kurulun yerine geçmez.
Yeniden Değerleme Oranı Nedir, Nereden Öğrenilir?
Yeniden değerleme oranı, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298/B'ye göre, Ekim ayı itibarıyla Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'ndeki (Yİ-ÜFE) yıllık ortalama artış oranıdır ve Hazine ve Maliye Bakanlığınca her yıl Kasım ayı civarında Resmî Gazete'de VUK Genel Tebliği ile ilan edilir. Vergi, harç ve ceza tutarlarının güncellenmesinde de bu oran kullanılır.
| Uygulanacağı takvim yılı | Esas alınan oran | Kaynak |
|---|---|---|
| 2026 | 2025 yılı yeniden değerleme oranı: %25,49 | VUK Genel Tebliği Sıra No: 585, RG 27.11.2025, sayı 33090 |
| 2027 | 2026 yılı oranı (henüz ilan edilmedi; genellikle Kasım ayında ilan edilir) | Güncel değeri Resmî Gazete'den kontrol edin |
Dikkat: Harçlar ve bazı vergiler için Cumhurbaşkanı Kararıyla daha düşük bir oran (2026 için %18,95) belirlenmiştir. KMK m.37 doğrudan VUK mükerrer m.298 uyarınca "tespit ve ilan edilen" oranı işaret ettiği için genel oran olan %25,49 esas alınır. Bu yorumun tartışmalı olabileceği durumlarda temkinli davranıp daha düşük artışla geçici proje yapmak da mümkündür; sınır bir tavandır, hedef değildir.
Adım Adım Örnek Hesap
Durum
10 daireli, kapıcısız bir apartman. 2025 yılı için genel kurulda kabul edilmiş işletme projesi yürürlükte. Projede aylık aidatlar daire tipine göre şöyle:
- A tipi (6 daire): 3.000 TL/ay
- B tipi (4 daire): 2.400 TL/ay
Yönetici Ocak 2026'da, genel kurul Mart'ta toplanana kadar uygulanmak üzere geçici proje hazırlıyor.
Hesap
- Oranı belirleyin: 2026 için bir önceki yıla (2025) ait oran %25,49 → çarpan 1,2549.
- Tavanı hesaplayın: A tipi 3.000 × 1,2549 = 3.764,70 TL; B tipi 2.400 × 1,2549 = 3.011,76 TL.
- Gerçek ihtiyaçla karşılaştırın: Gider tahmini %20 artış gösteriyorsa tavanı kullanmak zorunda değilsiniz; A için 3.600 TL, B için 2.880 TL yeterlidir.
- Toplamı kontrol edin: Tavanla aylık toplam = 6 × 3.764,70 + 4 × 3.011,76 = 22.588,20 + 12.047,04 = 34.635,24 TL. Mevcut toplam 27.600 TL idi.
| Daire tipi | 2025 onaylı aidat | 2026 geçici proje tavanı (%25,49) | Örnek: ihtiyaca göre (%20) |
|---|---|---|---|
| A (6 daire) | 3.000,00 TL | 3.764,70 TL | 3.600,00 TL |
| B (4 daire) | 2.400,00 TL | 3.011,76 TL | 2.880,00 TL |
| Aylık toplam | 27.600,00 TL | 34.635,24 TL | 33.120,00 TL |
Kendi rakamlarınızla dağıtımı denemek için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sınırın Uygulanmadığı veya Farklılaştığı Durumlar
- Hiç onaylı proje yoksa: Fıkra "mevcut işletme projesi varsa" diye başlar. Yeni kurulmuş bir yönetimde karşılaştırılacak bir bedel olmadığından tavan hesabı yapılamaz; ancak geçici proje yine KMK m.20 esaslarına göre gerçekçi tahmine dayanmalı ve en geç üç ay içinde kurula onaylatılmalıdır.
- Genel kurul kararı: Kat malikleri kurulu, gerekçeli bir bütçeyle oranın üzerinde bir projeyi kabul edebilir. Sınır yöneticinin tek başına yaptığı geçici proje içindir.
- Olağanüstü giderler: Çatı onarımı, mantolama gibi büyük işler normal işletme bütçesine sıkıştırılmak yerine ayrı bir kurul kararıyla ek ödeme (avans) olarak toplanmalıdır. Bkz. çatı tamiri masrafları.
Kalem Bazında mı, Toplam Üzerinden mi?
Kanun "işletme projesi bedeli" ifadesini kullanır. En güvenli uygulama, her kat malikinin ödeyeceği payın mevcut projedeki payına göre oranı aşmamasıdır. Bazı kalemler (örneğin asgari ücrete bağlı kapıcı maliyeti) oranın üzerinde artmış olabilir; bu durumda başka kalemlerden tasarruf etmeden toplam payı tavanın üzerine çıkarmak yerine farkı genel kurulda gerekçesiyle görüşmek daha sağlıklıdır. Asgari ücret artışlarının yeniden değerleme oranından yüksek olduğu yıllarda kapıcılı binalar için genel kurulu erken toplamak pratik bir çözümdür.
Kontrol Listesi
- Yürürlükteki projenin genel kurul tarihini ve tutarlarını karar defterinden teyit ettim.
- Bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranını Resmî Gazete'den kontrol ettim.
- Her daire için tavanı hesapladım ve geçici projedeki tutarın tavanı aşmadığını gördüm.
- Geçici projeyi imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirdim (KMK m.37).
- Genel kurulu bildirimden itibaren en geç üç ay içinde olacak şekilde planladım.
Onay sürecinin tamamı için 7579 sayılı Kanun sonrası işletme projesi onayı rehberine, madde metni için KMK m.37 sayfamıza bakabilirsiniz. Kat maliki olarak geçici projenizde aşırı artış gördüyseniz yöneticinizle hesap dökümünü paylaşmayı konuşabilirsiniz; şeffaf bütçe tartışmayı azaltır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Oranlar yayın tarihindeki resmi ilanlara göredir; güncel değeri Resmî Gazete'den kontrol edin.