Apartman PortalKısa cevap: 7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete 22.05.2026), Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki (KMK) işletme projesi değişiklikleri için ayrı bir geçiş hükmü (geçici madde) içermiyor; incelediğimiz metinde eski projelerin akıbetini düzenleyen özel bir kural bulunmuyor. Bu durumda genel ilke uygulanır: Kanun yürürlüğe girmeden önce eski usulle kesinleşmiş bir işletme projesi, kapsadığı dönem için hükümsüz hâle gelmez. Ancak yeni bütçe dönemi için hazırlanacak proje artık yalnızca kat malikleri kurulunda onaylanarak kesinleşir; '7 gün itiraz edilmedi, kesinleşti' yolu kapanmıştır.
Değişiklik yayımlandıktan sonra yöneticilerin en çok sorduğu soru şu oldu: 'Ocak'ta tebliğ ettiğim, kimsenin itiraz etmediği proje hâlâ geçerli mi, yoksa hemen genel kurul mu yapmam gerekiyor?' Bu yazı, geçiş döneminde hangi durumda ne yapılacağını adım adım ele alıyor. Değişikliğin genel çerçevesi için 7579 sayılı Kanun ve işletme projesi onayı yazımıza bakabilirsiniz.
7579 ile Ne Değişti?
İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesi ve her kat malikinin payına düşen tutarı gösteren belgedir. Güncel KMK m.37'nin ilk fıkrası şöyledir:
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.” (KMK m.37/1)
Avans toplama yetkisi de buna bağlandı:
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;” (KMK m.35/1-d)
Özetle: eskiden yöneticinin hazırlayıp tebliğ ettiği proje, 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşirdi. Artık kesinleşme için kurul kararı gerekir; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar ve en geç üç ay içinde kurula onaylatır. Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranıyla sınırlandırıldı; ayrıntı geçici işletme projesi ve yeniden değerleme sınırı yazımızda.
Geçiş Hükmü Var mı?
7579 sayılı Kanunun KMK'yı değiştiren maddeleri (m.3: KMK m.35/1-d; m.4: KMK m.37; m.5: KMK m.70) ile yürürlük maddesini inceledik. Bu değişiklikler için 7579 sayılı Kanunda ya da KMK'ya eklenmiş bir geçici maddede, önceden kesinleşmiş işletme projelerinin veya yürürlük tarihinde tebliğ edilmiş ama henüz kesinleşmemiş projelerin nasıl işlem göreceğine dair özel bir düzenleme bulunmuyor. Yürürlük tarihini ve sonradan yapılmış olabilecek değişiklikleri Resmî Gazete'deki asıl metinden ve mevzuat.gov.tr'deki güncel KMK metninden kontrol etmenizi öneririz.
Özel geçiş hükmü olmadığında genel hukuk ilkeleri devreye girer: Kanunlar kural olarak geriye yürümez; yürürlükten önce tamamlanmış hukuki durumlar eski kurala, yürürlükten sonra yapılan işlemler yeni kurala tabidir. Aşağıdaki değerlendirmeler bu ilkeye dayanır; konuyla ilgili yargı içtihadı henüz oluşmadığından tartışmalı durumlarda hukuki destek almanız yerinde olur.
Durum Durum: Ne Yapmalı?
| Durum | Değerlendirme | Önerilen adım |
|---|---|---|
| Proje 22.05.2026'dan önce tebliğ edildi, 7 günlük süre de bu tarihten önce doldu | Eski kurala göre kesinleşmiş sayılması savunulabilir | Dönem sonuna kadar uygulayın; yeni dönem projesini kurula onaylatın |
| Proje 22.05.2026'dan kısa süre önce tebliğ edildi, 7 gün yürürlükten sonra doldu | Tartışmalı | Riski azaltmak için ilk kurul toplantısında onaylatın |
| Proje 22.05.2026'dan sonra tebliğ edildi | Yeni kural uygulanır; ancak geçici proje niteliğindedir | En geç üç ay içinde kurulda karara bağlayın |
| Hiç proje yok, yönetici 'münasip' avans topluyordu | Yeni kurala göre geçici proje gerekir | Gecikmeksizin geçici proje yapıp bildirin, kurula götürün |
| Proje genel kurulda zaten onaylanmıştı | Yeni kurala da uygun | Ek işlem gerekmez; dönem sonunda yenileyin |
Adım Adım Geçiş Kontrol Listesi
- Mevcut projenin dayanağını bulun: Proje kurul kararıyla mı onaylandı, yoksa tebliğ ve 7 günlük süre ile mi kesinleşti? Karar defteri ve tebliğ listesinden tarihleri çıkarın.
- Dönem sonunu belirleyin: Projenin hangi tarihe kadar geçerli olduğunu (yönetim planındaki bütçe dönemi veya takvim yılı) not edin.
- Tartışmalı durumda kurula götürün: Kesinleşme tarihi yürürlüğe denk geliyorsa, projeyi ilk toplantıda kurula onaylatmak sonraki icra ve itiraz risklerini azaltır.
- Yeni dönemi yeni kurala göre planlayın: Geçici projeyi hazırlayın, KMK m.37 uyarınca imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirin ve üç ay içinde kurul kararı alın. Proje taslağı için işletme projesi örneği şablonunu kullanabilirsiniz.
- Artış sınırını hesaplayın: Eski proje, geçici projedeki artış sınırının hesabında 'mevcut proje' olarak esas alınır. Zam oranını aidat zammı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
- Duyurun: Kat maliklerine eski projenin hangi tarihe kadar uygulanacağını ve yeni projenin ne zaman kurula geleceğini yazılı bildirin.
İcra Takibi Açısından Önemi
KMK m.37'ye göre kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır. Bu, aidat icra takibine itiraz edildiğinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmek için önemlidir. Geçiş döneminde kesinleşmesi tartışmalı bir projeye dayanarak takip yapmak, borçlunun itirazında bu avantajı zayıflatabilir. Bu nedenle borçlu daireler varsa, projenin kurul kararıyla teyit edilmesi pratik bir güvencedir.
Sık Yapılan Hatalar
- Eski projeyi süresiz uzatmak: Dönemi biten proje, yeni dönem için kendiliğinden geçerli olmaz.
- Yürürlükten sonra 7 gün beklemek: Yeni tebliğ edilen proje 7 günlük süreyle kesinleşmez.
- Geçiciyi kalıcı sanmak: Geçici proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanmalıdır.
- Tebliği ispat edememek: Grup mesajı tek başına kanundaki bildirim şeklini karşılamayabilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, m.37 — mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmî Gazete 22.05.2026 — resmigazete.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 — mevzuat.gov.tr