Apartman PortalKısa cevap: Aidat alacağı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B; Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar). Ancak icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez; takibe itiraz edilir ve yönetici itirazın iptali davası açmak isterse, bu dava öncesinde arabuluculuk aşaması gündeme gelir.
Bu ayrım, yöneticilerin en çok karıştırdığı noktadır: "Arabulucuya gitmeden icraya veremez miyim?" Verebilirsiniz. Aşağıda hangi yolun ne zaman arabuluculuk gerektirdiğini, sürecin nasıl işlediğini ve masrafları anlatıyoruz.
Yasal Dayanak: 6325 m.18/B
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023'ten itibaren bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yaptı. Dava şartı, yerine getirilmeden açılan davanın esasa girilmeden usulden reddedileceği ön koşul demektir. Maddenin kapsamında sayılan konulardan biri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklardır.
"(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar." (6325 s. Kanun m.18/B/1)
Aidat borcu, KMK m.20 ve m.37'den doğan bir alacak olduğu için bu kapsamdadır. Uygulamada arabuluculuğun, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği konularda zorunlu olduğu kabul edilir; aidat alacağı tipik olarak böyle bir para alacağıdır.
İcra Takibi ve Dava: Hangisi Arabuluculuk Gerektirir?
| Yol | Nerede? | Arabuluculuk şart mı? |
|---|---|---|
| İlamsız icra takibi (ödeme emri) | İcra dairesi | Hayır, takip bir dava değildir |
| İtirazın kaldırılması (İİK m.68) | İcra mahkemesi | Kural olarak hayır; belgeye dayalı icra hukuku incelemesidir |
| İtirazın iptali davası (İİK m.67) | Genel mahkeme (sulh hukuk) | Evet, KMK kaynaklı alacakta dava şartı olarak kabul edilmektedir |
| Doğrudan alacak davası | Sulh hukuk mahkemesi | Evet, dava şartı |
İtirazın iptali davasında arabuluculuğun şart olup olmadığı konusunda farklı mahkeme uygulamaları görülebildiğinden, dava öncesinde arabulucuya başvurmak riski ortadan kaldıran temkinli yoldur. Takibe itiraz sonrası seçenekler için aidat icra takibine itiraz edilirse ne olur yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici İçin Adım Adım Süreç
- Borç dökümünü çıkarın: Dönem dönem tahakkuk, ödeme ve KMK m.20'ye göre aylık %5 gecikme tazminatı ayrı satırlarda olsun. Aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla tutarı kontrol edin.
- Dayanağı hazırlayın: Kesinleşmiş işletme projesi veya kurulun işletme giderlerine ilişkin kararı (KMK m.37), yönetim planı, yöneticilik kararı.
- Ödeme hatırlatması/ihtar: Yazılı hatırlatma ya da ihtarname, arabuluculuk masasında da işinizi kolaylaştırır. Bkz. aidat ihtarname örneği.
- Yol seçimi: Belgeniz güçlüyse çoğu yönetici önce icra takibini tercih eder (arabuluculuk gerekmez). Dava açmak gerekiyorsa önce arabulucuya başvurun.
- Arabulucu bürosuna başvuru: Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri veya davanın açılacağı yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro listeden bir arabulucu görevlendirir.
- Görüşmeler: 6325 m.18/A'ya göre arabulucu, görevlendirmeden itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. 18/B için kanunda öngörülen özel süreleri güncel metinden kontrol edin.
- Sonuç: Anlaşma olursa son tutanak imzalanır; icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam gibi takip yapılabilir. Anlaşma olmazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.
Örnek: Rakamlarla Bir Senaryo
B blok 7 numaralı dairenin malikinin Ocak-Haziran 2026 arası 6 aylık aidatı ödenmemiş; aylık aidat 3.000 TL, ana borç 18.000 TL. Yönetici önce ihtarname gönderiyor, ödeme gelmiyor. İki seçenek:
- Seçenek A – İcra takibi: Kesinleşmiş işletme projesine dayanarak ilamsız takip başlatır. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; arabuluculuk aşaması hiç yaşanmaz.
- Seçenek B – Dava: Önce arabulucuya başvurur. İlk toplantıda malik borcu kabul eder ancak taksit ister; 18.000 TL ana borç ve gecikme tazminatı için 4 aylık taksit planı son tutanağa yazılır. Taksit aksarsa, icra edilebilirlik şerhli tutanakla ilamlı takip yapılabilir.
Pratikte arabuluculuk, özellikle borçlunun ödeme niyeti olduğu ama nakit sıkıntısı yaşadığı durumlarda hızlı ve masrafsız bir uzlaşma imkânı sunar.
Masraflar
- Anlaşma sağlanamazsa, ilk toplantının iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır (6325 m.18/A).
- Anlaşma halinde arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Tarife her yıl güncellenir; güncel değeri Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'ndan kontrol edin.
- Kurulun avukat tutma ve masraf kararını karar defterine işlemek, masrafların ortak giderden karşılanması tartışmasını önler.
Toplantıya Katılmamanın Sonucu
Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (6325 m.18/A/11, 7531 sayılı Kanunla değişik). Bu kural hem yönetimi hem borçlu maliki bağlar; yönetici toplantıya bizzat veya yetkili vekille katılmalıdır.
Kat Maliki Açısından
Hakkında aidat nedeniyle arabuluculuk başvurusu yapılan malik için bu aşama, borcun kalemlerini (ana borç, gecikme tazminatı, masraf) görmek ve itiraz ettiği kalemleri konuşmak için iyi bir fırsattır. Zamanaşımı itirazı varsa (bkz. aidat borcu zamanaşımı) bunu da dile getirebilir.
Borç dökümlerinin düzenli tutulduğu bir sistem, arabuluculukta tartışmayı rakamlardan uzaklaştırır; aidat takibi ekranından daire bazlı ekstre almak bu açıdan işe yarar.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.