Apartman PortalYönetici değişikliğinde defterler açıldığında sık görülen bir tablo vardır: Bir dairenin yıllardır biriken aidat borcu. Yeni yönetici haklı olarak şunu sorar: Bu borç hâlâ istenebilir mi, yoksa zamanaşımına mı uğradı? Borçlu kat maliki de aynı soruyu tersinden sorar. Bu yazıda aidat alacaklarının zamanaşımı süresini, sürenin nasıl hesaplandığını, hangi işlemlerin zamanaşımını kestiğini ve eski borçlar için izlenecek yolu kanun maddeleriyle anlatıyoruz.
Zamanaşımı Nedir?
Zamanaşımı, alacaklının belirli bir süre boyunca hakkını aramaması sonucunda alacağın mahkeme veya icra yoluyla zorla tahsil edilebilme imkânını yitirmesidir. Önemli bir ayrıntı: Zamanaşımı alacağı ortadan kaldırmaz, yalnızca borçluya bir savunma imkânı verir. Borçlu zamanaşımı savunmasında bulunmazsa hâkim bunu kendiliğinden dikkate almaz. Zamanaşımına uğramış bir borç gönüllü olarak ödenirse de geri istenemez.
Aidat Borcu Kaç Yılda Zamanaşımına Uğrar?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) aidat alacağı için ayrı bir zamanaşımı süresi öngörmez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uygulanır. TBK m.147/1, kira bedelleri, anapara faizleri ve diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı öngörür. Her ay düzenli olarak ödenen aidat da dönemsel bir edim niteliğindedir; Yargıtay kararlarında da aidat alacaklarına beş yıllık sürenin uygulandığı görülmektedir.
Süre ne zaman başlar?
Zamanaşımı, alacağın muaccel olduğu (ödenmesi gereken) tarihten itibaren işlemeye başlar (TBK m.149). Bu, her ayın aidatı için sürenin ayrı ayrı başladığı anlamına gelir. Örneğin Mart 2021 aidatının son ödeme günü 10 Mart 2021 ise bu aya ait alacak, arada kesen bir işlem yoksa 10 Mart 2026'da zamanaşımına uğrar. Nisan 2021 aidatı ise bir ay sonra.
| Alacak kalemi | Uygulanan hüküm | Süre |
|---|---|---|
| Aylık aidat (işletme projesine göre avans) | TBK m.147/1 | 5 yıl, her taksit için ayrı |
| Gecikme tazminatı | TBK m.151 (fer'i alacak) | Asıl alacağa bağlı |
| Tek seferlik ek toplama (ör. çatı onarımı payı) | Somut olaya göre TBK m.146 veya m.147 tartışılabilir | Uyuşmazlıkta avukata danışın |
Tek seferlik ek ödemelerin dönemsel edim sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olabilir. Bu tür büyük tutarlı alacaklarda beklemeden hareket etmek en güvenli yoldur.
Zamanaşımını Kesen İşlemler
Zamanaşımının kesilmesi, o ana kadar işlemiş sürenin silinmesi ve sürenin yeniden başlaması demektir (TBK m.156). TBK m.154 kesilme sebeplerini sınırlı olarak sayar:
- Borçlunun borcu ikrar etmesi: Borcu yazılı olarak kabul etmesi, kısmi ödeme yapması, faiz ödemesi, rehin veya kefil göstermesi.
- Dava açılması veya def'i ileri sürülmesi.
- İcra takibi başlatılması (ve takip sırasında yapılan işlemler).
- İflas masasına başvuru ve arabuluculuk gibi özel durumlar (arabuluculuk başvurusunun etkisi ilgili kanunda düzenlenir).
İhtarname zamanaşımını keser mi?
Hayır. Uygulamada en sık yapılan hata budur. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname borçluyu temerrüde düşürmek ve ispat bakımından çok faydalıdır, ancak TBK m.154'te sayılan kesme sebeplerinden biri değildir. Yani her yıl ihtarname göndererek zamanaşımını durduramazsınız. Beş yıllık süreyi gerçekten kesmek için icra takibi başlatmak, dava açmak veya borçludan yazılı borç ikrarı almak gerekir. İhtarname yine de iyi bir ilk adımdır; hazır bir metin için aidat ihtarname örneğine bakabilirsiniz.
Kısmi ödeme tuzağı
Borçlu eski borca mahsuben küçük bir ödeme yaparsa bu, borç ikrarı sayılabilir ve zamanaşımını keser. Ancak ödemenin hangi döneme mahsup edildiği önemlidir. Tahsilat makbuzunda ödemenin hangi ay veya aylar için yapıldığını açıkça yazmak, ileride doğabilecek tartışmaları önler.
Gecikme Tazminatının Zamanaşımı
KMK m.20 uyarınca aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Gecikme tazminatı asıl alacağa bağlı (fer'i) bir alacaktır. TBK m.151'e göre asıl alacak zamanaşımına uğrayınca, ona bağlı faiz ve diğer fer'i alacaklar da zamanaşımına uğrar. Dolayısıyla zamanaşımına uğramış bir aidat için gecikme tazminatı da istenemez (borçlu savunmada bulunursa).
Hâlâ istenebilir durumdaki borçlar için tutarı hesaplamak isterseniz aidat gecikme faizi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Eski Aidat Borcu İçin Ne Yapılmalı?
- Borç dökümünü çıkarın: Her ayın tutarını, son ödeme tarihini ve yapılan ödemeleri tarih sırasıyla listeleyin. İşletme defteri, banka hesap dökümü ve kat malikleri kurulu kararları dayanak belgelerinizdir.
- Riskli ayları belirleyin: Son ödeme tarihinin üzerinden beş yıla yaklaşan aylar önceliklidir.
- Önce uzlaşma deneyin: Borçluyla görüşün; ödeme planı kabul ederse yazılı ve imzalı bir borç ikrarı alın. Bu hem zamanaşımını keser hem de ispatı kolaylaştırır.
- İhtarname gönderin: Temerrüt ve ispat için faydalıdır, ama süreyi kesmediğini unutmayın.
- Gerekirse icra takibi başlatın: KMK m.20 aidat alacağı için yöneticiye takip yetkisi verir. Beş yıla yaklaşan borçlarda beklemeyin.
- Zamanaşımı savunmasına hazırlıklı olun: Borçlu itiraz ederse, kesen işlemlerin belgelerini (ikrar, ödeme makbuzu) sunmanız gerekir.
Adım adım süreç için aidat ödemeyen kat maliki ne yapılır rehberimizi okuyabilirsiniz. Arabuluculuk, dava şartı ve yetkili mahkeme gibi usul kurallarında güncel mevzuatı bir avukatla birlikte kontrol etmeniz önerilir.
Daire Satılırsa Eski Borç Ne Olur?
Aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemde kat maliki olan kişiye aittir. Yeni malikin eski borçtan sorumluluğu ve KMK m.22'deki kanuni ipotek hakkı ayrı bir konudur; ayrıntılar için KMK m.22 sayfasına ve aidat borcu devri tanımına bakabilirsiniz. Zamanaşımı açısından ise süre her ayın aidatı için ayrı işlemeye devam eder.
Yöneticiler İçin Önleyici Öneriler
- Borçları aylık takip edin; üç aydan uzun birikmeye izin vermeyin.
- Her yıl olağan genel kurulda borçlu listesini ve alınan aksiyonları tutanağa geçirin.
- Yönetim devrinde borç dökümünü tarih bazlı teslim edin; hangi alacağın ne zaman riske gireceği görünür olsun.
- Tahsilat makbuzlarında dönemi açıkça yazın.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.147 (beş yıllık zamanaşımı), m.149 (başlangıç), m.151 (fer'i alacaklar), m.154 (kesen sebepler), m.156 (kesilmenin sonucu)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 (ortak giderler ve gecikme tazminatı), m.22 (kanuni ipotek)
Borç takibini tarih bazlı ve otomatik tutmak isterseniz, Apartman Portal'ın aidat takibi özelliği her dairenin gecikmiş aylarını ayrı ayrı gösterir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Zamanaşımı hesabı somut olaya göre değişebilir; önemli tutarlı alacaklarda bir avukata danışın.