Apartman PortalKısa cevap: Evet, birikmiş aidat borcu taksitlendirilebilir; ama taksitlendirme borcu küçültmez, sadece ödemeyi zamana yayar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) taksit konusunda özel bir hüküm içermez. Yönetici, tahsilatı kolaylaştıran yazılı bir ödeme planını kendi görev alanı içinde yapabilir; ancak anaparadan veya gecikme tazminatından vazgeçmek, herkese uygulanacak genel bir yapılandırma kurmak gibi adımlar kat malikleri kurulunun kararını gerektirir. Plan imzalı olmalı, gecikme tazminatının akıbeti açıkça yazılmalı ve taksit aksarsa ne olacağı baştan belirlenmelidir.
Maddi sıkıntıya düşen bir komşunun “Altı aylık borcu bir kerede ödeyemem, bölerek ödesem olur mu?” sorusu her yöneticinin önüne gelir. İcra takibi hem zaman alır hem de komşuluğu zedeler; doğru kurulmuş bir taksit planı çoğu zaman en hızlı tahsilat yoludur. Bu yazıda neyi tek başınıza yapabileceğinizi, neyi kurula götürmeniz gerektiğini ve planı nasıl yazıya dökeceğinizi anlatıyorum.
Taksitlendirme ile Affetme Arasındaki Fark
Taksitlendirmede borcun tamamı ödenir, yalnızca ödeme tarihleri değişir. Affetmede ise borcun bir kısmından vazgeçilir. Bu ayrım önemlidir, çünkü aidat alacağı yöneticinin değil, kat maliklerinin ortak alacağıdır. Yönetici bu alacağı toplamakla görevlidir; kendi takdiriyle silemez. Silme ve tazminattan vazgeçme konusunun ayrıntısını yönetici aidat borcunu affedebilir mi yazımızda ele aldık.
Yasal Dayanak: KMK m.20 ve m.35
Borcun kendisi ve gecikmenin sonucu KMK m.20'de düzenlenir:
“Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (KMK m.20)
Bu cümlede iki nokta taksit planını doğrudan etkiler. Birincisi, tazminat “tamamını ödemeyen” kat maliki için işler; yani kısmi ödeme tazminatı durdurmaz, sadece kalan tutar üzerinden işlemesini sağlar. İkincisi, tazminat kanundan doğar; yönetici bir taksit anlaşmasıyla onu kendiliğinden kaldıramaz. Gecikme tazminatı, aidatı zamanında ödemeyen kat malikinin kanun gereği ödediği aylık yüzde beşlik ek tutardır.
Yöneticinin görev tanımı ise KMK m.35'tedir. Taksit planı, aşağıdaki bentlerin uygulanma biçimi olarak görülebilir:
“e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;” (KMK m.35)
“i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;” (KMK m.35)
Ödemeleri kabul etmek yöneticinin işidir; borcunu ödemeyene karşı takip yapmak da görevidir. Bu nedenle tazminatı işlemeye devam eden, kısa ve yazılı bir ödeme planı, takibi erteleyen ama alacaktan vazgeçmeyen bir yönetim işlemi olarak savunulabilir. Takibi aylarca bekletmek ise zamanaşımı ve yöneticinin özen yükümlülüğü açısından risk doğurur; KMK m.38'e göre yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.
Kim Neye Karar Verir?
| İşlem | Yönetici tek başına | Kurul kararı |
|---|---|---|
| Kısa süreli, yazılı ödeme planı (tazminat işlemeye devam eder) | Savunulabilir | Önerilir |
| Taksit süresince gecikme tazminatını durdurmak | Hayır | Gerekir |
| Birikmiş tazminattan kısmen vazgeçmek | Hayır | Gerekir, herkese eşit uygulanmalı |
| Tüm borçlulara açık genel yapılandırma | Hayır | Gerekir |
| Uzun vadeli (örneğin bir yılı aşan) plan | Riskli | Önerilir |
Uygulamada en güvenli yol, kurulun bir kez çerçeve karar almasıdır: “Yönetici, en fazla şu kadar aya kadar, gecikme tazminatı işlemeye devam etmek koşuluyla yazılı ödeme planı yapmaya yetkilidir.” Böylece her borçlu için ayrı toplantı gerekmez ve herkese aynı kural uygulanır. Kararın nasıl alınacağı için kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz; kararı karar defterine işlemeyi unutmayın.
Adım Adım: Taksit Planı Nasıl Yapılır?
- Borcu netleştirin. Hangi ayların ödenmediğini, kısmi ödemeleri ve her ay için ayrı işleyen tazminatı çıkarın. Aidat gecikme faizi hesaplama aracı bu hesabı ay ay yapar.
- Talebi yazılı alın. Kat malikinden kısa bir dilekçe ya da mesaj isteyin; borcu kabul ettiğini ve taksit istediğini belirtsin.
- Taksitleri belirleyin. Taksit tutarı, vade günü ve sayısı net olsun. Cari aylık aidatın taksitten ayrı ve zamanında ödeneceğini yazın; aksi halde eski borç azalırken yeni borç birikir.
- Tazminatın akıbetini yazın. Kurul aksine karar vermediyse, kalan anapara üzerinden tazminatın işlemeye devam ettiğini plana açıkça ekleyin.
- Muacceliyet şartı koyun. “Taksitlerden biri vadesinde ödenmezse kalan borcun tamamı muaccel olur ve yasal takip başlatılır” gibi bir hüküm, yani kalan borcun tamamının hemen istenebilir hale gelmesi, planı ciddiye aldırır.
- İmzalatın ve saklayın. Planı iki nüsha imzalatın; bu belge borcun kabulünü de gösterir.
- Ödemeleri tek tek kaydedin. Her taksiti makbuzla alın ve hangi aya mahsup edildiğini yazın.
Örnek: 18.000 TL'lik Borcun Altı Taksite Bölünmesi
Aylık aidatı 3.000 TL olan bir daire altı aydır ödeme yapmamış olsun. Anapara 18.000 TL'dir. Yönetici, kurulun çerçeve kararına dayanarak altı aylık bir plan yapıyor: kat maliki her ay cari aidatı (3.000 TL) ve buna ek olarak 3.000 TL taksit ödeyecek. İlk taksit ödendiğinde kalan anapara 15.000 TL'ye, ikincisinde 12.000 TL'ye iner. Gecikme tazminatı her ayın borcu için kendi gecikme süresine göre ayrı hesaplanır ve kalan tutar azaldıkça tazminatın aylık artışı da azalır. Kurul bir yapılandırma kararıyla, planı eksiksiz tamamlayanların birikmiş tazminatından vazgeçmeyi de kararlaştırabilir; bu durumda karar tüm borçlulara aynı şartlarla açık olmalıdır. Rakamlar varsayımsaldır.
Plan Bozulursa Ne Olur?
Taksit aksarsa plandaki muacceliyet şartı devreye girer ve yönetici kalan borç için yasal yola gidebilir. İcra takibinde ödenen taksitler alacaktan düşülür; imzalı plan borcun varlığını gösteren güçlü bir belgedir. Takip süreci için aidat için icra takibi nasıl yapılır rehberine bakabilirsiniz. Takip başladıktan sonra da borçlu icra dairesinde ödeme taahhüdünde bulunabilir; bu, icra hukukunun ayrı bir kurumudur ve şartları için bir avukata danışmanız iyi olur.
Sık Yapılan Hatalar
- Planı sözlü yapmak ve ilk aksamada borç tutarında anlaşmazlığa düşmek,
- Cari aidatı plana dahil etmemek, böylece yeni borç birikmesine izin vermek,
- Bir komşuya tazminatsız, diğerine tazminatlı plan yapmak,
- Taksit ödemelerini hangi aya mahsup ettiğini yazmamak,
- Planı aylarca takip etmeyip alacağın zamanaşımı riskine girmesine göz yummak.
Kat Maliki Olarak Taksit İstiyorsanız
Borcunuzu kabul eden, ne kadar ve ne zaman ödeyebileceğinizi gösteren yazılı bir öneriyle yöneticiye başvurun. Gecikme tazminatından vazgeçilmesini istiyorsanız bunun yöneticinin değil kurulun kararı olduğunu bilin ve gündeme alınmasını talep edin. Cari aidatı aksatmadan ödemek, planın kabul edilme şansını artırır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.35, m.38 — mevzuat.gov.tr