Apartman PortalHatırlatmalara rağmen aidat ödemeyen bir kat maliki, hem bütçeyi hem de düzenli ödeyen komşuların motivasyonunu zayıflatır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yöneticiye bu durumda açık bir yetki ve görev verir. Bu rehberde aidat alacağı için icra takibinin hangi adımlarla yapıldığını, hangi belgelerin hazırlanması gerektiğini ve borçlu itiraz ederse ne olacağını sade bir dille anlatıyoruz.
Yasal Dayanak
KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. KMK m.35/i ise borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapılmasını yöneticinin görevleri arasında sayar. Yani yönetici, takip için ayrıca kurul kararı almak zorunda değildir; yine de kurulu bilgilendirmek iyi uygulamadır.
Kesinleşmiş işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, KMK m.37 uyarınca İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.68/1'de sayılan belgelerdendir. Bu, borçlu itiraz ettiğinde itirazın icra mahkemesinde daha hızlı kaldırılabilmesini sağlar. m.37'nin 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değiştirildiğini, güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol etmeniz gerektiğini hatırlatalım.
Adım 1: Borcu Netleştirin
Takipten önce borcu dönem dönem ve kalem kalem çıkarın:
- Hangi ayların aidatı ödenmemiş, her birinin son ödeme günü ne?
- Varsa kısmi ödemeler hangi aya mahsup edildi?
- Her ay için ayrı hesaplanmış gecikme tazminatı (KMK m.20'ye göre aylık yüzde beş, gün bazlı)
Hesaplamanın ayrıntısı için aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır yazımıza bakın. Yanlış veya fazla hesaplanmış bir alacak, borçlunun itirazını haklı çıkarır ve aleyhinize yargılama gideri doğurabilir.
Adım 2: Yazılı İhtar Gönderin
Kanun aidat takibi için ihtarı zorunlu tutmaz; ancak ihtar (borçluya yapılan resmi uyarı) hem çoğu borcun icraya gerek kalmadan ödenmesini sağlar hem de iyi niyetinizin kanıtıdır. İhtarda borç dökümü, gecikme tazminatı, ödeme için makul bir süre ve ödenmezse yasal yola başvurulacağı yazılmalıdır. Noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından en güçlü yoldur. Hazır metin için aidat ihtarname örneğini kullanabilirsiniz.
Adım 3: Belgeleri Hazırlayın
- Kat malikleri kurulunun yönetici atama kararı (yöneticinin takip yetkisini gösterir)
- Kesinleşmiş işletme projesi veya işletme giderlerine ilişkin kurul kararı, karar defteri suretiyle
- Daire bazında borç dökümü ve hesap ekstresi
- Gönderilmişse ihtarname ve tebliğ belgesi
- Borçlunun ve bağımsız bölümün kimlik ve tapu bilgileri
Daire kiracıdaysa, KMK m.22 uyarınca kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur; bu konuyu aidat ödemeyen kiracı yazımızda ayrıca ele aldık.
Adım 4: İlamsız İcra Takibini Başlatın
Aidat alacağı için en sık kullanılan yol, mahkeme kararı olmadan başlatılan genel haciz yoluyla ilamsız takiptir. Takip, borçlunun yerleşim yerindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde açılabilir; uygulamada genellikle binanın bulunduğu yer tercih edilir. Takip talebinde alacak kalemleri (ana borç, işlemiş gecikme tazminatı ve takip sonrası işleyecek tazminat) ayrı ayrı yazılır.
Takip icra dairesine şahsen veya avukat aracılığıyla UYAP üzerinden başlatılabilir. Başvuru ve peşin harç tutarları her yıl güncellenir; güncel değeri kontrol edin. Takip giderleri ve kazanılırsa vekalet ücreti borçluya yükletilir.
Adım 5: Ödeme Emri ve Borçlunun Seçenekleri
İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir. Borçlunun tebliğden itibaren:
- 7 gün içinde borca veya imzaya itiraz etme,
- itiraz etmezse 10 gün içinde borcu ödeme veya mal beyanında bulunma
hakkı vardır. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir: maaş, banka hesabı, araç veya taşınmaz haczi istenebilir.
Adım 6: Borçlu İtiraz Ederse
Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Bu noktada iki yol vardır:
İtirazın kaldırılması (icra mahkemesi)
Alacağınız İİK m.68'deki belgelere dayanıyorsa, örneğin kesinleşmiş işletme projesi veya ilgili kurul kararı varsa, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Bu yol belgeye dayalı, görece hızlı bir incelemedir.
İtirazın iptali davası
Belge yetersizse veya borcun varlığı tartışmalıysa, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açılır. 1 Eylül 2023'ten itibaren kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davayı kazanırsanız mahkeme, şartları varsa borçlunun alacağın belli bir oranında icra inkar tazminatı ödemesine de hükmedebilir.
Takip Sonrası Seçenekler
- Kanuni ipotek: KMK m.22'ye göre borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
- Mülkiyetin devri: KMK m.25'e göre aidat borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olan malik için çekilmezlik halinin varlığı kabul edilir ve mülkiyetin devri davası gündeme gelebilir. Bu ağır bir yoldur ve ayrı bir kurul kararı ister.
Zamanaşımına Dikkat
Takibi yıllarca bekletmek alacağın bir kısmını riske atar. Süreleri aidat borcu zamanaşımı rehberimizde inceledik.
Borç dökümü ve ihtarı hazırlamak, takibin en çok zaman alan kısmıdır. Apartman Portal'da daire ekstresinden ihtarname oluşturulabilir; böylece tutarlar kayıtlarla birebir örtüşür.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.