Apartman PortalAidatını zamanında ödemeyen bir kat malikiyle karşılaşan her yönetici aynı soruyu sorar: Borca ne kadar ekleyebilirim? Cevap Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça yazılıdır, ancak uygulamada en çok hata yapılan konulardan biridir. Bu yazıda gecikme tazminatının hukuki dayanağını, gün bazlı hesaplama formülünü, rakamlı örnekleri ve faizle arasındaki farkı anlatıyoruz.
Gecikme Tazminatının Hukuki Dayanağı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi şöyle der: Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir ve bugün de yürürlüktedir (metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edebilirsiniz).
Buradan çıkan üç önemli sonuç vardır:
- Oran kanundan gelir: Ayrıca bir kurul kararı alınmasına gerek yoktur; kat maliki borcunu geciktirdiği anda tazminat işlemeye başlar.
- Gün bazlıdır: Kanun geciktirilen günleri esas alır. Bir gün geç ödeyene tam ayın yüzde beşini yansıtmak doğru değildir.
- Kısmi ödeme de kapsamdadır: Madde, payın tamamını ödemeyeni kapsar; yani eksik ödenen kısım için de tazminat işler.
Kiracı oturan dairelerde kiracı da KMK m.22 uyarınca aidat borcu ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
Hesaplama Formülü
Aylık yüzde beşlik oranı güne çevirmenin yaygın yolu ayı 30 gün kabul etmektir:
Gecikme tazminatı = Ana borç × 0,05 × (gecikilen gün sayısı ÷ 30)
Gecikme, işletme projesinde veya kurul kararında belirlenen son ödeme gününün ertesi günü başlar ve borcun ödendiği güne kadar sürer. Son ödeme günü kararlaştırılmamışsa ne zaman temerrüde (borcun vadesinde ödenmemesi hali) düşüldüğü tartışmalı hale gelir; bu nedenle işletme projesine son ödeme gününü açıkça yazmak her iki tarafı da korur.
Adım Adım Örnek Hesaplar
Örnek 1: Tek aylık aidat
Aylık aidat 5.000 TL, son ödeme günü ayın 10'u. Kat maliki 25 Eylül'de ödüyor. Gecikme 10 Eylül'den 25 Eylül'e kadar 15 gündür.
5.000 × 0,05 × 15 ÷ 30 = 125 TL. Kat malikinin ödemesi gereken toplam tutar 5.125 TL'dir.
Örnek 2: Birikmiş üç aylık borç
Aidat yine 5.000 TL. Temmuz, Ağustos ve Eylül aidatları ödenmemiş ve kat maliki tüm borcu 10 Ekim'de kapatıyor. Her ayın borcu kendi vadesinden itibaren ayrı hesaplanır:
- Temmuz aidatı (vade 10 Temmuz): 92 gün gecikme → 5.000 × 0,05 × 92 ÷ 30 = 766,67 TL
- Ağustos aidatı (vade 10 Ağustos): 61 gün → 508,33 TL
- Eylül aidatı (vade 10 Eylül): 30 gün → 250,00 TL
Toplam gecikme tazminatı 1.525,00 TL, toplam ödenecek tutar 16.525,00 TL olur. En sık yapılan hata, 15.000 TL'lik toplam borcun tamamına en eski vadeden itibaren tazminat işletmektir; bu, borçluyu haksız biçimde fazla borçlandırır ve itiraz halinde yöneticinin aleyhine döner.
Örnek 3: Kısmi ödeme
5.000 TL'lik aidatın 3.000 TL'si zamanında ödenmiş, kalan 2.000 TL 40 gün gecikmeyle ödenmişse tazminat yalnızca 2.000 TL üzerinden hesaplanır: 2.000 × 0,05 × 40 ÷ 30 = 133,33 TL.
Kendi rakamlarınızla hızlı sonuç almak için aidat gecikme faizi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Gecikme Tazminatı ile Faiz Arasındaki Fark
Günlük dilde gecikme faizi denilse de KMK'daki kurum teknik olarak bir tazminattır ve faizden farklı kurallara tabidir:
- Kaynak: Yasal faiz ve temerrüt faizi genel hükümlerden (3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun, Türk Borçlar Kanunu) doğar; aidat gecikme tazminatı ise doğrudan KMK m.20'de düzenlenmiştir. Aidat alacağında özel hüküm olan KMK m.20 uygulanır.
- Oran: KMK oranı sabittir: aylık yüzde beş, yani basit hesapla yıllık yüzde altmış. Yasal faiz oranları ise dönem dönem değişir; güncel değeri kontrol edin.
- Bileşik işletilmez: Tazminat ana borç üzerinden hesaplanır. Birikmiş tazminata yeniden tazminat eklenmez; yani faizin faizi gibi katlanarak büyümez.
- Artırılamaz: Yönetim planına veya kurul kararına kanundakinden yüksek bir oran yazmak kanuna aykırı görülür ve itiraz halinde kabul edilmeme riski taşır.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
- Ödemeleri doğru borca mahsup edin: Kısmi ödemelerin hangi aya sayıldığını kayda geçirin. Aksi kararlaştırılmadıkça ödemelerin en eski borca sayılması uygulamada yaygındır.
- Tazminatı ayrı satırda gösterin: Ekstrede ana borç ile gecikme tazminatını ayrı göstermek şeffaflık sağlar ve icra takibinde alacak kalemlerini doğru yazmanızı kolaylaştırır.
- Hoşgörü süresi kurul kararıyla olur: Birkaç günlük gecikmede tazminat istememek kurulun takdirindedir; yöneticinin kendi başına bazı malikleri muaf tutması eşitlik ilkesine aykırı görülebilir.
- İhtar gönderin: Uzayan borçlarda tutarı ve hesaplama yöntemini gösteren yazılı bir ihtar, sonraki icra aşamasında delil olur. Hazır metin için aidat ihtarname örneğine bakabilirsiniz.
- Eski borçları bekletmeyin: Aidat alacakları da zamanaşımına tabidir; konuyu ayrıca aidat borcu zamanaşımı yazımızda ele aldık.
Borç ödenmemeye devam ederse sonraki adım icra takibidir; süreci aidat için icra takibi nasıl yapılır yazımızda anlattık.
Her ay elle gün saymak yerine son ödeme gününü ve gecikme kuralını bir kez tanımlamak işinizi kolaylaştırır. Apartman Portal'ın aidat takibi özelliğinde son ödeme günü ve gecikme ayarı aidat ayarları ekranından yapılır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.