Apartman PortalKısa cevap: Aidat (ortak gider ve avans) borcunda kanunun özel olarak öngördüğü yaptırım, KMK m.20'deki aylık %5 gecikme tazminatıdır; genel hükümlerdeki yasal temerrüt faizi bunun yerine değil, ancak özel kuralın uygulanmadığı alacaklarda gündeme gelir. Aynı borç ve aynı dönem için hem %5 tazminat hem yasal faiz istemek mükerrer talep olarak reddedilme riski taşır; doğru yol hangi kalemin hangi kurala tabi olduğunu ayırmaktır.
Yöneticilerin hazırladığı borç dökümlerinde en sık gördüğüm karışıklık budur: aynı satırda "gecikme faizi %5" yazıp bir de "yasal faiz" eklemek ya da tersine, aidat için yıllık yasal faizle yetinip kanunun tanıdığı daha yüksek tazminatı kullanmamak. Bu yazıda iki kavramı ayırıyor, rakamlı bir örnekle farkı gösteriyorum.
İki Kavramın Tanımı
Gecikme tazminatı (KMK m.20)
KMK m.20'nin son cümlesi şöyledir: "Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." Bu, kat mülkiyetine özgü, oranı kanunla belirlenmiş bir yaptırımdır. Ayrıca bir ihtara veya zarar ispatına bağlı değildir; ödeme günü geçtiği anda işlemeye başlar. Gecikme tazminatı günlük olarak hesaplanır: aylık %5, gün bazında yaklaşık %0,1667'ye karşılık gelir.
Yasal (kanuni) temerrüt faizi
Para borcunu zamanında ödemeyen borçlu, 6098 sayılı TBK m.117 uyarınca temerrüde düşer ve m.120 gereği temerrüt faizi öder. Oran sözleşmede yoksa 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun m.1'deki yasal faiz oranı uygulanır. Bu oran sabit değildir: 7589 sayılı Kanunla (16.7.2026) değişik m.1'e göre yasal faiz, TCMB'nin önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden hesaplanır; 30 Haziran'daki oran beş puan veya daha fazla farklıysa yılın ikinci yarısında o oranın yüzde sekseni geçerli olur. Aşağıdaki örnekte yalnızca karşılaştırma için varsayımsal yıllık %31 kullanılmıştır; güncel oranı TCMB/resmi kaynaktan kontrol edin.
Karşılaştırma Tablosu
| Özellik | KMK m.20 gecikme tazminatı | Yasal temerrüt faizi |
|---|---|---|
| Dayanak | 634 sayılı KMK m.20 | TBK m.117, m.120; 3095 sayılı Kanun m.1 |
| Uygulandığı alacak | Ortak gider ve avans payı (aidat, ek bütçe, yakıt avansı) | Özel kuralı olmayan para alacakları |
| Oran | Aylık %5 (yıllık basit %60) | Yıllık; TCMB reeskont oranının %80'i (güncel oranı kontrol edin) |
| Başlangıç | Ödeme gününü izleyen gün | Temerrüt anı (belirli vadede vade günü, aksi halde ihtar) |
| İhtar gerekli mi? | Hayır | Vadesi belirli değilse evet |
| Örnek uygulama alanı | Ödenmeyen aylık aidat | Örn. yönetime verilen zararın tazmini, kat malikleri arasındaki rücu alacağı |
Örnek Hesap: Aynı Borç, İki Farklı Yöntem
Aylık aidatı 4.000 TL olan bir daire, Ocak ayı aidatını (vadesi 10 Ocak) 10 Nisan'da ödüyor. Gecikme süresi 90 gün.
KMK m.20'ye göre
4.000 TL × %5 × (90 ÷ 30) = 600 TL gecikme tazminatı. Toplam ödenecek: 4.600 TL.
Yasal faize göre (yıllık %31 varsayımıyla)
4.000 TL × %31 × (90 ÷ 365) = 305,75 TL. Toplam: 4.305,75 TL.
Birden fazla ay borçlu olursa
Aynı daire Ocak, Şubat ve Mart aidatlarını (her biri 4.000 TL, vadeleri 10'unda) 10 Nisan'da topluca ödesin. Her ayın borcu kendi vadesinden itibaren ayrı hesaplanır:
| Dönem | Gecikme | %5 tazminat | Yasal faiz (varsayımsal %31) |
|---|---|---|---|
| Ocak | 90 gün | 600,00 TL | 305,75 TL |
| Şubat | 59 gün | 393,33 TL | 200,44 TL |
| Mart | 31 gün | 206,67 TL | 105,32 TL |
| Toplam | 1.200,00 TL | 611,51 TL |
Fark, kanun koyucunun aidatta neden ayrı ve daha yüksek bir oran seçtiğini gösteriyor: Aidat, başka kat maliklerinin cebinden karşılanan bir giderdir ve gecikmesi binanın işleyişini doğrudan aksatır. Kendi rakamlarınızla hesaplamak için aidat gecikme faizi hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesaplama mantığının ayrıntısı aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır yazısında.
Sık Yapılan Hatalar
- İkisini birden istemek: Aynı aidat ve aynı gün aralığı için %5 tazminat artı yasal faiz istemek mükerrer talep olarak görülür. Takip talebinde hangi kalemin hangi dayanakla istendiğini açıkça yazın.
- Bileşik hesap: %5, gecikme tazminatının üzerine yeniden uygulanmaz; anapara üzerinden basit hesaplanır.
- Kısmi ödemeyi göz ardı etmek: Borçlu kısmi ödeme yaptıysa, kalan anapara üzerinden hesaplama devam eder. Ödemenin hangi döneme mahsup edildiğini kayıtta gösterin.
- Kanuni olmayan kalemler: "Ceza aidatı", "geç ödeme bedeli" gibi kanunda ve yönetim planında dayanağı olmayan sabit cezalar uygulamak itiraz riskini artırır.
- İcra sonrası oranı belirsiz bırakmak: Takip tarihinden sonra hangi oranın işleyeceği yargı uygulamasında tartışılabilen bir konudur. Takip talebini hazırlarken bir avukata danışmak, sonradan itirazla uğraşmaktan daha ucuzdur.
Yasal Faiz Ne Zaman Gündeme Gelir?
%5 kuralı yalnızca "gider ve avans payı" için yazılmıştır. Örneğin bir kat malikinin ortak yere verdiği zararın tazmini, yöneticinin yönetime ait parayı geç iade etmesi veya bir kat malikinin başkası adına ödediği gider için rücu alacağı gibi durumlarda özel kural yoktur; burada genel hükümler, yani TBK ve 3095 sayılı Kanun devreye girer. Bu ayrımı doğru yapmak, icra takibinde itirazın kaldırılmasını da kolaylaştırır. Takip sürecinin kendisi için bkz. aidat için icra takibi nasıl yapılır.
Kat Maliki Olarak Hesabı Nasıl Kontrol Edersiniz?
Size gönderilen borç dökümünde her dönemin vade tarihi, ödeme tarihi ve gün sayısı ayrı ayrı yazmalıdır. %5'in aylık ve basit uygulandığını, gecikme tazminatına yeniden tazminat eklenmediğini ve aynı dönem için ayrıca yasal faiz istenmediğini kontrol edin. Hata görürseniz yazılı olarak düzeltme isteyin; tartışmasız kısmı ödemek, gecikme tazminatının o kısım için işlemesini durdurur.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yasal faiz oranı değişkendir; güncel değeri resmi kaynaklardan kontrol edin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.117, m.120
- 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun m.1
- Güncel yasal faiz oranı derlemesi (ikincil kaynak; resmi kaynaktan doğrulayın)