Apartman PortalKısa cevap: Aidat için icra takibi başlatmak için avukat tutmak zorunlu değildir; yönetici veya herhangi bir kat maliki takibi kendisi açabilir. Takip açılırken alacaklı başvurma harcı, alacak tutarına göre peşin harç ve tebligat gibi masrafları öder. Bu masraflar takibin başında apartman kasasından çıkar, ancak takip kesinleşir veya borç tahsil edilirse borçluya yükletilir. Avukatla takipte ayrıca avukatlık ücreti söz konusu olur. Harç tutarları her yıl güncellendiği için takipten önce güncel tutarı icra dairesinden veya UYAP üzerinden kontrol edin.
Gönüllü yöneticilerin icraya gitmeden önce sorduğu iki soru hep aynıdır: “Bu iş kasadan ne kadar götürür?” ve “Avukat tutmazsak olur mu?” Aşağıda masraf kalemlerini, kimin ödediğini ve avukatlı ile avukatsız takibin farkını sade bir dille anlatıyorum. Rakamlar yerine kalemleri ve mantığı veriyorum, çünkü tutarlar her yıl değişir.
Takibi Kim Açabilir? Yasal Dayanak
Takip yetkisi doğrudan KMK m.20'den gelir:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” (KMK m.20)
KMK m.35 ise bunu yöneticinin görevleri arasında sayar:
“i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;” (KMK m.35)
Kanun takip için avukat şartı koymaz. Türk hukukunda kişi kendi işini mahkemede ve icra dairesinde bizzat takip edebilir; yönetici de kat malikleri adına bu yetkiyi KMK'den alır. Avukat ise vekil sıfatıyla takibi yürütür. Hangisinin uygun olduğu, borcun tutarına, borçlunun tavrına ve yöneticinin vaktine bağlıdır.
Masraf Kalemleri
Aidat takipleri genellikle ilamsız icra yoluyla, yani mahkeme kararı olmadan başlatılır. Bu yolda karşınıza çıkacak kalemler şunlardır:
| Kalem | Ne zaman ödenir? | Nasıl belirlenir? |
|---|---|---|
| Başvurma harcı | Takip açılırken | Maktu (sabit) tutar; her yıl güncellenir, güncel tutarı kontrol edin. |
| Peşin harç | Takip açılırken | 492 sayılı Harçlar Kanunu m.29'a göre alacak tutarının binde beşi. |
| Vekalet harcı ve pulu | Avukatla takipte | Maktu; güncel tutarı kontrol edin. |
| Tebligat ve posta gideri | Ödeme emri gönderilirken | Tebligat sayısına göre gider avansı olarak yatırılır. |
| Tahsil harcı | Para tahsil edildiğinde | Tahsil edilen tutar üzerinden, ödemenin hangi aşamada yapıldığına göre değişen oranla; güncel oranları kontrol edin. |
| Haciz ve satış masrafları | Haciz aşamasında | Yapılan işleme göre değişir. |
Takibin başında ödenen tutar genellikle başvurma harcı, peşin harç ve tebligat giderinden oluşur. Örneğin 40.000 TL'lik bir alacak için peşin harç binde beş oranıyla 200 TL olur; buna maktu başvurma harcı ve tebligat gideri eklenir. Rakam varsayımsaldır; takip öncesinde icra dairesinden veya UYAP'tan güncel tutarı teyit edin. Takip öncesi borcu doğru hesaplamak için aidat gecikme faizi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Masrafları Sonunda Kim Öder?
Takip masraflarını alacaklı, yani kat malikleri adına yönetim, önce kendisi yatırır. Takip kesinleşir ve tahsilat yapılırsa bu masraflar ve takip avukatla yürütülmüşse kanuni vekalet ücreti borçludan alınır. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur; itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açılırsa yeni harç ve masraflar doğar. Bu aşamada kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ayrıntılar aidat borcunda arabuluculuk zorunlu mu yazımızda.
Borçluda haczedilecek mal yoksa yatırılan masraflar geri gelmeyebilir. Bu yüzden küçük tutarlı ve tahsil şansı düşük alacaklarda önce yazılı ihtar ve ödeme planı denemek mantıklıdır.
Avukatlı mı, Avukatsız mı?
| Yönetici kendisi | Avukatla | |
|---|---|---|
| Başlangıç maliyeti | Harç ve tebligat gideri | Harç, tebligat, vekalet harcı ve avukatlık ücreti |
| Vekalet ücreti borçluya yükletilir mi? | Hayır, avukat olmadığı için | Evet, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak |
| İtiraz ve dava aşaması | Usul bilgisi gerektirir, hata riski yüksek | Süreler ve dilekçeler avukatın sorumluluğunda |
| Uygun olduğu durum | Borç net, belgeler hazır, borçlunun itiraz etmesi beklenmiyor | Borç tartışmalı, tutar yüksek, itiraz veya mal kaçırma riski var |
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yeniden belirlenir; icra takibindeki vekalet ücretinin hesabı ve sınırları için güncel tarifeyi kontrol edin. Avukatla yapılan ücret anlaşmasında, borçludan tahsil edilecek kanuni vekalet ücretinin kime ait olacağı da yazılmalıdır.
Avukat tutma kararını kim verir?
Takip yöneticinin görevi olduğu için yönetici takip açabilir; ancak avukatlık ücreti apartman kasasından ödenecekse bu bir harcamadır. Bütçede hukuk gideri kalemi yoksa kat malikleri kurulunun kararını almak, sonradan “bu parayı kim onayladı” tartışmasını önler.
Adım Adım: Masrafı Düşük Tutarak Takip
- Borcu belgeleyin. Daire bazında borç dökümü, işletme projesi veya kurul kararı ve yönetici seçim kararını hazırlayın.
- Yazılı ihtar gönderin. Birçok borç bu aşamada ödenir. Hazır metin için aidat ihtarname örneğini kullanabilirsiniz.
- Tutarı doğru yazın. Fazla talep, itirazı haklı çıkarır ve yargılama giderini size yükleyebilir.
- Takibi açın. Binanın bulunduğu yer veya borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesine başvurun; masrafları makbuzla ödeyip dosyaya ekleyin.
- Masrafları kayda alın. Yatırılan harç ve giderleri apartman hesabında ayrı bir kalemde izleyin, tahsil edildiğinde aynı kaleme karşı kayıt düşün.
Sürecin tamamı için aidat için icra takibi nasıl yapılır rehberimize bakabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Masrafları yöneticinin kendi cebinden ödeyip kayda geçirmemek,
- Avukat ücretini kurul onayı ve yazılı sözleşme olmadan ödemek,
- Gecikme tazminatını yanlış hesaplayıp fazla talep etmek,
- İtiraz sonrası süreleri kaçırıp masrafları boşa harcamak.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Harç ve ücret tutarları her yıl değişir; güncel tutarı icra dairesinden veya bir avukattan teyit edin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.35 — mevzuat.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m.29 ve (1) sayılı tarife — mevzuat.gov.tr
- İcra harç ve masrafları 2026 — hukukcularevi.com