Aidat Ödemeyen Kat Malikine Yönetici Ne Yapar?

Bir apartmanda aidatını düzenli ödemeyen tek bir daire bile olsa, bu yük diğer kat maliklerine kalır: temizlik, asansör bakımı, doğalgaz kombi servisi, güvenlik gibi ortak giderler aksar. Yöneticinin elinde bu durumu çözmek için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) tanıdığı somut ve sıralı bir yol haritası vardır. Aşağıdaki adımları atlamadan, sırasıyla uygulamak hem tahsilat başarısını artırır hem de olası bir mahkeme sürecinde yöneticiyi haklı çıkarır.

Adım Adım Çözüm Süreci

1. Yazılı Hatırlatma ve İlk İhtar Gönderin

İlk vadesi geçen aidat için doğrudan icraya gitmek hem gereksiz masraf hem de komşuluk ilişkilerini geren bir tercihtir. Önce yazılı bir hatırlatma gönderin: borç tutarı, hangi aylara ait olduğu ve son ödeme tarihini net biçimde belirtin.

1. Hatırlatmayı SMS veya sözlü değil, yazılı ve tarihli bir kanaldan yapın (WhatsApp, e-posta, apartman yönetim yazılımı üzerinden bildirim) — ileride ispat gücü olması için.
2. Borcun dökümünü ay ay, tutar tutar gösterin; muhatabın itiraz edemeyeceği netlikte bir çizelge ekleyin.
3. Makul bir ödeme süresi tanıyın (genelde 7-15 gün); bu, iyi niyetli bir yönetici tutumu olarak sonraki hukuki adımlarda lehinize değerlendirilir.

2. Gecikme Tazminatını Hesaba Ekleyin

KMK m.20 uyarınca, aidatını veya avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yönetim planında farklı belirlenmemişse kanundaki oran geçerlidir ve otomatik işler; ayrıca bir ihtara veya mahkeme kararına gerek yoktur, birikmiş borç tutarına doğrudan eklenir.

1. Gecikme tazminatını her ay tahakkuk ettirin, borcun üzerine "birikmiş" şekilde yansıtmayın — her ayın gecikmesi kendi tazminatını doğurur.
2. İkinci hatırlatmada güncel borç tutarını gecikme tazminatı dahil olarak yeniden gönderin; borçlu genelde tutarın büyüdüğünü görünce harekete geçer.
3. Gecikme tazminatı oranı yönetim planında farklı öngörülmüş olabilir; önce yönetim planınızı kontrol edin, kanundaki oran asgari/emsal niteliğindedir.

3. Resmi İhtarname Gönderin (Noter)

Yazılı hatırlatmalara rağmen ödeme yapılmıyorsa sıradaki adım noter kanalıyla resmi ihtarname göndermektir. Bu, hem borçluya son bir uyarı niteliği taşır hem de icra ve dava aşamasında "borçlunun temerrüde düşürüldüğünü" ispatlayan resmi bir belgedir.

1. İhtarnamede borcun kalemlerini (aidat + gecikme tazminatı), yasal dayanağı (KMK m.20) ve ödeme için tanınan kesin süreyi (genelde 7 gün) açıkça yazdırın.
2. Kiracı oturuyorsa hem kat maliki hem kiracı adına ayrı ihtarname çekilmesi, sonraki icra takibinde her iki tarafı da sorumlu tutmayı kolaylaştırır — kiracı, kira bedeli tutarıyla sınırlı olarak aidat borcundan müteselsilen (birlikte) sorumludur.
3. Noter masrafı borçludan icra aşamasında talep edilebilecek yargılama giderlerine dahil edilir; yönetici bu masrafı önceden apartman kasasından karşılar, sonradan borçludan tahsil eder.

4. İcra Takibi Başlatın

İhtarnameye rağmen ödeme gelmezse, aidat alacağı için icra dairesinden ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bunun için mahkeme kararına gerek yoktur; yönetim planı, karar defteri kayıtları ve borç dökümü yeterli dayanaktır.

1. Takip talebine borcun dayanağını (yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, borç çizelgesi) mutlaka ekleyin; icra müdürlüğü bu belgelerle ödeme emri düzenler.
2. İcra masrafları (harç, vekalet ücreti varsa) başlangıçta apartman kasasından karşılanır, ancak takip sonunda borçludan tahsil edilecek kalemlere dahil edilir — apartmanın nihai kaybı olmaz.
3. Borçlu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.

5. İtiraz Gelirse İtirazın İptali Davası Açın

Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Bu noktada yönetici, icra mahkemesinde veya asliye hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açarak itirazın haksız olduğunu ispatlamalıdır.

1. Dava dilekçesine kat malikleri kurulu kararlarını, aidat borç çizelgesini ve gönderilen ihtarnameyi delil olarak sunun.
2. Dava kazanılırsa, borçlu ayrıca icra inkar tazminatına (asıl alacağın en az %20'si) mahkum edilebilir; bu, asılsız itirazları caydırıcı bir unsurdur.
3. Süreç uzun sürebileceğinden, küçük tutarlı ve tekrarlayan aidat borçlarında yönetim planınızda farklı bir hızlı tahsil mekanizması olup olmadığını da kontrol edin.

6. Yasal İpotek veya Haciz Yoluna Gidin

Borç diğer yollarla tahsil edilemiyorsa KMK m.22 devreye girer: yöneticinin (veya diğer kat maliklerinden birinin) yazılı istemi üzerine, mahkemece belirlenen borç tutarı kadar, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine yasal ipotek tesis edilebilir. Bu, apartmanın alacağını borçlunun gayrimenkulüyle güvence altına alan güçlü bir araçtır.

1. Yasal ipotek tesisi için önce mahkemeden borcun miktarını gösteren bir karar alınması gerekir; doğrudan tapuya başvuru yeterli değildir.
2. İpotek tesis edildikten sonra borç hâlâ ödenmezse, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılarak bağımsız bölümün satışı istenebilir — bu son çare niteliğindedir.
3. Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı olduğundan, ipotek ve haciz süreci kat malikinin kendisine yönelir; kiracıdan sadece kira tutarı kadar tahsilat yapılabilir.

Yasal Dayanak Özeti

KMK m.20: Aidat veya avans payını tam ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür; yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Kiracı ve bağımsız bölümü sürekli kullananlar, kira bedeliyle sınırlı olmak üzere aidat borcundan müteselsilen sorumludur.
KMK m.22: Borç diğer yollarla alınamıyorsa, yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle, mahkemece belirlenen borç tutarı için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine yasal ipotek tesis edilebilir.
Güncel kanun metni için mevzuat.gov.tr adresine bakabilirsiniz.