İşletme projesine itiraz süresi ne kadardır?

Kat malikleri veya bağımsız bölümü fiilen kullananlar, kendilerine tebliğ edilen işletme projesine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanır.

İşletme projesi ile aidat arasındaki fark nedir?

İşletme projesi, bir yıllık tüm gider-gelir tahminini ve dağıtım esaslarını gösteren belgenin tamamıdır. Aidat ise bu projeden çıkan ve her kat malikinin düzenli olarak (genellikle aylık) ödemesi gereken avans tutarıdır.

İşletme projesi olmadan aidat talep edilebilir mi?

Usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmiş ve kesinleşmiş bir işletme projesi olmadan aidat alacağı için İcra ve İflas Kanunu m.68 kapsamındaki hızlandırılmış icra takibi yolu kullanılamaz. Bu nedenle her yönetim döneminde işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması önemlidir.

Dağıtım yöntemi (eşit, arsa payı, m²) nasıl belirlenir?

Öncelik apartmanın yönetim planındaki hükümdedir. Yönetim planında özel bir düzenleme yoksa KMK m.20 uygulanır: genel giderler arsa payına göre, ortak tesislerden yararlanmaya bağlı giderler ise yararlanma oranına (çoğunlukla eşit) göre paylaştırılır.

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Adım Adım Rehber

Q: İşletme projesi kim tarafından hazırlanır?

İşletme projesini KMK m.37 uyarınca yönetici hazırlar. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici bunu gecikmeksizin hazırlamakla yükümlüdür.

Apartman/site işletme projesi nasıl hazırlanır? Gider tahmini, dağıtım yöntemi ve kat malikleri kuruluna sunumu adım adım anlatıyoruz.

İşletme Projesi Nedir, Neden Önemlidir?

İşletme projesi, bir apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gider ve gelirlerini, bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını ve her kat malikinin ödeyeceği avans (aidat) tutarını gösteren yazılı plandır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici bunu gecikmeksizin hazırlamak zorundadır.

İşletme projesi sadece bir formalite değildir: usulüne uygun hazırlanıp itiraz süresi geçtikten sonra kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesindeki belgelerden sayılır. Bu da yöneticinin aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatabilmesini, yani tahsilat sürecini ciddi ölçüde hızlandırır. Doğru hazırlanmamış veya usulüne uygun tebliğ edilmemiş bir işletme projesi, itiraz ve iptal davalarına açık kapı bırakır.

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Adım Adım

1. Adım: Geçen Yılın Giderlerini Analiz Edin

Yeni dönem bütçesine geçmeden önce bir önceki yılın fiili giderlerini kalem kalem çıkarın: personel maaşları, temizlik, bakım-onarım, sigorta, ortak alan elektrik-su, asansör bakımı, yönetim gideri vb. Gerçekleşen tutarlarla o yılki işletme projesinde öngörülen tutarları karşılaştırın; sapmaların nedenini not edin. Bu analiz, yeni projedeki tahminlerin gerçekçi olmasını sağlar.

2. Adım: Gelecek Yıl İçin Gider Kalemlerini Tahmin Edin

Aşağıdaki kalemler için ayrı ayrı tahmini tutar belirleyin:

Personel giderleri (kapıcı, güvenlik, bahçıvan maaş ve SGK primleri)
Temizlik malzemeleri ve hizmetleri
Bakım-onarım (asansör, hidrofor, jeneratör, boya-badana)
Sigorta (bina, DASK, sorumluluk sigortası)
Ortak alan elektrik ve su giderleri
Yönetim gideri (profesyonel yönetim veya yönetici ücreti)
Muhasebe/danışmanlık giderleri
Beklenmeyen giderler için yedek akçe (KMK m.35'e göre ayrılması zorunlu asgari oran dahil)
Geçmiş yıldan devreden borç varsa gecikme faizi dahil bakiyeler

Enflasyon ve önceki yıl sapmalarını göz önünde bulundurarak her kalemi güncel piyasa koşullarına göre güncelleyin; fiyat teklifi almak tahminin isabetini artırır.

3. Adım: Dağıtım Yöntemini Belirleyin

Toplam gideri kat maliklerine paylaştırırken hangi yöntemin uygulanacağını netleştirin. KMK m.20 uyarınca, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça:

Genel giderler (ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirme gibi) arsa payı oranına göre paylaştırılır.
Ortak tesislerin işletilmesinden doğan giderler (asansör, kalorifer, sıcak su, güvenlik gibi) o tesisten yararlanma oranına göre paylaştırılır; bağımsız bölüm eşit yararlanıyorsa eşit bölünebilir.
Yönetim planında farklı bir dağıtım usulü (m² veya kişi başına gibi) kararlaştırılmışsa öncelik yönetim planındaki hükümdedir.

4. Adım: Toplam Tutarı Bölün ve Avans Tutarını Hesaplayın

Belirlenen dağıtım yöntemine göre yıllık toplam gideri bağımsız bölümlere bölerek her kat malikinin ödeyeceği yıllık ve aylık avans (aidat) tutarını hesaplayın. Hesaplamayı tablo halinde, her bağımsız bölüm için ayrı satır olacak şekilde sunun; şeffaflık sonraki itirazları azaltır.

5. Adım: Kat Malikleri Kuruluna Sunun ve Onaylatın

Hazırlanan işletme projesini imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine (ya da bağımsız bölümü fiilen kullananlara) tebliğ edin. Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz gelirse konu kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanır; gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İtiraz gelmez veya kurul onaylarsa proje kesinleşir.

6. Adım: Yıl İçinde Sapma Olursa Ek İşletme Projesi Hazırlayın

Öngörülemeyen büyük bir gider (örneğin asansör arızası, doğal afet sonrası onarım) çıkarsa, mevcut işletme projesi yetersiz kalabilir. Bu durumda yönetici aynı usulle (tebliğ + itiraz süreci) bir ek işletme projesi hazırlayarak ek avans talep edebilir.

Örnek Basit İşletme Projesi Kalem Listesi

20 daireli bir apartman için örnek yıllık gider dağılımı (rakamlar örnektir, kendi projenize göre güncelleyin):

Personel gideri: 240.000 TL
Temizlik: 36.000 TL
Bakım-onarım: 60.000 TL
Sigorta: 18.000 TL
Ortak elektrik-su: 48.000 TL
Yönetim gideri: 30.000 TL
Yedek akçe: 18.000 TL
Toplam yıllık gider: 450.000 TL

Eşit paylaşımda: 450.000 TL / 20 daire = daire başına yıllık 22.500 TL, aylık 1.875 TL aidat. Arsa payına göre paylaşımda bu tutar her bağımsız bölümün arsa payı oranına göre değişir.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.