Apartman PortalKısa cevap: Borçlu kat maliki ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse aidat icra takibi durur (İİK m.62, m.66). Yönetici takibe devam etmek için ya kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararına dayanarak icra mahkemesinden 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını (İİK m.68), ya da 1 yıl içinde genel mahkemede itirazın iptalini (İİK m.67) ister. Haksız itiraz eden borçlu, alacağın en az %20'si oranında icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir.
Bu yazı hem yöneticinin hem de kendisine ödeme emri gelen kat malikinin sorusunu cevaplıyor: İtiraz edildikten sonra süreç nasıl ilerler, hangi yol daha hızlıdır ve hangi belgeler belirleyicidir?
1. Aşama: Ödeme Emri ve 7 Günlük İtiraz Süresi
Aidat alacakları çoğunlukla ilamsız (mahkeme kararına dayanmayan) icra takibiyle istenir. Takibin nasıl başlatıldığını aidat için icra takibi nasıl yapılır yazımızda anlattık. Ödeme emrini alan borçlunun hakları 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)'nda düzenlenir:
- İİK m.62: Borçlu, borcun tamamına veya bir kısmına ya da alacaklının takip hakkına itirazını ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirir. İtiraz sözlü veya yazılı olabilir; gerekçe gösterilmesi şart değildir, ancak imzaya itiraz ayrıca açıkça belirtilmelidir.
- İİK m.66: Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.
Borçlu süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.
2. Aşama: Alacaklının İki Yolu
| İtirazın kaldırılması (İİK m.68) | İtirazın iptali (İİK m.67) | |
|---|---|---|
| Nerede? | İcra mahkemesi | Genel mahkeme (kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sulh hukuk) |
| Süre | İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay | İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl |
| Hangi belgeyle? | İİK m.68/1'de sayılan belgeler (ör. borç ikrarı içeren belge) | Her türlü delil |
| İnceleme | Belge üzerinden, daha hızlı | Tam yargılama, daha uzun |
| Arabuluculuk | Kural olarak aranmaz | KMK uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk gündeme gelir (6325 m.18/B) |
| Sonuç | Takip devam eder; karar maddi anlamda kesin hüküm değildir | Kesin hüküm; takip devam eder |
Kesinleşmiş İşletme Projesi Neden Bu Kadar Önemli?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 açıkça şöyle der:
"Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır." (KMK m.37)
Yani usulüne uygun kesinleşmiş bir işletme projesi elinizdeyse, itiraz üzerine uzun bir alacak davasına girmeden icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. 7579 sayılı Kanunla (RG 22.05.2026) eski "7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı kaldırıldığı için, bugün kesinleşme için projenin kat malikleri kurulunda kabul edilmiş olması gerekir. Onay süreci için 7579 sonrası işletme projesi onayı rehberimize bakın.
Tersine, proje usulüne uygun onaylanmamışsa, toplantı tutanağı eksikse veya takip edilen tutar projeyle uyuşmuyorsa icra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini reddedebilir; bu durumda alacaklıya genel mahkemede itirazın iptali yolu kalır.
Yönetici İçin Adım Adım: İtiraz Geldiğinde
- İtirazı inceleyin: Borcun tamamına mı, bir kısmına mı (ör. sadece gecikme tazminatına), yoksa yetkiye mi itiraz edildi? Kısmi itirazda itiraz edilmeyen kısım için takip devam eder.
- Belgeleri toplayın: Kurul kararı (karar defteri onaylı örneği), işletme projesi, bildirime ilişkin imzalı liste veya taahhütlü mektup alındıları, yönetici seçim kararı, daire bazlı hesap dökümü.
- Yolu seçin: Belgeler tamsa 6 ay içinde icra mahkemesine itirazın kaldırılması; belge zayıfsa veya borçlu esasa ilişkin ciddi bir itiraz ileri sürüyorsa, arabuluculuk sonrasında 1 yıl içinde itirazın iptali davası. Arabuluculuk aşaması için aidat borcunda arabuluculuk yazımıza bakın.
- Kurul yetkisini kontrol edin: Avukatla çalışılacaksa yetkiyi ve masrafın ortak giderden karşılanmasını karar defterine işleyin.
- Süreleri takvime yazın: 6 ay ve 1 yıllık süreler itirazın alacaklıya tebliğinden başlar; 6 aylık süre kaçırılırsa aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapılamaz (İİK m.68/1); 1 yıllık süre kaçırılırsa itirazın iptali yolu kapanır ama genel hükümlere göre alacak davası açma hakkı saklıdır (İİK m.67).
Rakamlı Örnek
Takip konusu: 8 aylık ödenmemiş aidat, aylık 2.500 TL, ana borç 20.000 TL. Borçlu "borcum yok" diyerek süresinde itiraz ediyor. Yönetici, genel kurulda kabul edilmiş işletme projesi ve karar defteri örneğiyle icra mahkemesine başvuruyor. Mahkeme itirazı kaldırırsa takip kaldığı yerden devam eder. İtirazı haksız bulunan borçlu, talep halinde alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilebilir; bu örnekte en az 20.000 × %20 = 4.000 TL. Gecikme tazminatını (KMK m.20, aylık %5) ayrıca hesaplamak için aidat gecikme faizi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aynı tazminat kuralı tersine de işler: İtirazın iptali davasında alacaklı haksız ve kötü niyetli çıkarsa, borçlu lehine en az %20 tazminata hükmedilebilir (İİK m.67). Bu yüzden takip tutarının dökümle uyumlu olması yönetici için de önemlidir.
Kat Maliki Açısından: İtiraz Etmeli miyim?
- Borç gerçekten yoksa veya ödenmişse: 7 gün içinde itiraz edin, makbuz/dekontları saklayın; borcu yoktur yazısı talep edebilirsiniz.
- Tutar hatalıysa: Sadece hatalı kısma itiraz edin; kısmi itiraz mümkündür.
- Borç zamanaşımına uğramışsa: Zamanaşımı itirazını açıkça belirtin; süreler için aidat borcu zamanaşımı yazımıza bakın.
- Borç doğruysa: Haksız itiraz, icra inkâr tazminatı riskini ve masrafları artırır. Yönetimle ödeme planı konuşmak çoğu zaman daha ekonomiktir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Süreler ve tazminat oranları yayın tarihindeki kanun metnine göredir; somut durumunuz için bir avukata danışın.