Apartman PortalKısa cevap: Yurt dışında yaşamak, kat malikinin aidat sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı aidatı ödemezse yönetim borcu ev sahibinden ister; gecikme tazminatı ve icra takibi de ev sahibinin adına yürür. Bunu önlemenin yolu üç ayaklıdır: yönetimle doğrudan ve yazılı bir iletişim kanalı, düzenli borç dökümü kontrolü ve gerekiyorsa Türkiye'de işleri takip edecek bir vekil.
Apartman Portal'ı geliştirirken yöneticilerin en zor ulaştığı sakin grubunun yurt dışındaki kat malikleri olduğunu gördük; bu nedenle onlara ayrı bir çözüm sayfası ayırdık. Bu yazıda ise konuyu ev sahibinin gözünden, kanuni dayanaklarıyla ele alıyoruz.
Neden Ev Sahibi Sorumlu Kalır?
KMK m.20, ortak giderlere katılma borcunu kat malikine yükler. KMK m.22 ise kiracıyı bu borca ortak eder ama malikin sorumluluğunu kaldırmaz:
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” (KMK m.22/1)
Müştereken ve müteselsilen sorumluluk, yönetimin borcun tamamını dilediği sorumludan isteyebilmesi demektir. Maddenin devamı daha da önemlidir: borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m.22/2). Yani uzun süre takip edilmeyen bir aidat borcu, sonunda tapudaki daireyi de etkileyebilir. Ayrıntılar için KMK madde 22 sayfamıza bakabilirsiniz.
Yurt Dışındaki Ev Sahibinin Karşılaştığı Tipik Sorunlar
- Bildirimler ulaşmaz: Yönetim duyuruları ve ihtarlar çoğu zaman eski Türkiye adresine veya kapıya asılır.
- Kiracının ödeme yapıp yapmadığı bilinmez: Kiracı 'ödüyorum' der; borç dökümü görülmeden bu doğrulanamaz.
- Genel kurula katılım zordur: Aidat zammı, yenileme payı gibi kararlar ev sahibinin görüşü alınmadan çıkar.
- Tebligat sorunları: İcra takibinde ödeme emri Türkiye'deki adrese gider; ev sahibi süreyi kaçırabilir.
Adım Adım Takip Düzeni
- Yöneticiye güncel iletişim bilgisi verin: Yurt dışı telefon numaranızı ve e-posta adresinizi yazılı olarak iletin; dairenin kiracıda olduğunu ve kiracının adını bildirin.
- Kira sözleşmesinde aidatı netleştirin: Olağan aidat ve yakıtın kiracıya, demirbaş paylarının size ait olduğunu açıkça yazın. Örnek maddeler için ortak gider sözleşme maddeleri yazımıza bakın.
- Aylık borç dökümünü kontrol edin: Kiracının beyanına değil, yönetimin kayıtlarına bakın. Yönetim çevrim içi bir sistem kullanıyorsa bunu kendi hesabınızdan görebilmeniz en pratik yoldur.
- Ödeme yöntemini kolaylaştırın: Demirbaş paylarını kendiniz ödeyecekseniz, yönetimin kart veya havale ile online aidat ödeme imkânı sunup sunmadığını sorun.
- Gerekirse vekil tayin edin: Türkiye'de güvendiğiniz bir kişiye, genel kurulda oy kullanma ve yönetimle yazışma yetkisi verin.
- Kiracı ödemiyorsa hızlı hareket edin: Gecikme biriktikçe gecikme tazminatı da artar. Önce kiracıyı yazılı uyarın; ödeme olmazsa borcu kendiniz kapatıp kiracıya rücu etmeyi değerlendirin.
Vekalet: Genel Kurul ve Yönetimle Yazışma
KMK m.31 kat malikinin oyunu vekil eliyle kullanabileceğini söyler:
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.” (KMK m.31/son)
Aynı fıkra bir kişinin taşıyabileceği vekalet sayısına sınır getirir. Genel kurul için kural olarak yazılı bir vekaletname yeterli kabul edilir; yönetim planınızda noter onayı gibi ek şart olup olmadığını kontrol edin. Tapu işlemleri, dava ve icra takibi gibi işler için ise noterde düzenlenen bir vekaletname gerekir; yurt dışındaysanız Türk konsoloslukları bu işlemi yapabilir. Ayrıntılar için genel kurula vekaletle katılım rehberimize bakabilirsiniz.
Kiracınızı vekil yapmak mümkündür, ancak aidat zammı veya kiracıyı ilgilendiren kurallar oylanırken çıkar çatışması doğabileceğini göz önünde bulundurun.
Kiracı Ödemezse Ne Olur?
Yönetim, KMK m.22 uyarınca kira bedeliyle sınırlı olarak kiracıdan da tahsil edebilir; kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle kiracı aidat yerine kirayı eksik ödeyebilir ve bu hukuken geçerlidir. Ev sahibi olarak bu ödemelerin makbuzlarını kiracıdan isteyin. Sürecin tamamını aidat ödemeyen kiracı yazımızda anlattık.
Yöneticiye Not
Yurt dışındaki kat maliklerine ulaşamamak, hem tahsilatı hem de genel kurul yeter sayısını zorlaştırır. Her daire için malik ve kiracı iletişim bilgilerini ayrı tutmak, borç bildirimlerini ikisine birden göndermek ve vekaletname örneğini toplantı çağrısıyla birlikte paylaşmak bu sorunu büyük ölçüde azaltır. Kişisel verileri yalnızca yönetim amacıyla ve ölçülü biçimde işlemeyi unutmayın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.31 — mevzuat.gov.tr