Apartman PortalKısa cevap: Kat maliki, genel kurulda oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Ancak bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.31/son). Kanun vekaletnamenin noterden alınmasını açıkça şart koşmaz; yazılı ve imzalı bir vekaletname uygulamada yaygın olarak kabul görür, fakat yönetim planınızda farklı bir şekil şartı olup olmadığını kontrol etmelisiniz.
Genel kurul hazırlığında yöneticilerin en çok sorduğu sorulardan biri “Komşum üç dairenin vekaletini getirdi, kabul edeyim mi?” sorusudur. Vekalet sınırları, özellikle küçük apartmanlarda kararların geçerliliğini doğrudan etkiler. Bu yazıda kuralı, hesabını ve toplantı günü yöneticinin yapması gereken kontrolleri anlatıyorum.
Kanun Metni: KMK m.31
Oy hakkı ve vekalet KMK m.31'de düzenlenir:
“Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.” (KMK m.31/1)
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” (KMK m.31/son)
Aynı madde iki önemli kural daha içerir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir, ama sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (m.31/2). Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa (örneğin miras kalmış bir daire), bunları kendi aralarından vekalet verecekleri biri temsil eder (m.31/3).
Vekalet Sınırı Nasıl Hesaplanır?
Kanun iki ayrı rejim kurar. Hangisinin uygulanacağı, ana gayrimenkuldeki bağımsız bölüm sayısına bağlıdır.
| Yapı büyüklüğü | Kural | Örnek |
|---|---|---|
| 40 ve daha az bağımsız bölüm | Bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir | 24 daireli apartmanda bir vekil en fazla 2 malikin oyunu taşır |
| 40'tan fazla bağımsız bölüm | Bir kişi oy sayısının %5'inden fazlasını vekaleten kullanamaz | 120 bölümlü sitede %5 = 6 oy; bir vekil en fazla 6 oy taşıyabilir |
Hesapta tartışmalı bir nokta, vekilin kendi oyunun bu sınıra dahil olup olmadığıdır. Kanunun lafzı “vekil tayin edilemez” ve “vekâlet edebilir” ifadeleriyle vekaleten kullanılan oyları sınırlıyor. İhtilaf riskini azaltmak için sınırı dar yorumlamak ve kararın sınırın altında kalan oylarla da geçip geçmediğini tutanakta görünür kılmak iyi bir uygulamadır. Kesirli sonuçlarda nasıl yuvarlama yapılacağı da kanunda açık değildir; şüpheli durumda aşağı yuvarlamak daha güvenlidir.
Vekaletname Noterden mi Olmalı?
KMK m.31 yalnızca “yetkili vekil” der ve noter onayını şart koşmaz. Bu nedenle uygulamada malikin imzasını taşıyan adi yazılı vekaletname genellikle kabul edilir. Bununla birlikte:
- Yönetim planınıza bakın: Bazı yönetim planları noter onaylı vekaletname şartı getirir. Yönetim planı kat malikleri için bağlayıcıdır.
- İmza şüphesi varsa: Önemli kararlarda (örneğin yönetim planı değişikliği veya büyük harcama) imzanın kime ait olduğu tartışılabilir. Bu tür toplantılarda noter onaylı vekaletname istemek ileride doğabilecek ihtilafı azaltır.
- Kapsamı netleştirin: Vekaletnamede hangi toplantı için (tarih ve ikinci toplantı dahil) verildiği yazmalıdır. Süresiz, genel ifadeli belgeler tartışma yaratır.
Örnek Vekaletname
Örnek metin
VEKALETNAME
[İl/ilçe, mahalle, ada/parsel] adresinde bulunan [Apartman/Site adı]'nın [blok/daire no] numaralı bağımsız bölümünün maliki olarak, [tarih] tarihinde saat [saat]'te yapılacak kat malikleri kurulu toplantısında ve bu toplantıda yeter sayı sağlanamazsa [tarih] tarihinde yapılacak ikinci toplantıda, gündemdeki tüm maddeler hakkında görüşmeye, oy kullanmaya ve karar defterini imzalamaya, [Vekilin adı soyadı, T.C. kimlik no] kişisini vekil tayin ediyorum.
Vekil Edenin Adı Soyadı: [ ] — T.C. Kimlik No: [ ] — Tarih: [ ] — İmza: [ ]
Bu metin bir başlangıç örneğidir; yönetim planınızdaki şekil şartlarına ve gündeminize göre uyarlayın. Vekilin belirli gündem maddelerinde nasıl oy kullanacağını sınırlamak isteyen malik, bunu vekaletnameye ayrıca yazabilir.
Toplantı Günü Yöneticinin Kontrol Listesi
- Hazirun listesi hazırlayın: Daire no, malik adı, bizzat/vekaleten katılım, vekilin adı ve imza sütunları olsun.
- Vekaletnameleri toplayın: Asıllarını veya örneklerini tutanağa ekleyin; KMK m.36 uyarınca belgeler dosyada saklanır.
- Sınırı kontrol edin: Kırk ve daha az bölümlü yapıda bir vekilin ikiden fazla vekaleti varsa fazlası oya katılamaz.
- Üçte bir kuralına bakın: Çok daireli malikin kendi oyları toplam oyların üçte birini aşamaz (m.31/2).
- Kişisel ilgiyi ayırın: Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği malik görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz (m.31/4). Bu kural vekil aracılığıyla aşılmamalıdır.
- Sonucu tutanağa yazın: Kaç oyun bizzat, kaçının vekaleten kullanıldığını karar defterine işleyin.
Toplantı ve karar yeter sayılarının nasıl hesaplandığını karar yeter sayıları yazımızda tablo halinde bulabilirsiniz. Çağrı yazısına vekalet hatırlatması eklemek için genel kurul çağrısı nasıl yapılır rehberindeki örnek metni kullanabilirsiniz.
Kiracı Vekil Olabilir mi?
Kanun vekilin kat maliki olmasını şart koşmaz; malik, kiracısını da vekil tayin edebilir. Vekaletname olmadan kiracının oy kullanma hakkı yoktur. Ayrıntılı açıklama için kiracı genel kurula katılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Sözlü vekalet kabul etmek: “Telefonda bana söyledi” beyanı ispat sorunu yaratır; yazılı belge isteyin.
- Sınırı aşan vekaletleri saymak: Fazla vekaletlerle alınan karar, sayı hesabı bakımından itiraza açık hale gelir.
- Vekaletnameleri saklamamak: İptal davasında katılım ve oy hesabını ispatlayacak belge kalmaz.
Apartman Portal'daki toplantı modülünde toplantıyı ve kararı kayda alabilir, anket özelliğiyle toplantı öncesinde nabız yoklayabilirsiniz. Resmi oy ve vekalet hesabı ise toplantıdaki hazirun listesi ve karar defteri üzerinden yapılmalıdır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.