Apartman PortalKısa cevap: Birinci toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası hazır bulunmazsa toplantı yapılamaz; bu durumda ilk çağrıda yeri ve tarihi önceden bildirilmiş olan ikinci toplantı, en erken yedi gün, en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.29/3 ve m.30/2; karar yeter sayısı m.30/2'dedir). Ancak kanunun özel çoğunluk aradığı konularda (örneğin yönetim planı değişikliği) bu kolaylık uygulanmaz. İkinci toplantıda da sonuç alınamazsa mahkeme yolu açıktır.
Katılımın düşük olduğu apartmanlarda yöneticilerin en sık yaşadığı tablo budur: ocak ayında toplantı salonu yarı boş, karar alınamıyor, işletme projesi ve yönetici seçimi askıda kalıyor. Bu yazıda yeter sayının nasıl hesaplandığını, ikinci toplantıda neyin değiştiğini ve tıkanıklığın nasıl aşılacağını anlatıyorum.
Kanun Metni: KMK m.30
KMK m.30 şöyledir:
“Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.” (KMK m.30/1)
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.” (KMK m.30/2)
“Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.” (KMK m.30/3)
Birinci Toplantıda Yeter Sayı Nasıl Hesaplanır?
Toplantı yeter sayısı için iki şartın birlikte sağlanması gerekir: hazır bulunanların (bizzat veya vekaleten) hem malik sayısı hem de toplam arsa payı bakımından yarıdan fazla olması.
| Örnek apartman | Gerekli asgari katılım |
|---|---|
| 12 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1.200/1.200 | En az 7 malik ve 600'den fazla arsa payı |
| 20 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 2.000/2.000 | En az 11 malik ve 1.000'den fazla arsa payı |
Sayı şartı sağlanıp arsa payı şartı sağlanamazsa (örneğin büyük dükkan maliklerinin gelmediği bir toplantıda) birinci toplantı yapılamaz. Arsa paylarını tapudan veya arsa payı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz. Vekaletle katılanlar hesaba dahildir; vekalet sınırları için genel kurula vekaletle katılım yazımıza bakın.
İkinci Toplantıda Ne Değişir?
- Tarih önceden belli olmalı: İkinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda yazılmış olmalıdır (m.29/3). Yazılmamışsa yeniden çağrı yapmak gerekir.
- Süre: İki toplantı arası en az yedi gün (m.29/3), ikinci toplantı en geç on beş gün sonra (m.30/2).
- Karar yeter sayısı: Katılanların salt çoğunluğu. Kanun ikinci toplantı için ayrıca bir toplantı yeter sayısı öngörmez.
- Özel çoğunluklar saklı: m.30/3 gereği, kanunun ayrıca yeter sayı koyduğu kararlar ikinci toplantıda da aynı çoğunluğu ister.
Son madde pratikte en çok gözden kaçan noktadır. Örneğin yönetici atanması için KMK m.34 kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu arar; yönetim planı değişikliği için KMK m.28 bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşar. Bu kararlar ikinci toplantıya az kişi geldi diye kolaylaşmaz. Hangi kararın hangi çoğunluğu gerektirdiğini karar yeter sayıları yazımızda tablo halinde bulabilirsiniz.
Adım Adım: Toplantı Yapılamadığında Ne Yapmalı?
Adım 1: Durumu tutanağa bağlayın
Birinci toplantı saatinde hazır bulunanları listeleyin ve yeter sayının sağlanamadığını bir tutanakla tespit edin. Bu tutanak, ikinci toplantının neden yapıldığının ispatıdır.
Örnek metin
[Apartman adı] kat malikleri kurulunun [tarih] günü saat [saat]'te [yer]'de yapılması planlanan birinci toplantısına, toplam [X] kat malikinden [Y] malik (toplam arsa payının [Z]/[toplam]'i) katılmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1'deki toplantı yeter sayısı sağlanamadığından toplantı yapılamamıştır. İkinci toplantı, çağrıda bildirildiği üzere [tarih] günü saat [saat]'te [yer]'de yapılacaktır. [Hazır bulunanların adı soyadı ve imzaları]
Adım 2: İkinci toplantı için hatırlatma yapın
Yeni bir kanuni çağrı gerekmez; ama katılımı artırmak için tüm maliklere ikinci toplantı tarihini hatırlatın. Gelemeyecek maliklere vekaletname gönderme imkanını da hatırlatın.
Adım 3: İkinci toplantıda gündemi ayırın
Salt çoğunlukla alınabilecek kararları (örneğin işletme projesi, olağan giderler) ikinci toplantıda karara bağlayın. Özel çoğunluk gerektiren maddeleri, çoğunluk sağlanamıyorsa ertelemek veya gerekli imzaları başka yoldan toplamak gerekebilir.
Adım 4: Kararları deftere işleyin ve katılmayanlara bildirin
Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32). Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33/1). Bu sürelerin başlangıcını netleştirmek için kararı katılmayanlara yazılı bildirmek faydalıdır. Ayrıntılar için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakın.
İkinci Toplantıda da Sonuç Alınamazsa
Kanunda “üçüncü toplantı” diye bir düzenleme yoktur. Yeni bir çağrıyla süreç baştan başlatılabilir. Tıkanıklık sürerse sulh hukuk mahkemesi devreye girer:
- Yönetici atanamıyorsa: KMK m.34'e göre kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez.
- Bir malik yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa: KMK m.33/1'e göre bir kat malikinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören malikler sulh mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre karar verir (m.33/2).
Mahkeme yolu zaman ve masraf gerektirir. Bu yüzden önleyici adımlar daha etkilidir: toplantı tarihini çoğunluğun uygun olduğu bir güne koymak, çağrıyı erken yapmak, gündemi ve gerekçeleri önceden paylaşmak ve vekalet imkanını hatırlatmak.
Sık Yapılan Hatalar
- Aynı gün “yarım saat sonra ikinci toplantı” yapmak: İki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (m.29/3).
- Sadece kişi saymak: Arsa payı yarısı da sağlanmalıdır.
- Özel çoğunluk gereken kararı ikinci toplantıda salt çoğunlukla almak: m.30/3 bu kararları saklı tutar; karar itiraza açık hale gelir.
Apartman Portal'da toplantı modülüyle iki toplantı tarihini birlikte planlayabilir, duyuru ile hatırlatma gönderebilir ve toplantı öncesinde anketle katılım niyetini yoklayabilirsiniz. Anket sonuçları resmi oylamanın yerine geçmez; resmi karar toplantıda alınır ve deftere işlenir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.