Apartman PortalKısa cevap: Genel kurula (kat malikleri kuruluna) katılmayan kat maliki, usulüne uygun alınan kararlarla aynen katılanlar gibi bağlıdır. “Ben yoktum, imzalamadım” demek aidat artışını veya bir onarım kararını ortadan kaldırmaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.32). Katılmayan malikin kaybettiği şey, karar alınırken söz söyleme ve oy kullanma imkânıdır. Karara itiraz hakkı ise devam eder: toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33).
Bu yazıda toplantıya gitmemenin hukuki sonuçlarını, itiraz sürelerini ve katılamayacaksanız oyunuzu nasıl koruyabileceğinizi anlatıyoruz.
Kararlar Herkesi Bağlar: KMK m.32
KMK m.32, kurul kararlarının kimi bağladığını açıkça söyler:
“Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” (KMK m.32/2)
Buradaki “külli ve cüzi halefler”, malikin yerine geçen kişileri ifade eder: mirasçılar (külli halef) ve daireyi satın alan yeni malik (cüzi halef). Yani karar yalnızca toplantıya katılanları değil, katılmayanları ve daireyi sonradan devralanları da bağlar. Bu nedenle bir daire alırken karar defterini incelemek önemlidir.
Kararlar, noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır:
“Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” (KMK m.32/4)
Katılmayan malikin karar defterinde imzasının bulunmaması kararın geçerliliğini etkilemez; çünkü imza yükümlülüğü yalnızca toplantıda bulunanlar içindir.
Katılmamanın Somut Sonuçları
- Oyunuz sayılmaz: Her kat malikinin bir oy hakkı vardır (KMK m.31), ancak bu hak toplantıda veya vekil aracılığıyla kullanılır. Gelmeyen malik ne “evet” ne “hayır” yazılır.
- Yeter sayıya katkınız olmaz: Birinci toplantıda maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir (KMK m.30/1). Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda karar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır (KMK m.30/2). Yani katılım düşük olduğunda kararı birkaç kişi verebilir.
- Aidat ve gider kararlarıyla bağlısınız: Kabul edilen işletme projesine göre çıkan aidat, katılmasanız da sizin borcunuzdur.
- Yönetici seçimine katılamazsınız: Seçilen yönetici sizin de yöneticinizdir.
Oybirliği veya nitelikli çoğunluk gerektiren kararlarda tablo farklıdır. Örneğin yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28/3); bu oran toplantıya katılanların değil, bütün maliklerin sayısına göre hesaplanır. Bu tür kararlarda gelmeyen malik, hesap bakımından fiilen “evet” demeyen tarafta kalır. Hangi kararın hangi oranla alınacağını kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımızda tablo halinde bulabilirsiniz.
Katılmayan Malik Karara Nasıl İtiraz Eder? KMK m.33
İtiraz yolu KMK m.33'te düzenlenmiştir:
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” (KMK m.33/1)
Bu cümleden çıkan pratik sonuçlar:
- Süre öğrenmeyle başlar: Toplantıya katılmayan malik için bir aylık süre, kararı öğrendiği günden işler. Karar size yazılı olarak bildirildiyse süre o tarihten başlar; bildirimin tarihini saklayın.
- Altı aylık üst sınır: Kararı hiç öğrenmemiş olsanız bile, karar tarihinden itibaren altı ay geçtiyse kural olarak dava hakkı düşer.
- Görevli mahkeme: Binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
- Yok veya mutlak butlan istisnası: Hiç toplantı yapılmadan “yapılmış gibi” yazılan kararlar ya da kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı kararlar gibi ağır sakatlıklarda süre şartı aranmaz. Bir kararın bu kapsama girip girmediğini mahkeme belirler.
İtiraz sebepleri, usul ve dilekçe hazırlığı için kat malikleri kurulu kararına itiraz rehberine bakabilirsiniz. Sürelerin hesabında tereddüt varsa bir avukata danışmak, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.
Çağrı Hiç Yapılmadıysa
“Toplantıdan haberim yoktu” itirazı, çoğu zaman çağrının usulüne uygun yapılmadığı iddiasıdır. KMK m.29/2, olağanüstü toplantı çağrısının bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmasını öngörür; olağan toplantıda da aynı yolla ispatlı çağrı yapılması uygulamada güvenli kabul edilir. Size hiç çağrı ulaşmadıysa bunu iptal davasında ileri sürebilirsiniz; ancak yine de m.33'teki sürelere dikkat edin. Yöneticiyseniz, bu tür itirazlara karşı en iyi korunma ispatlı çağrıdır.
Katılamıyorsanız Ne Yapmalısınız?
Vekil gönderin
KMK m.31'e göre kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir komşunuza, aile üyenize veya kiracınıza yazılı vekaletname vererek oyunuzu kullandırabilirsiniz. Bir kişinin taşıyabileceği vekalet sayısının sınırları için genel kurula vekaletle katılım yazımıza bakın.
Görüşünüzü yazılı iletin
Vekil bulamıyorsanız gündemdeki konular hakkındaki görüşünüzü toplantıdan önce yöneticiye yazılı olarak gönderin. Bu yazı oy yerine geçmez, ancak toplantıda okunmasını isteyebilir ve sonradan itiraz ederseniz görüşünüzü önceden bildirdiğinizi gösterebilirsiniz.
Kararı öğrenin ve takvime yazın
Toplantıdan sonra karar defterinin bir örneğini veya tutanağı isteyin. Kararı öğrendiğiniz tarihi not edin; itiraz edecekseniz bir aylık süre o günden başlar.
Apartman Portal'da toplantı kararları sakin panelinde duyuruyla paylaşılabilir; böylece katılmayan malikler kararı gecikmeden öğrenir. Bu bildirim kanundaki karar defteri kaydının yerine geçmez, onu tamamlar.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.