Apartman PortalKısa cevap: Kural olarak evet. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20/1-c, kat malikinin bağımsız bölümünün durumu nedeniyle ortak tesise ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamayacağını açıkça söyler; zemin kat ve bodrum daireleri de asansör bakım, onarım ve elektrik giderine katılır. Bunun tek istisnası, yönetim planında ya da kat malikleri arasında geçerli şekilde yapılmış farklı bir anlaşmanın bulunmasıdır.
Zemin katta oturan biri için bu cevap ilk duyuşta adaletsiz gelebilir: 'Asansöre hiç binmiyorum, neden parasını ödeyeyim?' Aşağıda kanunun bu konuda neden bu kadar net olduğunu, payın nasıl hesaplandığını, hangi durumda farklı bir paylaşım yapılabileceğini ve zemin kat malikinin pratikte neler yapabileceğini sırasıyla anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.20
Gider paylaşımının temel maddesi KMK m.20'dir. Asansör, binanın ortak yerleri arasında sayılan bir ortak tesistir. Bakımı, onarımı ve işletme masrafı (elektrik, periyodik kontrol, sigorta) maddenin (b) bendindeki giderler arasına girer:
“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;” (KMK m.20/1-b)
Aynı fıkranın (c) bendi ise bu yazının sorusunu doğrudan cevaplar:
“c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/1-c)
Yani 'zemin kattayım', 'asansörü hiç kullanmıyorum' ya da 'dairem boş duruyor' demek, asansör gider payını ödememek için yeterli değildir. Kanun koyucunun mantığı şudur: asansör binanın tamamının değerini ve kullanılabilirliğini artıran ortak bir tesistir; zemin kattaki daire de satılırken ya da kiraya verilirken 'asansörlü binada daire' olarak değer görür.
Pay Nasıl Hesaplanır: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?
Asansör giderleri, kapıcı maaşı gibi eşit bölünen giderlerden farklıdır. Yönetim planında aksine hüküm yoksa (b) bendi uyarınca arsa payı oranında paylaştırılır. Zemin kattaki dairenin arsa payı genellikle üst katlardan düşük olmadığı için tutar da çoğu zaman benzer çıkar. Kendi payınızı görmek için tapudaki arsa payınızı toplam arsa payına bölüp gider tutarıyla çarpmanız yeterlidir; aidat paylaşım hesaplama aracı bu işlemi sizin yerinize yapar.
| Gider kalemi | Kanundaki yeri | Varsayılan paylaşım |
|---|---|---|
| Asansör aylık bakım ücreti | KMK m.20/1-b | Arsa payı oranında |
| Asansör elektrik tüketimi | KMK m.20/1-b (işletme gideri) | Arsa payı oranında |
| Arıza onarımı, parça değişimi | KMK m.20/1-b | Arsa payı oranında |
| Kapıcı maaşı (karşılaştırma için) | KMK m.20/1-a | Eşit |
Hangi Durumda Zemin Kat Muaf Tutulabilir?
Maddenin girişindeki 'aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça' ifadesi, farklı bir paylaşımın mümkün olduğunu gösterir. Uygulamada bu anlaşma iki yerde aranır:
- Yönetim planı. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir (KMK m.28). Planda 'zemin kat ve bodrum bağımsız bölümleri asansör giderine katılmaz' ya da 'asansör gideri kat yüksekliğine göre kademeli paylaşılır' gibi bir hüküm varsa ona uyulur.
- Bütün kat maliklerinin anlaşması. Yönetim planında hüküm yoksa, farklı paylaşımın tüm maliklerin katıldığı yazılı bir anlaşmayla yapılması en güvenli yoldur.
Yönetim planını değiştirmek için ise nitelikli bir çoğunluk gerekir:
“Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” (KMK m.28/3)
Olağan bir genel kurulda salt çoğunlukla alınan 'zemin kat asansör ödemesin' kararının geçerliliği ise tartışmalıdır; böyle bir karar, payı artan maliklerin itirazıyla KMK m.33 uyarınca iptal davasına konu olabilir. Bu tür bir değişiklik düşünülüyorsa yönetim planı değişikliği yoluyla yapmak daha sağlam olur; süreç için yönetim planı nasıl değiştirilir yazımıza bakabilirsiniz.
Pratik Örnek
On daireli bir binada asansörün yıllık bakım, kontrol ve elektrik gideri toplam 60.000 TL olsun ve her dairenin arsa payı eşit (1/10) kabul edilsin. Yönetim planında özel hüküm yoksa zemin kattaki daire de yıllık 6.000 TL, yani ayda 500 TL öder. Yönetim planında 'zemin kat asansör giderine katılmaz' hükmü varsa 60.000 TL kalan dokuz daireye arsa payları oranında bölünür ve her biri yaklaşık 6.667 TL öder. Gördüğünüz gibi muafiyet, diğer dairelerin yükünü artırır; bu yüzden kurulda kolay kabul görmez.
Zemin Kat Maliki Olarak Ne Yapabilirsiniz?
- Yönetim planını okuyun. Tapu müdürlüğünden ya da yöneticiden bir örneğini isteyin; asansörle ilgili özel bir paylaşım hükmü olabilir.
- Ödemeyi kesmeyin. Muafiyet tartışması sürerken payı ödememek, KMK m.20/2 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve icra takibi riskini doğurur. Ayrıntısı için aidat ödememe hakkı var mı yazımıza bakın.
- Değişikliği gündeme getirin. Zemin kat ve dükkanlar için kademeli bir paylaşım istiyorsanız bunu genel kurul gündemine aldırın ve yönetim planı değişikliği için beşte dört oy toplamaya çalışın.
- Ayrı hizmet veren asansörler. Bazı sitelerde otoparka inen ya da yalnızca belirli bloklara hizmet eden asansörler vardır. Bu tür özel durumların paylaşımı da yönetim planıyla netleştirilmelidir.
Asansör bakım sözleşmesi, periyodik kontrol ve yöneticinin sorumluluğu gibi konular için asansör bakım masrafını kim öder yazımız daha ayrıntılı bilgi verir.
Yöneticiler İçin Not
Zemin kat malikinin itirazı geldiğinde tartışmayı kişisel bir pazarlığa çevirmeyin. Yönetim planındaki hükmü ve KMK m.20'yi yazılı olarak paylaşın, gider dökümünü kalem kalem gösterin. Asansör gideri ayrı bir kalem olarak izlenirse kimin ne ödediği netleşir ve 'kullanmadığım şeye para veriyorum' şikayeti somut rakamlarla konuşulur.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr