Apartman PortalKısa cevap: Apartman bahçesi, tapuda veya yönetim planında aksi yazmıyorsa ortak yerdir ve bütün kat maliklerine aittir; zemin katta oturmak tek başına bahçeyi kullanma hakkı vermez. Bahçenin bir bölümü ancak tapu kaydında eklenti olarak gösterilmişse ya da yönetim planı veya kat malikleri arasındaki bir sözleşmeyle belirli bir daireye tahsis edilmişse o daire sahibi tarafından tek başına kullanılabilir. Bu yüzden ilk adım tapu kaydını ve yönetim planını okumaktır.
Zemin kat dairesine taşınanların sık duyduğu cümle 'bahçe de sizin' cümlesidir. Bazen doğrudur, çoğu zaman ise yalnızca alışkanlıktır. Bahçeye çit çekilmesi, ağaç kesilmesi, kamelya kurulması ya da diğer sakinlerin bahçeye girmesinin engellenmesi bu yüzden apartmanlarda uzun süren tartışmalara yol açar. Bu yazıda bahçenin hukuki niteliğini nasıl tespit edeceğinizi ve anlaşmazlığı nasıl çözeceğinizi anlatıyoruz.
Üç Olasılık: Ortak Yer, Eklenti, Tahsis
1. Ortak yer (en yaygın durum)
KMK m.2/1-b, bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri ortak yer olarak tanımlar. KMK m.4/1-a da 'avlular'ı kanun gereği her halde ortak yer sayılan yerler arasında açıkça sayar. Bahçe tapuda bir daireye bağlanmamışsa, herkesin ortak malıdır.
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” (KMK m.16/1)
2. Eklenti (tapuya kayıtlı)
“Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.” (KMK m.6/1)
Aynı maddenin ikinci fıkrası, eklentilerin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedileceğini ve anayapının oturduğu zeminin dışında kalanların kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterileceğini söyler. Yani bahçenin bir kısmı gerçekten zemin kat dairesinin eklentisiyse, bu durum tapuda görünür. Tapuda böyle bir kayıt yoksa 'bahçe bizim' iddiasının eklenti dayanağı yoktur.
3. Yönetim planı veya sözleşmeyle kullanım tahsisi
Bahçe ortak yer olarak kalmakla birlikte, kullanımının belirli bir daireye bırakılması da mümkündür. KMK m.4/1, ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceğini; KMK m.16/2 ise ortak yerlerdeki kullanma hakkının ölçüsünün aksine sözleşme olmadıkça arsa payıyla oranlı olduğunu söyler. Yönetim planında 'ön bahçenin kullanımı zemin kat 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlere aittir' gibi bir hüküm varsa, KMK m.28 gereği bu hüküm bütün kat maliklerini bağlar. Bu durumda mülkiyet ortak kalır, ancak kullanım hakkı o dairelere geçer.
| Durum | Nerede görünür? | Zemin kat ne yapabilir? |
|---|---|---|
| Ortak yer | Tapuda özel kayıt yok | Diğer maliklerle eşit şekilde kullanır; tek başına çit çekemez, kapatamaz |
| Eklenti | Tapu beyanlar hanesi, tapu haritası | Tek başına maliktir; yine de KMK m.18 ve m.19 kurallarına uyar |
| Yönetim planıyla tahsis | Yönetim planı maddesi | Planın tanıdığı ölçüde tek başına kullanır; mülkiyet ortak kalır |
| Sözlü teamül ('hep böyleydi') | Hiçbir belgede | Hukuki dayanağı zayıftır; kurul kararıyla düzenlenmesi önerilir |
Tapu ve Yönetim Planını Nasıl Kontrol Edersiniz?
- Tapu kaydına bakın. e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleriyle taşınmaz bilgilerinizi görüntüleyebilirsiniz. Beyanlar hanesinde eklenti kaydı olup olmadığını kontrol edin; ayrıntı gerekirse tapu müdürlüğünden kayıt örneği isteyin.
- Yönetim planını isteyin. Yöneticiden veya tapu müdürlüğünden yönetim planının bir örneğini alın; 'bahçe', 'avlu', 'kullanım' kelimelerini arayın.
- Mimari projeye bakın. Belediyedeki onaylı mimari projede bahçe kullanımı veya eklenti gösterimi olabilir.
- Karar defterini kontrol edin. Daha önce bahçe kullanımıyla ilgili bir kurul kararı alınmış olabilir. KMK m.32'ye göre aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa, ileride çıkan anlaşmazlıklar kaide olarak ona göre çözülür.
Bahçe Ortak Yerse Kurallar
- Kimse tek başına kapatamaz: Çit çekmek, kapı koymak, kamelya veya depo kurmak ortak yerde inşaat ve tesis niteliğindedir; KMK m.19/2 gereği bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
- Kullanım düzeni kurulla belirlenir: Mangal saatleri, çocuk oyun alanı, çamaşır asma, evcil hayvan gezdirme gibi konular kat malikleri kurulu kararıyla düzenlenebilir.
- Bakım gideri ortaktır: KMK m.20/1-a uyarınca bahçıvan giderine kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma yoksa eşit olarak, diğer bakım giderlerine ise m.20/1-b uyarınca arsa payı oranında katılır. Ayrıntı için KMK madde 20 sayfamıza bakabilirsiniz.
- Kullanmamak ödememeyi haklı kılmaz: KMK m.20/1-c, ortak yerden faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını söyler.
Bahçe Zemin Kata Tahsisliyse Kurallar
Kullanım hakkı zemin kat dairesine ait olsa bile sınırsız değildir. KMK m.18 tüm kat maliklerine birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü verir; KMK m.19 binanın mimari durumunu ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü getirir. Bahçeye kalıcı yapı kurmak, binanın temeline yakın kazı yapmak veya bina girişini ve tesisat erişimini (su saati, kanalizasyon rögarı, doğalgaz hattı) engellemek bu yükümlülüklerle çatışabilir. Ortak tesisatın onarımı için bahçeye girilmesi gerekiyorsa KMK m.23'teki müsaade mecburiyeti burada da uygulanabilir. Tahsisli bahçenin bakım giderlerini kimin üstleneceği de yönetim planında veya kurul kararında açıkça yazılmalıdır.
Örnek dilekçe (yöneticiye)
(Bina adı) Apartmanı Yöneticiliğine,
Apartmanımızın ön bahçesinin bir bölümü, 1 No'lu bağımsız bölüm tarafından çit çekilerek diğer sakinlerin kullanımına kapatılmıştır. Tapu kaydında ve yönetim planında bahçenin bu daireye tahsis edildiğine dair bir hüküm bulunduğunu bilmiyorum. Varsa ilgili belgelerin paylaşılmasını, yoksa KMK m.16 ve m.19 uyarınca bahçenin ortak kullanıma açılması ve kullanım düzeninin kat malikleri kurulu gündemine alınmasını arz ederim.
(Tarih, Ad Soyad, Daire No, İmza)
Anlaşmazlık Sürerse
Bahçe kullanımı, KMK m.32/3 uyarınca öncelikle kat malikleri kurulunda çözülmesi gereken bir kullanım anlaşmazlığıdır. Kurulda çözülemezse 6325 sayılı Kanun m.18/B gereği Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ardından KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesi istenebilir. Ortak alan uyuşmazlıklarının genel çözüm yolları için ortak alan anlaşmazlıkları yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici İçin: Kullanımı Yazılı Hale Getirin
Bahçe tartışmalarının çoğu belgesizlikten çıkar. Tapu ve yönetim planını kontrol edip durumu sakinlere açıkça duyurmak, ortak yer olan bahçe için bir kullanım düzeni kararı almak ve bir daireye kullanım hakkı tanınacaksa bunu yönetim planına işlemek kalıcı çözümdür. Yönetim planına ekleme yapmak için gereken beşte dört oy ve süreç yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda anlatılıyor.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2, m.4, m.6, m.16, m.18, m.19, m.20, m.23, m.28, m.32, m.33 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr