Apartman PortalBirçok apartmanda yönetim planı, bina yapılırken müteahhidin hazırladığı ve kimsenin okumadığı birkaç sayfalık bir belgedir. Oysa aidatın nasıl paylaşılacağından yöneticinin nasıl seçileceğine, evcil hayvandan otoparka kadar pek çok konuda binanın anayasası niteliğindedir. Zamanla ihtiyaçlar değişir: asansör eklenir, kapıcı dairesi kiraya verilir, gider paylaşımı adaletsiz hale gelir. Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28'e göre nasıl değiştirileceğini, gereken çoğunluğu ve değişikliğin tapuya nasıl işleneceğini adım adım anlatıyoruz.
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, ana gayrimenkulün (binanın tamamı) yönetim şeklini, kat maliklerinin hak ve borçlarını ayrıntılı olarak düzenleyen belgedir. KMK m.28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Planı imzalamayan veya binaya sonradan malik olan kişiler de (mirasçılar, satın alanlar gibi halefler) plana uymakla yükümlüdür.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasında yönetim planı da yer alır (KMK m.12). Plan, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve tapu müdürlüğündeki dosyada saklanır.
Yönetim Planında Neler Düzenlenir?
KMK m.28, yönetim planında şu konuların düzenlenebileceğini sayar: ana gayrimenkulün yönetim şekli, yöneticiye verilecek ücret, kat maliklerinin ortak giderlere katılma payları, kat maliklerinin birbirleri ve yönetici ile ilişkileri ve kanunda açıkça hüküm bulunmayan diğer konular. Kanunun emredici hükümlerine aykırı plan maddeleri geçersizdir; örneğin gecikme tazminatını KMK m.20'deki aylık yüzde beş sınırının üzerinde belirleyen bir madde uygulanamaz.
KMK m.28: Değişiklik İçin Gereken Çoğunluk
KMK m.28'e göre yönetim planı, kat malikleri sayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Burada iki ayrıntı önemlidir:
- Sayı çoğunluğu: Oran, toplantıya katılanlara göre değil, binadaki tüm kat maliklerinin sayısına göre hesaplanır. Arsa payı çoğunluğu aranmaz.
- Kişi başı oy: Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyu konusunda KMK m.31'deki oy hakkı kuralları dikkate alınır; bir malikin birden fazla bağımsız bölümü olsa bile toplam oylarının belirli bir sınırı aşamayacağı unutulmamalıdır.
| Bina (bağımsız bölüm/malik sayısı) | Gereken asgari olumlu oy (4/5) |
|---|---|
| 8 malik | 7 (8 x 4/5 = 6,4, yukarı yuvarlanır) |
| 10 malik | 8 |
| 16 malik | 13 (12,8 yukarı yuvarlanır) |
| 24 malik | 20 (19,2 yukarı yuvarlanır) |
| 40 malik | 32 |
Oranın kesirli çıktığı durumlarda uygulamada bir üst tam sayıya yuvarlanır; çünkü 6,4 kişi yeterli olmadığı için 6 oy beşte dördü karşılamaz. Paylı mülkiyetteki (hisseli) bir bağımsız bölümün malikleri tek bir temsilci aracılığıyla oy kullanır.
Oybirliği Gereken Durumlar
Yönetim planı değişikliği tek başına 4/5 ile yapılabilse de, bazı konular planla bile çoğunluk kararına bırakılamaz. Örneğin bir kat malikinin bağımsız bölümüne ait hakların özüne dokunan değişiklikler, arsa payının değiştirilmesi (KMK m.3 ve ilgili hükümler) veya ortak yerin bir malikin kullanımına özgülenmesi gibi konularda kural olarak oybirliği ya da mahkeme kararı gerekir. Ayrıca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için KMK m.28'de ayrı düzenlemeler (temsilciler kurulu ve toplu yapı kurulu üzerinden) bulunur.
Adım Adım Yönetim Planı Değişikliği
- Mevcut planı temin edin: Binanın yönetim planını tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden (bağımsız bölüm tapu bilgileri ve yönetim planı sorgulama hizmetleri) edinin. Değiştirmek istediğiniz maddeleri işaretleyin.
- Değişiklik taslağı hazırlayın: Eski ve yeni metni karşılaştırmalı bir tabloda gösterin. Maliklerin neyi oyladığını net görmesi, sonradan itirazları azaltır.
- Toplantıya çağırın: KMK m.29 uyarınca çağrıyı toplantıdan en az on beş gün önce, gündemde yönetim planı değişikliğini açıkça yazarak yapın. Usul için genel kurul toplantısı nasıl yapılır rehberimize bakabilirsiniz.
- Oylamayı yapın ve tutanağa yazın: Her malikin adını, bağımsız bölüm numarasını ve oyunu tek tek kaydedin; karar metnine değiştirilen maddelerin yeni halini aynen yazın. Toplantı tutanağı şablonumuz bu konuda yol gösterir.
- Toplantı dışı imza da mümkündür: Toplantıda 4/5 sağlanamazsa, katılmayan maliklerin değişiklik metnini ayrıca imzalaması yoluyla da çoğunluk tamamlanabilir. Bu durumda imzaların kime ait olduğunun ispatı önemlidir; noter onaylı imza tercih edilebilir.
- Tapuya bildirin: Değişikliğin tapu kütüğündeki yönetim planına işlenmesi için karar ve yeni plan metniyle tapu müdürlüğüne başvurun (aşağıya bakın).
Tapuya Tescil ve Beyan
Yönetim planı ve değişiklikleri tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Uygulamada yönetici veya yetkilendirilen bir malik; kurul kararının onaylı örneği, değişen yönetim planı metni ve kimlik belgeleriyle tapu müdürlüğüne başvurur. İstenen belgeler ve harç/döner sermaye ücretleri zaman içinde değişebildiğinden başvurmadan önce ilgili tapu müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün randevu sisteminden güncel listeyi kontrol edin.
Tapuya işlenmemiş bir değişiklik, kararı alan malikler arasında geçerli olsa bile, binaya sonradan malik olan kişilere karşı ileri sürülmesinde sorun çıkarabilir. Bu yüzden değişikliği tescil ettirmek, özellikle satış ve kiralamanın sık olduğu binalarda önemlidir.
En Sık Değiştirilen Maddeler
| Konu | Neden değiştirilir? | Dikkat |
|---|---|---|
| Ortak gider paylaşımı | Arsa payı yerine eşit paylaşım veya metrekareye göre paylaşım isteği | KMK m.20 uyarınca başka paylaşım esası ancak yönetim planıyla belirlenebilir |
| Yönetici seçimi ve ücreti | Profesyonel yönetici veya şirket atanması | Yönetici görevleri için yönetici atanması ve görevleri sayfasına bakın |
| Gecikme tazminatı | Oranın düşürülmesi | Yasal üst sınır aylık yüzde beştir; daha yüksek oran geçersizdir |
| Evcil hayvan | Yasak veya sınırlama getirme | KMK m.24 ve güncel içtihat; aşırı kısıtlayıcı maddeler tartışmalıdır |
| Otopark ve ortak alan kullanımı | Park yeri tahsisi, depo kullanımı | Ortak yerin bir malike özgülenmesi çoğu zaman oybirliği gerektirir |
| Kapıcı dairesi | Kapıcı kaldırılınca kiraya verme | Kira gelirinin ortak gider hesabına aktarılması düzenlenmelidir |
Pratik Örnek
12 daireli bir binada yönetim planı, asansör giderlerinin arsa payına göre paylaşılacağını söylüyor. Zemin kat malikleri, asansörü kullanmadıkları halde yüksek pay ödedikleri için değişiklik istiyor. Kurul toplantısına 9 malik katılıyor ve hepsi asansör giderlerinin zemin kat hariç eşit paylaşılmasına olumlu oy veriyor. 12 x 4/5 = 9,6 olduğundan gereken sayı 10'dur; 9 oy yetmez. Yönetici, toplantıya katılmayan üç malikten birinin değişiklik metnini ayrıca imzalamasını sağlarsa 10 oya ulaşılır ve değişiklik tapuya işlenmek üzere başvuruya hazır hale gelir.
Yönetim Planı Değişikliğine İtiraz
Usulüne uygun çağrı yapılmadan veya 4/5 sağlanmadan yapılan değişiklikler iptal edilebilir; bazı durumlarda karar yok hükmünde sayılabilir. İtiraz eden malik, KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Ayrıca bir malik, planın bir hükmünün kendisi açısından hakkaniyete aykırı hale geldiğini ileri sürerek hakimden müdahale isteyebilir. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12, m.20, m.24, m.28, m.29, m.31, m.33 — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü işlem rehberleri — tkgm.gov.tr
Apartman Portal'da toplantı gündemini ve değişiklik taslağını tüm maliklere tek duyuruyla iletebilir, kimin okuduğunu görebilir ve oylama sonucunu tutanağa aktarabilirsiniz. Yönetim planı değişikliği gibi yüksek çoğunluk gereken kararlarda işinizi kolaylaştırmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.