Apartman PortalKısa cevap: Aidat zammı, yeni bir işletme projesinin kat malikleri kurulunda kabul edilmesiyle yapılır; yönetici aidatı tek başına kalıcı olarak artıramaz (634 sayılı KMK m.37). Genel kurula kadar yönetici geçici işletme projesi uygulayabilir, ancak mevcut proje varsa artış bir önceki yıl ilan edilen yeniden değerleme oranını (2026 için %25,49) aşamaz ve proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanmalıdır.
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde aidat zammı kaçınılmaz, ama nasıl yapıldığı apartmandaki huzuru doğrudan belirliyor. Sahada en sık gördüğümüz sorun zammın kendisi değil, gerekçesiz ve sürpriz biçimde duyurulması. Bu rehber, hukuken sağlam ve kat maliklerinin kabul edeceği bir zam sürecini adım adım anlatıyor.
Aidat Zammının Hukuki Çerçevesi
Kanunda "aidat zammı" diye ayrı bir kurum yoktur. Aidat, işletme projesinde her kat malikine düşen avans payıdır; dolayısıyla zam, işletme projesinin değişmesi demektir. Belirleyici kurallar:
- KMK m.37 (7579 sayılı Kanunla değişik): İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar; proje imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilir. Eski 7 günlük itiraz-kesinleşme kuralı kaldırılmıştır.
- Geçici projede tavan: Mevcut proje varsa geçici projedeki bedel, VUK mükerrer m.298 uyarınca bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Hesap için yeniden değerleme sınırı yazımıza bakın.
- KMK m.20: Zamlı aidat da aynı paylaşım esasına göre dağıtılır: aksine anlaşma yoksa yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında.
Yani "aidata zam yasal sınır var mı?" sorusunun cevabı: Genel kurulun kabul ettiği bütçe için sabit bir yüzde sınırı yoktur, ölçü giderlerin gerçekçi olmasıdır; yöneticinin genel kurul öncesi tek başına uyguladığı geçici proje için ise yeniden değerleme oranı tavandır.
Adım Adım Aidat Zammı Süreci
1. Gerekçeyi rakamla hazırlayın
Zam talebini "her şey pahalandı" yerine kalem kalem gösterin. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini (faturalar ve banka dökümü) bu yılın tahminiyle yan yana koyun. Asgari ücrete bağlı personel gideri, elektrik tarifesi, asansör bakım sözleşmesi ve sigorta primi en çok değişen kalemlerdir.
2. Taslak işletme projesini yazın
KMK m.37/2'ye göre projede yıllık tahmini gelir-gider, her kat malikine düşecek tahmini miktar ve her malikin vereceği avans tutarı gösterilir. İşletme projesi örneği şablonu bu üç bölümü hazır içerir.
3. Genel kurula kadar ne yapacağınıza karar verin
Yeni yıl başladıysa ve genel kurul birkaç hafta sonraysa, ya eski aidatı sürdürür ya da tavanı aşmayan bir geçici proje uygularsınız. Geçici proje de bildirilmelidir.
4. Toplantıya çağırın ve gündeme açıkça yazın
Çağrıda "işletme projesinin görüşülmesi ve aidatın yeniden belirlenmesi" maddesi açıkça yer almalı, taslak proje çağrıya eklenmelidir. Toplantı usulü için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
5. Toplantıda alternatif sunun
Tek bir rakam yerine iki-üç senaryo (ör. yedek akçeli/yedek akçesiz, kapıcı mesai düzeni farklı) sunmak tartışmayı "zam olsun mu" ekseninden "hangi bütçe" eksenine taşır.
6. Kararı deftere işleyin ve duyurun
Kabul edilen projeyi karar defterine yazın, katılanlara imzalatın, katılmayanlara bildirin. Yeni aidatın hangi aydan itibaren geçerli olduğunu açıkça belirtin; geriye dönük zam, kat maliklerinin en çok şikâyet ettiği uygulamalardandır ve tartışma yaratır.
Rakamlı Örnek: 16 Daireli Kapıcılı Apartman
Varsayımlar: Tüm daireler eşit arsa paylı (her biri 1/16). Geçen yılki onaylı aidat 3.500 TL/ay.
| Kalem | Geçen yıl (aylık) | Bu yıl tahmin (aylık) | Artış |
|---|---|---|---|
| Kapıcı toplam işveren maliyeti | 34.000 TL | 40.214 TL | %18,3 |
| Ortak elektrik + hidrofor | 6.000 TL | 7.500 TL | %25,0 |
| Asansör bakım + periyodik kontrol | 4.500 TL | 5.400 TL | %20,0 |
| Temizlik, sigorta, diğer | 5.000 TL | 6.000 TL | %20,0 |
| Yedek akçe | 6.500 TL | 7.000 TL | %7,7 |
| Toplam | 56.000 TL | 66.114 TL | %18,1 |
Yeni aidat: 66.114 ÷ 16 = 4.132,13 TL; yuvarlanarak 4.135 TL. Artış %18,1 olup 2026 için geçici proje tavanı olan %25,49'un (3.500 × 1,2549 = 4.392,15 TL) altında kalır. Yani yönetici genel kurula kadar 4.135 TL'lik geçici proje uygulayabilir, genel kurulda da aynı bütçeyi gerekçesiyle onaya sunar. Kapıcı maliyetindeki rakam 2026 asgari ücret varsayımıdır; güncel değeri muhasebecinizle kontrol edin.
Örnek Duyuru Metni
Sayın kat maliklerimiz, 2026 yılı işletme projesi taslağı ektedir. Toplam giderlerde ağırlıklı olarak personel ve enerji kalemlerinden kaynaklanan %18,1 artış öngörülmektedir. Genel kurul [tarih/saat/yer] tarihinde yapılacak, proje kalem kalem görüşülecektir. Genel kurula kadar, KMK m.37 uyarınca geçici proje olarak aylık 4.135 TL avans uygulanacaktır. Sorularınızı toplantıdan önce iletebilirsiniz.
Duyuru dijital olarak da yayınlanabilir, ancak kanundaki bildirim şeklini (imza karşılığı veya taahhütlü mektup) karşılamak için ayrıca imzalı liste tutun. Duyuru yönetimi ile kimin okuduğunu görmek takibi kolaylaştırır.
Zammı Kabul Ettirmenin Pratik İpuçları
- Geçen yılın gerçekleşen gelir-gider tablosunu paylaşın; şeffaflık itirazı azaltır. Bkz. gelir-gider tablosu nasıl tutulur.
- Tahsil edilemeyen aidatları ayrı gösterin; ödeyenlerin ödemeyenlerin yükünü taşımadığını anlatın.
- Yıl ortası güncelleme ihtiyacını azaltmak için projeye açık bir formül yazın (ör. "asgari ücret artışında personel kalemi aynı oranda güncellenir") ve bunu da genel kurulda karara bağlayın.
- Gecikme tazminatını hatırlatın: KMK m.20'ye göre geciken aidat için aylık %5 gecikme tazminatı istenebilir.
Kat Maliki Zamma İtiraz Edebilir mi?
7579 sonrası itirazın yeri genel kuruldur: malik toplantıda karşı oy kullanır, gerekçesini tutanağa yazdırır. Kurul kararı kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Ayrıntı için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.