Apartman PortalKısa cevap: Enflasyon döneminde apartman bütçesi, geçen yılın gerçekleşen giderlerine tek bir oran eklenerek değil, her gider kalemi kendi artış sürücüsüne göre ayrı ayrı tahmin edilerek hazırlanır: personel giderleri ücret artışına, enerji tarifelere, bakım sözleşmeleri sözleşme maddelerine göre. Ortaya çıkan tahmin, KMK m.37 uyarınca işletme projesi olarak kat malikleri kurulunda onaylanır. Onaylı proje yokken yöneticinin hazırlayacağı geçici projede ise mevcut projeye göre artış, yeniden değerleme oranını aşamaz.
Yüksek enflasyonda en sık yapılan hata, ocakta hazırlanan bütçenin ağustosta yetmemesidir. Bu rehber, yıl ortasında ek aidat toplamak zorunda kalmamak için bütçeyi nasıl kuracağınızı adım adım anlatıyor.
Yasal Çerçeve: Bütçe = İşletme Projesi
Kanundaki adıyla apartman bütçesi işletme projesidir. 7579 sayılı Kanunla değişen KMK m.37'ye göre proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; asgari içeriği şudur:
“Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.” (KMK m.37/2)
Enflasyon açısından en kritik hüküm, 7579 sayılı Kanunla eklenen geçici proje sınırıdır:
“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.” (KMK m.37, 7579 s. Kanun m.4 ile eklenen fıkra)
Bu sınır yalnızca yöneticinin genel kurul öncesi uyguladığı geçici proje içindir. Gerçek ihtiyaç daha yüksekse çözüm, gerekçeli bütçeyi genel kurulda onaylatmaktır.
Adım Adım Bütçe Hazırlığı
Adım 1: Geçen 12 ayın gerçekleşen giderlerini çıkarın
Banka dökümü, faturalar ve işletme defteri üzerinden her kalemin gerçekleşen tutarını yazın. Tahmin değil, gerçekleşen rakam esas alınmalıdır; aksi halde hata her yıl büyür.
Adım 2: Kalemleri artış sürücüsüne göre gruplayın
| Kalem grubu | Artışı belirleyen | Tahmin yöntemi |
|---|---|---|
| Kapıcı, temizlik, güvenlik personeli | Asgari ücret ve sözleşme ücreti, SGK primleri | Açıklanan veya beklenen ücret artışı; ocak ve temmuz dönemlerini ayrı düşünün |
| Ortak elektrik, doğalgaz/yakıt, su | Tarife güncellemeleri ve tüketim | Son tarife + mevsimsel tüketim; kış aylarına ağırlık verin |
| Asansör, jeneratör, hidrofor bakımı | Bakım sözleşmesinin fiyat maddesi | Sözleşmedeki artış formülü veya firmadan yeni teklif |
| Bina sigortası, DASK | Poliçe yenileme fiyatı | Yenileme teklifini bütçe öncesinde isteyin |
| Küçük onarım, sarf | Genel fiyat artışı | Gerçekleşen tutar × makul enflasyon varsayımı |
| Yedek akçe | Kurul kararı | Hedef tutar / süre |
Asgari ücret, tarifeler ve yeniden değerleme oranı her yıl değişir; bütçeye yazmadan önce güncel değerleri resmi kaynaklardan kontrol edin.
Adım 3: Nakit akışını aylara bölün
Yıllık toplamı 12'ye bölmek kâğıt üzerinde dengeli görünür; ama yakıt kışın, personel artışı yılın ortasında gelir. Ay ay gider tahmini yapıp kasanın hangi ayda eksiye düşeceğini görün. Açık çıkan aylar için ya ilk aylarda biraz daha yüksek avans toplanmasını ya da küçük bir tampon ayrılmasını önerin. Büyük ve öngörülebilir giderler için yedek akçe ayırmak, yıl ortası ek toplamayı azaltır.
Adım 4: Daire paylarını hesaplayın
Aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.20/1).
Adım 5: Geçici projeyi sınırla karşılaştırın
Genel kuruldan önce geçici proje uygulayacaksanız mevcut proje bedelini yeniden değerleme oranıyla çarparak üst sınırı bulun. Hesabı aidat zammı hesaplama aracıyla yapabilirsiniz; ayrıntılı açıklama için geçici işletme projesi ve yeniden değerleme sınırı yazısına bakın.
Adım 6: Gerekçeli bütçeyi genel kurula sunun
Her kalemin yanına kısa bir gerekçe yazın (“asansör bakım sözleşmesi yeni teklif”, “ortak elektrik son tarife”). Proje bildirildikten sonra en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için karar alınır (KMK m.37/3).
Örnek Bütçe Tablosu (20 Daire)
| Kalem | Geçen yıl gerçekleşen | Varsayım | Yeni yıl tahmini |
|---|---|---|---|
| Kapıcı (ücret + SGK) | 540.000 TL | %30 ücret artışı | 702.000 TL |
| Ortak elektrik | 96.000 TL | %35 tarife + tüketim | 129.600 TL |
| Asansör bakımı | 60.000 TL | Sözleşme: %25 | 75.000 TL |
| Temizlik malzemesi, küçük onarım | 48.000 TL | %30 | 62.400 TL |
| Bina sigortası | 36.000 TL | Yenileme teklifi | 45.000 TL |
| Yedek akçe | 0 TL | Kurul kararı | 60.000 TL |
| Toplam | 780.000 TL | 1.074.000 TL |
Varsayımlar yalnızca örnektir. Yeni toplam, geçen yıla göre yaklaşık %37,7 artış demektir. Yürürlükteki proje 780.000 TL ise ve örnek olarak 2025 yılı için ilan edilen %25,49 yeniden değerleme oranı uygulansaydı (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585), geçici projede üst sınır yaklaşık 978.822 TL olurdu. Aradaki fark ancak genel kurulun onaylayacağı gerekçeli bütçeyle karşılanabilir. Yeni yıl bütçesi için bir önceki yıla ilişkin ilan edilen güncel oranı kontrol edin.
Enflasyonda Bütçeyi Tutmanın 4 Pratik Yolu
- Uzun süreli sabit fiyatlı sözleşmelerden kaçının ama artış formülü belirli sözleşmeleri tercih edin; sürpriz azalır.
- Gerçekleşen ile planlananı her ay karşılaştırın; sapma erken görülürse kurul zamanında toplanır.
- Ek ihtiyacı doğru araçla karşılayın: Beklenmeyen büyük gider için ek toplama kurallarını beklenmeyen gider için ek aidat yazımızda anlattık.
- Şeffaf olun: Kalem kalem gerekçe gören malikler artışı daha kolay kabul eder.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, 37) – mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261 – resmigazete.gov.tr
- Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585), Resmî Gazete 27.11.2025 – 2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49 – gib.gov.tr
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (mük. m.298) – mevzuat.gov.tr