Apartman PortalKısa cevap: İşletme projesinde öngörülmeyen bir gider çıktığında (kazan arızası, çatı akıntısı, asansör revizyonu gibi) güvenli yol, konuyu kat malikleri kuruluna götürüp ek gideri ve her dairenin payını karar altına almaktır. Pay, gider türüne göre KMK m.20'ye uygun dağıtılır; ortak yerlerin onarımı gibi giderler arsa payı oranında, kapıcı gibi personel giderleri eşit paylaşılır. Gerçekten acil bir tehlike varsa yönetici önce zorunlu tedbiri alır, ardından kurulu toplar. Kurulun işletme giderlerine ilişkin kararı, ödenmeyen paylar için icra takibinde güçlü bir belgedir.
Gönüllü yöneticilerin en çok zorlandığı anlardan biri bu: kasada para yok, usta bekliyor, WhatsApp grubunda “neden yine para istiyorsunuz?” mesajları geliyor. Bu yazıda hukuki çerçeveyi, hesabı ve kat maliklerine gönderebileceğiniz bir örnek duyuru metnini paylaşıyorum.
7579 Sonrası Hukuki Çerçeve
Avans artık işletme projesine bağlı
7579 sayılı Kanunla KMK m.35/d değişti. Eski metinde yöneticinin “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” görevi vardı. Yeni metin şöyle:
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;” (KMK m.35/d, 7579 s. Kanun m.3 ile değişik)
“Bitince tekrar avans toplama” ifadesinin metinden çıkarılması, yöneticinin tek başına ve süresiz ek para isteme alanını daralttığı şeklinde yorumlanabilir. Bu nedenle bütçe dışı bir giderde kurul kararı almak, hem hukuken hem de tahsilat açısından en sağlam yoldur. Kesin yorum için bir avukata danışmanızı öneririm.
İşletme projesi ve kurul kararı
KMK m.37'ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır ve “kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları”, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır. Yani ek gider için alınmış usulüne uygun bir kurul kararı, ödemeyen malike karşı icra takibinde itirazın kaldırılması için dayanak olur. 7579 ile gelen değişikliklerin bütçe tarafı için işletme projesi onayı kontrol listemize bakabilirsiniz.
Olağanüstü toplantı
KMK m.29'a göre önemli bir sebep çıktığında yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul her zaman toplanabilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi belirtilerek yapılır. Çağrı ve yeter sayılar için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakın.
Acil durumda yönetici ne yapabilir?
KMK m.35/b ve m.35/h, yöneticiye ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri alma görevi verir. Kazan patlaması riski, çatıdan su basması veya asansörün güvenlik nedeniyle durdurulması gibi bekleyemeyecek durumlarda yönetici zorunlu en küçük müdahaleyi yaptırabilir (geçici onarım, güvenlik önlemi). Kalıcı ve büyük harcamayı ise kurula bırakmak, ileride “neden bana sormadan harcadın” tartışmasını önler.
Adım Adım Ek Aidat Toplama
- Gideri belgeleyin: Arızanın fotoğrafı, teknik servis raporu, mümkünse en az üç teklif.
- Kasayı kontrol edin: Mevcut bakiye, yedek akçe veya karşılık ne kadarını karşılıyor? Açığı netleştirin.
- Paylaştırma esasını belirleyin: Ortak yer onarımı ve ortak tesis gideri ise arsa payı oranında (m.20/b); personel gideri ise eşit (m.20/a), yönetim planında aksi yoksa.
- Kurulu toplayın: Gündeme “… gideri için ek bütçe, daire paylarının ve ödeme takviminin belirlenmesi” maddesini açıkça yazın.
- Kararı yazılı hale getirin: Toplam tutar, seçilen teklif, daire bazında pay tablosu, taksit sayısı ve son ödeme tarihlerini karar defterine yazın; toplantıya katılmayanlara kararı bildirin.
- Duyurun ve borçlandırın: Her daireye kendi tutarını gösteren yazılı duyuru gönderin.
- Harcamayı raporlayın: İş bitince fatura ve ödeme dekontlarını tüm maliklerle paylaşın; artan para kalırsa nasıl kullanılacağını da kararda belirtin.
Rakamlı Örnek (Varsayımsal)
24 daireli bir apartmanda merkezi kazan değişimi için seçilen teklif 360.000 TL, kasada bu işe ayrılabilecek tutar 60.000 TL olsun. Açık 300.000 TL'dir. Toplam arsa payı 720 kabul edelim.
| Daire tipi | Arsa payı | Hesap | Pay (TL) | 3 taksit (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Küçük daire | 24/720 | 300.000 × 24 / 720 | 10.000,00 | 3.333,33 |
| Orta daire | 30/720 | 300.000 × 30 / 720 | 12.500,00 | 4.166,67 |
| Büyük daire | 36/720 | 300.000 × 36 / 720 | 15.000,00 | 5.000,00 |
Kendi binanızın arsa paylarıyla hesabı aidat paylaşım hesaplama aracıyla yapabilirsiniz. Kalorimetre veya pay ölçer gibi özel bir dağıtım düzeni ya da yönetim planında farklı bir esas varsa ona göre hareket edin.
Örnek Duyuru Metni
Sayın kat maliklerimiz ve sakinlerimiz,
Apartmanımızın merkezi kazanı teknik servis raporuna göre onarılamaz durumdadır (rapor ektedir). … tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında, alınan üç teklif arasından … firmasının 360.000 TL'lik teklifinin kabulüne, kasadaki 60.000 TL'nin bu işe ayrılmasına ve kalan 300.000 TL'nin arsa payı oranında üç eşit taksitle toplanmasına karar verilmiştir.
Dairenize düşen toplam tutar: … TL. Taksit tarihleri: …, …, … Ödemelerinizi apartman yönetimi hesabına (IBAN: …) açıklamaya daire numaranızı yazarak yapabilirsiniz.
İş tamamlandığında fatura ve ödeme belgeleri tüm maliklerle paylaşılacaktır. Sorularınız için yönetime ulaşabilirsiniz.
… Apartmanı Yönetimi
Ödemeyen Olursa
KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Kurul kararı İİK m.68/1 belgesi sayıldığından icra takibinde de dayanak olur. Kiracılar ise KMK m.22 çerçevesinde, ödemekle yükümlü oldukları kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur.
Sık Yapılan Hatalar
- Kurul kararı olmadan “herkes 10.000 TL yatırsın” duyurusu yapmak,
- Ortak yer onarımını daire başına eşit bölmek (aksine anlaşma yoksa arsa payı esastır),
- Tek teklifle karar almak ve gerekçeyi yazmamak,
- İş bitince harcama belgelerini paylaşmamak,
- Her yıl tekrarlayan bakım kalemlerini işletme projesine koymayıp sürekli ek aidat istemek.
Apartman Portal'da kurul kararından sonra ek gideri tek seferde veya taksitli olarak dairelere arsa payı ya da eşit esasla borçlandırabilir, duyuruyu aynı yerden gönderebilir ve tahsilatı kasa/banka hesabında izleyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.29, m.35, m.37 – mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026 – resmigazete.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 – mevzuat.gov.tr