Apartman PortalKısa cevap: Kira sözleşmesinde aidatı tek cümleyle 'kiracıya aittir' diye geçmek yerine olağan aidat, yakıt, demirbaş ve olağanüstü giderleri ayrı ayrı düzenlemek gerekir. TBK m.341 kullanma giderlerini kiracıya bırakır, ancak TBK m.346 kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar; güvence de TBK m.342 uyarınca üç aylık kirayı aşamaz. Aşağıdaki örnek maddeler bu sınırlar içinde kalacak şekilde hazırlanmıştır.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki aidat anlaşmazlıklarının büyük kısmı, sözleşmedeki belirsiz bir cümleden çıkar. Bu yazıda hangi konuların sözleşmede mutlaka yer alması gerektiğini, kanunun çizdiği sınırları ve kendi sözleşmenize uyarlayabileceğiniz örnek madde metinlerini paylaşıyoruz.
Sözleşmede Hangi Konular Düzenlenmeli?
- Olağan aylık aidatın kime ait olduğu
- Yakıt / merkezi ısınma payı
- Demirbaş, yenileme ve olağanüstü giderler
- Aidat artışlarının nasıl yansıyacağı
- Ödemenin kime ve nasıl yapılacağı (yönetime doğrudan mı, ev sahibine mi?)
- Kiracının ödediği ev sahibi payının kiradan mahsubu
- Güvence (depozito) ve tahliyede borç kontrolü
- Gider belgelerinin paylaşılması
Kanunun Çizdiği Sınırlar
TBK m.341: Kullanma giderleri
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”
Taraflar kullanma giderlerini farklı paylaşabilir; örneğin aidatı kiraya dahil edebilirler.
TBK m.346: Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”
Bu hüküm, örneğin 'binada yapılacak her türlü tadilat ve yenileme masrafı kiracıya aittir' gibi geniş maddeleri tartışmalı hâle getirir. Aynı madde, kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ve sonraki kiraların muacceliyeti anlaşmalarını da geçersiz sayar.
TBK m.344: Kira artışı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Basında yer alan TÜİK verilerine dayalı hesaplamalara göre Eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu oran yüzde 31,79'dur; oran her ay değiştiği için güncel değeri TÜİK'ten kontrol edin. Önemli not: bu sınır kira bedeli içindir. Aidat ise kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenen bir yan giderdir ve kiracıya yansıyan aidat artışı TBK m.344 sınırına tabi değildir. Aidat kiraya dahil edilmişse durum değişir; bu yüzden ikisini ayrı tutmak daha güvenlidir.
TBK m.342: Güvence
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.”
KMK m.22: Yönetime karşı sorumluluk
Sözleşme ne derse desin, yönetime karşı kat maliki ve kiracı ortak giderlerden müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediğini kiradan düşebilir. Sözleşme yalnızca iç ilişkiyi belirler.
Örnek Sözleşme Maddeleri
Önemli: Aşağıdaki metinler yalnızca örnektir; her kira ilişkisi farklıdır. İmzalamadan önce kendi durumunuza göre uyarlayın ve gerekirse bir hukukçuya kontrol ettirin.
Örnek 1: Olağan aidat ve yakıt
“Bina yönetimince kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesine göre tahakkuk ettirilen aylık olağan aidat ile merkezi ısınma (yakıt) payı kiracıya aittir. Kiracı bu tutarları her ay yönetimin bildirdiği son ödeme tarihine kadar doğrudan yönetime öder ve makbuzlarını saklar.”
Örnek 2: Demirbaş ve olağanüstü giderler
“Kalorifer kazanı, asansör, çatı, dış cephe, mantolama, güçlendirme ve benzeri yenileme, iyileştirme ve demirbaş niteliğindeki giderler ile kat malikleri kurulunca kararlaştırılan olağanüstü giderler kiraya verene aittir. Bu giderler kiracı adına tahakkuk ettirilir ve kiracı tarafından yönetime ödenirse, kiracı ödeme makbuzunu kiraya verene ileterek ödediği tutarı izleyen kira bedelinden mahsup eder.”
Örnek 3: Aidat artışı
“Aidat tutarının kat malikleri kurulu kararıyla değişmesi hâlinde kiracı, değişikliğin yönetimce bildirildiği tarihi izleyen aydan itibaren yeni tutarı öder. Kiraya veren, kurul kararının bir örneğini istem üzerine kiracıya verir.”
Örnek 4: Belgelerin paylaşılması
“Taraflar, üstlendikleri giderlere ilişkin belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa verir (TBK m.341/2).”
Örnek 5: Güvence ve tahliye
“Kiracı, sözleşme imzasında üç aylık kira bedelini aşmamak üzere … TL güvence verir. Tahliye tarihinde kiracı, yönetimden alınmış ve tahliye tarihine kadar olan dönemi kapsayan borcu yoktur yazısını kiraya verene teslim eder. Kiracıya ait olup ödenmemiş aidat ve yakıt payları belgelenmesi kaydıyla güvenceden mahsup edilir; kalan tutar gecikmeksizin iade edilir.”
Tahliye sırasında kullanılacak belge için borcu yoktur yazısı açıklamamıza bakabilirsiniz.
Kaçınılması Gereken Maddeler
| Riskli ifade | Neden sorunlu? | Daha iyi alternatif |
|---|---|---|
| 'Her türlü masraf kiracıya aittir.' | Belirsiz; TBK m.346 ile çatışabilir | Kalemleri tek tek sayın |
| 'Aidat geç ödenirse günlük … TL ceza ödenir.' | TBK m.346 ceza koşulunu yasaklar (kira için); yönetimin tazminatı KMK m.20'de zaten düzenli | Gecikme tazminatının kime ait olduğunu yazın |
| 'Aidat kiraya dahildir.' (tutar belirtilmeden) | Aidat artınca kimin karşılayacağı belirsiz | Dahil olan tutarı ve artış durumunu yazın |
| 'Depozito iade edilmez.' | Güvencenin amacına aykırı | Mahsup koşullarını yazın |
Ev Sahibi ve Kiracı İçin Son Kontrol
- Ev sahibi: Sözleşme imzalanmadan yönetimden güncel aidat tutarını ve devam eden demirbaş taksitlerini öğrenin; bunları sözleşmede açıkça paylaştırın.
- Ev sahibi: Kiracı bilgisini yönetime bildirin; borç bildirimlerinin size de gelmesini sağlayın.
- Kiracı: İmzadan önce aylık aidatı ve son bir yılın ek tahakkuklarını sorun.
- Kiracı: Ödediğiniz her kalemi saklayın; demirbaş payı ödediyseniz mahsubu yazılı bildirin.
Konunun temel kuralları için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder, kalem bazlı ayrım için demirbaş gideri kime ait ve kiracının borcu kalırsa izlenecek yol için kiracının aidat borcundan ev sahibi sorumluluğu yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.341, m.342, m.344, m.346 — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
- Eylül 2026 kira artış oranı haberi — ekonomist.com.tr