Apartman PortalKısa cevap: Konut kiralarında ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; belirli süreli sözleşme kiracı on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarılabilir: ev sahibinin veya yakınlarının konut gereksinimi ve yeniden inşa/esaslı onarım (m.350), yeni malikin gereksinimi (m.351), yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede kendine ait konutu olması (m.352). Bunlara temerrüt ve komşulara saygısızlık nedeniyle fesih (m.315, m.316) ile on yıllık uzama süresinin sonunda sebepsiz fesih (m.347) eklenir. Dava yolunda kural olarak önce arabulucuya gitmek zorunludur.
Bu sebepler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354); yani sözleşmeye “ev sahibi istediği zaman çıkarabilir” yazmak geçerli değildir. Aşağıda her sebebi madde metni ve şartlarıyla ele alıyoruz.
1. Ev Sahibinin Gereksinimi ve Yeniden İnşa: TBK m.350
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” (TBK m.350)
Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; mahkeme bunu somut olgularla değerlendirir. Dava süre sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde tahliyeyi kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımızda ayrıca anlattık.
Yeniden kiralama yasağı
Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılıkta ev sahibi eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Bu kural, gereksinim sebebinin bahane olarak kullanılmasını önler.
2. Yeni Malikin Gereksinimi: TBK m.351
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” (TBK m.351/1)
Daireyi satın alan kişi, kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310); kiracıyı hemen çıkaramaz. Bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava şartlarına uymalıdır. Dilerse gereksinim davasını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de açabilir (m.351/2).
3. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler: TBK m.352
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m.352/1). Geçerlilik şartları ve örnek metin için tahliye taahhütnamesi yazımıza bakın.
İki haklı ihtar
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (TBK m.352/2)
İhtarlar kira bedeli için olmalıdır; aidat borcu bu madde kapsamında kira bedeli sayılmaz. Aidat ödemeyen kiracının durumunu kiracı aidat ödemezse kim sorumlu yazımızda ele aldık.
Kiracının aynı ilçede konutu olması
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” (TBK m.352/3)
4. Temerrüt ve Komşulara Saygısızlık: TBK m.315 ve m.316
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse ev sahibi yazılı olarak en az otuz gün süre verip, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Kiracı kiralananı özenle kullanmaz ya da komşulara saygı göstermezse, ev sahibi en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilir. Kasten ağır zarar veya komşular bakımından çekilmezlik hâlinde fesih hemen yapılabilir (TBK m.316/2-3). Kiracının apartmandaki borçlarını kiracının hakları ve yükümlülükleri yazımızda özetledik.
5. On Yıllık Uzama Süresinin Sonu: TBK m.347
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir (m.347/2). Bildirim her durumda yazılı olmalıdır (TBK m.348).
Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır. Güncel uygulama ve istisnalar için bir avukata danışmanızı öneririz.
Özet Tablo
| Sebep | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Ev sahibinin/yakınlarının gereksinimi | Süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava | TBK m.350/1-1 |
| Yeniden inşa, esaslı onarım | Süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava | TBK m.350/1-2 |
| Yeni malikin gereksinimi | 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihinden 1 ay içinde icra/dava | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar | Kira yılı bitiminden 1 ay içinde dava | TBK m.352/2 |
| Aynı ilçede konut | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava | TBK m.352/3 |
| On yıllık uzama sonu | Uzama yılı bitiminden 3 ay önce bildirim | TBK m.347 |
Yöneticiye Not
Yönetici veya kat malikleri kurulu kiracıyı tahliye ettiremez; tahliye yalnızca ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinin konusudur. Komşuları rahatsız eden bir kiracı için yönetimin yolu, KMK m.18 ve m.33 çerçevesinde malik ve kiracıya yazılı başvuru ve gerekirse hâkimin müdahalesini istemektir. Ayrıntılar için KMK madde 18 sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, m.315, m.316, m.347, m.348, m.350–355 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 — mevzuat.gov.tr