Apartman PortalKısa cevap: Konut kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, taraflar ne kararlaştırırsa kararlaştırsın, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede artış hükmü yoksa yeni kirayı aynı sınırı aşmamak üzere hâkim belirler. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, TÜFE oranını, dairenin durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek kirayı hakkaniyete göre yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3). Uygulanacak oranı her ay TÜİK yayımlar; güncel değeri TÜİK'ten kontrol edin.
Apartman yöneticileri bu konuyu doğrudan yönetmez, ancak kiracılar ve ev sahipleri sık sık soruyor; üstelik kira bedeli, KMK m.22 uyarınca kiracının aidattan sorumlu olduğu üst sınırı da belirler. Aşağıda kuralı madde metniyle, hesap örneğiyle ve dava süreleriyle anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? TBK m.344
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesini düzenler. İlk fıkra artış sınırını koyar:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” (TBK m.344/1)
İkinci fıkra, sözleşmede artış hükmü yoksa ne olacağını söyler:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” (TBK m.344/2)
Burada önemli bir nokta var: Sözleşmede artış maddesi yoksa kira kendiliğinden TÜFE oranında artmaz; taraflar anlaşamazsa ev sahibi dava açmalıdır. Uygulamada çoğu sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artırılır” gibi bir madde bulunduğu için sorun çıkmaz.
Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Konut kiralarında 2022'de getirilen yüzde 25 geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün konut kiralarında üst sınır yeniden TBK m.344/1'deki on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Kanunda yeni bir geçici düzenleme yapılıp yapılmadığını mevzuat.gov.tr'den kontrol etmenizi öneririz.
Adım Adım: Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
- Kira yılının başlangıç ayını belirleyin: Sözleşme 1 Mart'ta başladıysa yeni kira yılı her yıl 1 Mart'ta başlar.
- İlgili TÜFE oranını bulun: Yeni dönemden önceki ay için TÜİK'in açıkladığı “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır. Yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) değişim oranı değil, on iki aylık ortalama kullanılır.
- Sözleşmedeki oranla karşılaştırın: Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa düşük olan uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa TÜFE ortalamasıyla sınırlanır.
- Yeni kirayı hesaplayın ve yazılı bildirin: Mevcut kira × (1 + oran). Bildirimi yazılı yapmak, dava açılırsa kararın etkisi açısından önemlidir.
Örnek: Aylık kirası 20.000 TL olan bir dairede, yeni dönemden önceki ay için TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranının örneğin yüzde 30 olduğunu varsayalım. Sözleşmede “yıllık yüzde 40 artış” yazsa bile en fazla 20.000 × 1,30 = 26.000 TL istenebilir. Buradaki yüzde 30 yalnızca örnektir; gerçek oranı TÜİK'ten güncel değeri kontrol ederek uygulayın.
Beş Yıl Sonrası: Kira Tespit Davası
Uzun süreli kiracılıkta kira, yıllık TÜFE artışlarına rağmen piyasanın çok altında kalabilir. TBK m.344/3 bu durum için özel bir kural koyar:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” (TBK m.344/3)
Yani beşinci yılın sonunda TÜFE sınırı tek ölçüt olmaktan çıkar; hâkim emsal kiraları da dikkate alır. Bu, “beş yıl dolunca ev sahibi istediği kadar artırır” demek değildir: Taraflar anlaşamazsa yeni bedeli mahkeme belirler. Mahkemenin belirlediği bedelden sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı uygulanır.
Dava Ne Zaman Açılmalı? TBK m.345
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” (TBK m.345/1)
Ancak kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı açılış zamanına bağlıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya ev sahibi bu süre içinde kiracıya artışı yazılı bildirip dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/2). Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olur (TBK m.345/3). Kira tespiti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Yabancı Para ile Kira
Kira döviz olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra döviz kurundaki değişim de dikkate alınarak üçüncü fıkra uygulanır (TBK m.344/4). Döviz cinsinden sözleşme yapılabilmesi ise 1567 sayılı Kanun ve ilgili düzenlemelerdeki kısıtlamalara bağlıdır.
Kira ve Aidat Bağlantısı
Kira artışı aidatı doğrudan değiştirmez; aidat kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. Ancak KMK m.22, kiracının aidattan sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar; ayrıntılar için KMK madde 22 sayfamıza bakabilirsiniz. Sözleşmede aidatın kime ait olduğunu netleştirmek için kira sözleşmesinde ortak gider maddeleri yazımız örnek maddeler sunar. Kiracının diğer hakları için kiracının apartmandaki hakları ve yükümlülükleri yazımızı okuyabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.345 — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 — mevzuat.gov.tr
- TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri — data.tuik.gov.tr