Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları: Tahliye ve Kira

Kısa cevap: Oturduğunuz bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilirse kiracı olarak binada kalmaya devam edemezsiniz; yıkım için verilen süre içinde tahliye gerekir. Buna karşılık kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına da geçici konut veya kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Kira yardımı için başvuru yapmanız gerekir ve tutar ile başvuru süresi idari düzenlemelerle belirlenir. Taşınana kadar kira ve kira sözleşmesinde üstlendiğiniz ortak giderler (aidat) kural olarak devam eder.

Kiracıların kentsel dönüşüm sürecinde en çok zorlandığı nokta, bilgilerin kat maliklerine gitmesi ve kiracının süreci son anda öğrenmesidir. Bu yazıda kiracının haklarını ve yapması gerekenleri sırasıyla anlatıyoruz.

Kiracı Süreci Nereden Öğrenir?

Riskli yapı tespiti kat maliklerinin başvurusuyla ya da idarece başlatılır. Tespit sonucu tapuya bildirilir, tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir (6306 s.K. m.3/2). Tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimler de aynı şekilde yapıya asılarak ve muhtarlıkta ilan edilerek yapılır (m.5/5). Bu nedenle binanın girişine asılan tutanakları ve muhtarlık ilanlarını takip etmek kiracı için önemlidir. Tespitin nasıl yapıldığını riskli yapı tespiti rehberimizde anlattık.

Tahliye: Ne Kadar Süre Var?

“Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.” (6306 s.K. m.5/3)

Bu süre maliklere verilir; ancak yıkım yapılacaksa binanın boşaltılması da bu takvime bağlıdır. Süre içinde yıkım yapılmazsa yapıların tahliyesi ve yıkımı idarece yapılabilir. Uygulama sırasında talep edilmesi halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur (m.4/3). Pratikte kiracının ev sahibiyle iletişimde kalması ve takvimi yazılı olarak öğrenmesi en sağlıklı yoldur.

Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kentsel dönüşüm dışında da ev sahibi, yeniden inşa gerekçesiyle kira sözleşmesini sona erdirmek için dava açabilir:

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” (TBK m.350/1-2)

Riskli yapıda ise tahliye, 6306'daki idari süreçle de gerçekleşebilir. Hangi yolun izleneceği somut duruma göre değişir; tahliye bildirimi aldıysanız bir avukattan görüş almanızı öneririz.

Kiracıya Kira Yardımı

“Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.” (6306 s.K. m.5/1)

Kanundaki ifade “yapılabilir” şeklindedir; yardımın usul ve esasları, tutarları ve başvuru süreleri idari düzenlemelerle belirlenir ve zaman içinde güncellenir. Basında kiracılara yapılan yardımın tek seferlik olduğu ve başvurunun tahliye tarihinden itibaren sınırlı bir süre içinde yapılması gerektiği yer almaktadır. Güncel tutarı ve süreyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının il müdürlüğünden veya belediyenizden mutlaka kontrol edin.

Başvuru İçin Hazırlanacaklar

• Kira sözleşmesi
• Binada fiilen oturduğunuzu gösteren adres kaydı (yerleşim yeri belgesi)
• Kira ödemelerinin banka dekontları
• Varsa riskli yapı tespit tutanağı veya tahliye bildirimi

Aidat ve Ortak Giderler

Kiracının apartman yönetimine karşı doğrudan bir aidat borcu yoktur; ortak giderden KMK m.20 uyarınca kat maliki sorumludur. Kiracı ise kira sözleşmesinde üstlendiyse bu giderleri ev sahibine karşı öder. Ayrıntılar için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazımıza bakabilirsiniz. Tahliye sürecinde dikkat edilecekler:

• Taşınma tarihine kadar olan aidatı ödeyin ve makbuzunu saklayın.
• Taşınmadan sonra tahakkuk eden aylar için ödeme yapmayın; tahakkukun dayanağını yöneticiden isteyin.
• Yakıt ve sayaç endekslerini çıkış günü fotoğraflayın.
• Yönetim, kentsel dönüşüm kararı nedeniyle yeni bir demirbaş harcaması planlıyorsa bu kat maliklerinin konusudur; kiracıya yansıtılması sözleşmeye bağlıdır.

Depozito (Güvence Bedeli)

Kira sözleşmesi başında verilen güvence bedeli, tahliye sonrasında ev sahibinden geri istenir. Daireyi teslim ederken teslim tutanağı düzenleyin, dairenin durumunu fotoğraflayın ve son kira ile aidat ödemelerinin dekontlarını hazır tutun. Bina zaten yıkılacağı için ev sahibiyle “olağan kullanım” tartışmasına girmeden yazılı bir mutabakat yapmak çoğu zaman en hızlı çözümdür.

Kiracı İçin Kontrol Listesi

1. Bina girişine asılan tutanakları ve muhtarlık ilanlarını takip edin.
2. Ev sahibinden tahliye takvimini yazılı olarak isteyin.
3. Kira yardımı başvurusu için belgeleri tahliyeden önce hazırlayın.
4. Taşınma gününe kadar olan kira ve aidatı ödeyip dekontları saklayın.
5. Teslim tutanağı düzenleyerek depozitoyu talep edin.
6. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinizi kapatın.

Yönetici İçin Notlar

• Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıları da bilgilendirin; tahliye takvimi yalnızca malik gruplarında kalmasın.
• Kiracının çıkış tarihini kayda alın; o tarihten sonraki dönem için kiracıdan tahsilat beklemeyin.
• Tahliye öncesi açık borçları kat malikiyle mutabık kalarak kapatın.

Kat malikleri tarafındaki karar süreci için kentsel dönüşüm karar süreci yazımıza, yeni evinize taşındıktan sonrası için apartmana yeni taşınanlar için rehber yazımıza göz atabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3, m.4, m.5 — mevzuat.gov.tr
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 — mevzuat.gov.tr
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — mevzuat.gov.tr
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm — kentseldonusum.csb.gov.tr