Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Kontrolü

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde müteahhit, 6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile seçilir. Seçimden önce en az birkaç yazılı teklif alıp aynı kalemler üzerinden karşılaştırmak, müteahhidin yetki belgesini ve bitmiş işlerini incelemek gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için resmi şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Sözleşmede daire paylaşımı, teslim süresi, kira ödemesi, teminat ve gecikme cezası açıkça yazmalıdır. Müteahhit işe başlamaz veya işi bırakırsa kanun maliklere salt çoğunlukla fesih yolu tanır (m.6/14).

Bu yazı, tespit ve karar aşamalarından sonra gelen müteahhit seçimi ve sözleşme kontrolüne odaklanır. Önceki adımlar için riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm karar süreci rehberlerimize bakabilirsiniz.

Kanuni Çerçeve

Riskli yapılarda yeniden yapım kararı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme usulleri dahil, şöyle alınır:

“… yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.” (6306 s.K. m.6/1)

“Hisseleri oranında” ifadesi, kişi sayısının değil arsa payının çoğunluğunun arandığını gösterir. Payların toplamını görmek için arsa payı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sözleşmenin şekli de önemlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde malikler müteahhide arsa payı devretmeyi vaat ettiği için Türk Borçlar Kanununun şu hükmü uygulanır:

“Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” (TBK m.237/2)

İnşaat işinin kendisi ise bir eser sözleşmesidir: “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” (TBK m.470)

Adım Adım Müteahhit Seçimi

1. Teklif şartnamesi hazırlayın. Bütün müteahhitlerden aynı soruların cevabını isteyin: malik payına düşecek daire sayısı ve metrekareleri, ek ödeme olup olmadığı, teslim süresi, aylık kira ödemesi, malzeme standardı, otopark ve sığınak düzeni.
2. En az üç yazılı teklif alın. Sözlü vaatleri dikkate almayın; teklifleri tablo halinde karşılaştırın.
3. Müteahhidi araştırın. Yapı müteahhitleri için Bakanlıkça verilen yetki belgesi numarasını isteyin ve Bakanlığın müteahhit sorgulama hizmetinden kontrol edin. Bitirdiği binaları gezin, orada oturanlarla konuşun; tapu ve iskân (yapı kullanma izni) süreçlerinin zamanında bitip bitmediğini sorun.
4. Mali gücü sorgulayın. Banka teminat mektubu verip veremeyeceğini, devam eden işlerinin sayısını ve finansman planını sorun.
5. Kararı salt çoğunlukla alın ve tutanağa geçirin. Kanun, kararın idareye anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekaletname/sözleşme örnekleriyle sunulabileceğini belirtir (m.6/1). Toplantıyı kayıt altına almak için karar defteri örneğimizi uyarlayabilirsiniz.
6. Sözleşmeyi bir avukata inceletin ve noterde düzenletin. Taşınmaz devri vaadi içeren sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237/2).

Sözleşme Kontrol Listesi

• Paylaşım: Her malikin alacağı dairenin kat, cephe, numara ve net/brüt metrekaresi; müteahhide kalacak bölümler.
• Süreler: Ruhsat alma, işe başlama, iskân ve tapu teslim tarihleri; hava koşulu gibi uzatma sebeplerinin sınırları.
• Gecikme cezası: Teslim gecikirse aylık ödenecek tutar.
• Kira ödemesi: Tutar, başlangıç tarihi, artış yöntemi ve ödeme günü.
• Teminat: Banka teminat mektubu ve tapu devrinin inşaat ilerlemesine göre kademeli yapılması.
• Malzeme ve teknik şartname: Marka/kalite sınıfları, yapı denetim, zemin etüdü.
• Masraflar: Proje, ruhsat, yıkım, enkaz, abonelik ve iskân masraflarını kimin karşılayacağı.
• Ayıp sorumluluğu: Teslimden sonra çıkan eksiklerin giderilme süresi. TBK m.474 uyarınca iş sahibi, teslimden sonra eseri gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmekle yükümlüdür.
• Fesih ve devir: Müteahhidin işi başkasına devredip devredemeyeceği, fesih halinde yapılan işlerin ve devredilen payların akıbeti.

Müteahhit İşi Bırakırsa: m.6/14

“Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.” (6306 s.K. m.6/14)

Bu kararla Başkanlığa başvurulur; durum tespit edilirse müteahhide otuz gün süre verilir, işe başlanmazsa sözleşmeler bu sürenin sonunda kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları geri istenemez.

Müteahhidin Borçlarına Karşı Koruma

“Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.” (6306 s.K. m.6/10)

Bu koruma süreye bağlıdır: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir. Ayrıca müteahhit kendi payına düşen bölümleri ancak inşaatın ilerleme oranına göre ve idarenin izniyle satabilir (m.6/13). Bu nedenle sözleşmeye kat irtifakının kurulma tarihini yazdırmak önemlidir.

Pratik Örnek

On iki daireli bir binada malikler üç teklif alır. Birinci teklif malik başına daha büyük daire vaat eder ama teminat mektubu önermez; ikinci teklif biraz daha küçük daire, banka teminatı ve kademeli tapu devri önerir. Arsa paylarının çoğunluğu ikinci teklifi seçer, karar tutanağa geçirilir ve sözleşme noterde düzenlenir. Sözleşmeye kat irtifakının ruhsattan sonra en geç belirli bir sürede kurulacağı ve kira ödemesinin tahliye gününden başlayacağı yazılır.

Yönetici İçin Notlar

• Teklif toplama ve karşılaştırma işini kurul kararıyla bir komisyona verin; teklifleri tüm maliklerle yazılı paylaşın.
• Toplantıya katılmayan maliklere kararın bildirilmesi kanuni bir adımdır (m.6/1); bildirim tarihlerini kayıt altına alın.
• Yöneticinin müteahhitle şahsen sözleşme imzalama yetkisi yoktur; sözleşmeyi malikler veya verdikleri vekaletnameyle temsilciler imzalar.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6 — mevzuat.gov.tr
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237, m.470, m.474 — mevzuat.gov.tr
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm — kentseldonusum.csb.gov.tr