Apartman PortalKısa cevap: Apartman asansörünün bakımı, bina sorumlusu (apartmanlarda pratikte yönetici) ile yazılı bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte eden firma veya onun yetkili servisi tarafından yapılır ve bu sözleşmeye yönetmeliğe aykırı hüküm konamaz. İyi bir sözleşmede en az şunlar açıkça yazmalıdır: ayda bir bakım ve bakım föyü, arızaya ve kurtarma çağrısına müdahale süresi, ücrete dahil olan ve olmayan işler, yedek parça fiyatlandırması, firmanın TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi, yıllık periyodik kontrol günündeki destek, sözleşme süresi, fiyat artışı ve fesih şartları. Sözleşmeyi imzalamak ve ücreti ödemek Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yöneticinin görevidir.
Asansör bakım sözleşmesi çoğu apartmanda firmanın getirdiği hazır metinle, okunmadan imzalanır. Sorunlar da genellikle ilk büyük arızada çıkar: “Bu parça sözleşmeye dahil değil”, “Gece çağrısı ek ücretli”. Bu rehber, imzadan önce hangi maddelere bakmanız gerektiğini sırayla anlatıyor.
Yasal Dayanak
Yöneticinin asansör görevi, KMK'nın yöneticinin görevlerini sayan 35. maddesinin (l) bendindedir:
“Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.” (KMK m.35/l)
İlgili teknik düzenleme, Resmî Gazete'nin 24.06.2015 tarihli ve 29396 sayılı nüshasında yayımlanan Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği'dir. Sözleşme için en önemli hüküm yönetmeliğin 9. maddesidir (yayımlandığı haliyle):
“Bu Yönetmelik kapsamında yer alan asansörün bakımı, bina sorumlusu ile bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yapılır.” (Yönetmelik m.9/1)
“Bina sorumlusu ile asansör monte eden veya onun yetkili servisi arasında imzalanacak olan bakım sözleşmesinde, bu Yönetmeliğe aykırı hususlara yer verilemez.” (Yönetmelik m.9/2)
Bina sorumlusunun yükümlülüğünü ise m.15 belirler:
“Bina sorumlusu, asansörün güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak üzere ayda bir kez bakımını ve yılda bir kez periyodik kontrolünü yaptırmaktan, bakım ve periyodik kontrol ücretinin ödenmesinden sorumludur.” (Yönetmelik m.15/1)
Yönetmelik yayımlandığı tarihten bu yana değişiklikler gördüğünden madde numaralarını ve metni güncel halinden kontrol etmenizi öneririz. Yetkili servisin TSE Hizmet Yeterlilik Belgesine sahip olması da yönetmelikte aranan şartlardandır.
Sözleşmede Olması Gereken Maddeler
| Madde | Ne yazmalı? | Neden önemli? |
|---|---|---|
| Taraflar ve asansör bilgisi | Bina adresi, asansör sayısı, seri/tescil numarası, kapasite, durak sayısı | Birden fazla asansör varsa hangisinin kapsamda olduğu netleşir |
| Firmanın yeterliliği | TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi numarası ve geçerlilik tarihi (sözleşmeye eklenmeli) | Yetkisiz servisle yapılan bakım yönetmeliğe aykırıdır |
| Bakım sıklığı ve kapsamı | Ayda bir bakım, yapılacak kontrollerin listesi, her bakımda imzalı bakım föyü | Periyodik kontrolde ve olası kazada tek kanıt bu kayıtlardır |
| Arıza müdahale süresi | Mesai içi/dışı ayrı ayrı; kabinde mahsur kalma (kurtarma) çağrısına en geç kaç dakikada gelineceği | En kritik madde; belirsiz bırakılırsa gece arızasında saatlerce beklenir |
| Ücrete dahil olanlar | Yağ, sarf malzemesi, işçilik, kurtarma çağrıları, periyodik kontrol günü teknisyen desteği | “Ek ücret” sürprizlerini önler |
| Yedek parça | Parça değişiminden önce yazılı fiyat teklifi ve yönetici onayı şartı; parça listesi veya iskonto oranı | Onaysız parça faturası tartışmanın en sık nedenidir |
| Periyodik kontrol sonrası düzeltmeler | Sarı/kırmızı etiketteki eksiklerin hangi sürede ve hangi fiyatla giderileceği | Yasal süreler (60/30 gün) kaçırılırsa asansör mühürlenebilir |
| Süre ve fiyat artışı | Sözleşme süresi, yenileme şekli, yıllık artışın hangi ölçüte bağlı olduğu | Belirsiz artış maddesi bütçeyi bozar |
| Fesih | Bildirim süresi, hangi ihlallerde derhal fesih hakkı doğduğu, devir sırasında föy ve anahtarların teslimi | Kötü hizmette firmadan çıkışı kolaylaştırır |
| Sorumluluk ve sigorta | Firmanın mesleki sorumluluk sigortası, bakım hatasından doğan zararda sorumluluk | Kazada sorumluluk paylaşımını netleştirir |
Periyodik kontrol etiketlerinin anlamı ve düzeltme süreleri için asansör periyodik kontrol etiketleri rehberimize bakabilirsiniz.
Adım Adım Sözleşme Süreci
1. Mevcut durumu çıkarın
Son periyodik kontrol raporunu, mevcut sözleşmeyi ve son bir yılın bakım föylerini bir araya getirin. Rapordaki açık eksikler yeni firmayla pazarlıkta önemli bir girdidir.
2. En az üç teklif alın
Teklifleri aynı kapsam üzerinden isteyin; aksi halde ucuz görünen teklif, dahil olmayan kalemler yüzünden pahalıya gelir. Firmalardan TSE belgesini ve referans binaları talep edin.
3. Gerekirse kurul kararı alın
Bakım sözleşmesi yöneticinin olağan görevi kapsamındadır. Ancak yeni sözleşme, işletme projesindeki bütçeyi belirgin şekilde aşıyorsa veya uzun süreli bir taahhüt içeriyorsa konuyu kat malikleri kurulunda görüşmek, sonradan çıkabilecek itirazları önler.
4. İmzadan sonra takvimi kurun
Aylık bakım günlerini, yıllık kontrol tarihini ve sözleşme bitiş tarihini takvime yazın. Arızaları sakinlerden düzenli bir kanalla toplayın; bu konuda arıza bildirimi ve bakım takibi yazımız yol gösterir.
Bakım Ücretini Kim Öder?
Aylık bakım ücreti ortak tesisin işletme gideridir. KMK m.20/1-b uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri bu gidere arsa payı oranında katılır; zemin kattaki malik asansörü kullanmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (m.20/1-c). Ayrıntılar için asansör bakımını kim öder yazımıza ve KMK madde 20 sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Firmanın hazır metnini okumadan imzalamak: Müdahale süresi ve parça fiyatı çoğu zaman bu metinlerde belirsizdir.
- Otomatik yenilenme maddesini gözden kaçırmak: Fesih bildirimi süresinde yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzayabilir.
- Bakım föylerini firmada bırakmak: Föylerin bir kopyası daima yönetimde olmalı.
- Onaysız parça değişimine izin vermek: Acil güvenlik durumları dışında yazılı teklif ve onay şartı koyun.
- Firma değişiminde devir yapmamak: Eski firmadan föy, şema ve anahtarları tutanakla teslim alın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.20, m.35/l) – mevzuat.gov.tr
- Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği, Resmî Gazete 24.06.2015, sayı 29396 (m.9, 15) – resmigazete.gov.tr; güncel hali için mevzuat.gov.tr